Đáng tiếc là phần lớn những trường hợp bị loại không phải vì người nộp không đủ điều kiện, mà vì họ mắc phải những lỗi hoàn toàn có thể phòng tránh được nếu nắm rõ quy định. Dưới đây là 5 lỗi phổ biến nhất mà hàng nghìn người đã vấp phải — và cách để bạn không lặp lại.
5 lỗi thường gặp khi làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
Hiểu sai hoặc không xác định đúng nhóm đối tượng của mình
Đây là lỗi nền tảng, xảy ra ngay từ bước đầu tiên nhưng lại mang hậu quả nặng nề nhất: hồ sơ bị loại ngay vòng xét duyệt ban đầu mà không có bất kỳ cơ hội nào để cứu vãn.
Nhiều người vẫn giữ trong đầu quan niệm rằng cứ "thu nhập thấp" là được mua nhà ở xã hội. Thực tế, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP) quy định rất cụ thể các nhóm đối tượng được phép tham gia, bao gồm người có công với cách mạng, hộ nghèo và cận nghèo, người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ công chức viên chức, công nhân và người lao động tại khu công nghiệp, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp trong lực lượng vũ trang, người trẻ dưới 35 tuổi theo gói tín dụng đặc thù, và một số nhóm đặc thù khác. Mỗi nhóm đối tượng yêu cầu bộ giấy tờ chứng minh khác nhau, do các cơ quan có thẩm quyền tương ứng cấp.
Vấn đề nằm ở chỗ: không ít người hiểu mình thuộc nhóm "người thu nhập thấp tại đô thị" theo nghĩa thông thường, nhưng lại không đáp ứng đúng tiêu chí pháp lý của nhóm này — ví dụ, không thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, hoặc không có xác nhận đúng mẫu từ UBND cấp xã nơi cư trú. Có người lại nộp hồ sơ theo nhóm công nhân khu công nghiệp trong khi thực tế công ty mình làm việc không nằm trong khu công nghiệp được quy hoạch theo pháp luật. Những nhầm lẫn tưởng chừng nhỏ này dẫn đến hồ sơ bị loại vì sai đối tượng — dù thu nhập và điều kiện nhà ở của người nộp hoàn toàn đủ tiêu chuẩn.
Cách phòng tránh đơn giản nhất là tra cứu danh mục đối tượng từ website chính thức của Sở Xây dựng địa phương hoặc liên hệ trực tiếp chủ đầu tư dự án để xác nhận trước khi bắt tay chuẩn bị giấy tờ.
Giấy tờ hết hạn hiệu lực hoặc công chứng không đúng quy định
Đây là nhóm lỗi kỹ thuật phổ biến nhất — xảy ra không phải vì người nộp không đủ điều kiện, mà vì sự chủ quan trong khâu chuẩn bị hồ sơ.
Theo quy định hiện hành, tất cả các bản sao giấy tờ trong hồ sơ mua nhà ở xã hội đều phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ, và quan trọng hơn — phải còn trong thời hạn hiệu lực, thường không quá 6 tháng tính đến ngày nộp. Giấy xác nhận tình trạng độc thân, giấy xác nhận thu nhập, xác nhận điều kiện nhà ở — tất cả đều có "hạn sử dụng" pháp lý. Nếu bạn chuẩn bị hồ sơ từ sớm nhưng không chú ý thời điểm nộp, rất dễ rơi vào tình huống giấy tờ đã quá hạn vào đúng ngày mở tiếp nhận.
Một lỗi khác trong nhóm này là sử dụng mẫu đơn lỗi thời. Từ ngày 10/10/2025, đơn đăng ký mua nhà ở xã hội đã chính thức chuyển sang Mẫu số 1 ban hành kèm theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, thay thế hoàn toàn mẫu cũ của Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Không ít người vẫn tải mẫu đơn từ các diễn đàn, nhóm mạng xã hội hoặc website cũ mà không kiểm chứng tính hiệu lực — và nộp đúng mẫu đã hết hiệu lực. Hồ sơ dù đầy đủ các loại giấy tờ khác vẫn bị trả về ngay lập tức.
Ngoài ra, từ năm 2026, hồ sơ được xét duyệt qua cơ chế đối soát chéo dữ liệu điện tử giữa các hệ thống quốc gia — bao gồm dữ liệu dân cư, đất đai, thuế và bảo hiểm xã hội. Điều đó đồng nghĩa với việc nếu thông tin trong hồ sơ giấy tờ không trùng khớp 100% với dữ liệu đang có trong hệ thống — dù chỉ là sai một ký tự trong họ tên, sai số CCCD cũ/mới hay địa chỉ cư trú chưa được cập nhật trên VNeID — hồ sơ cũng có thể bị gắn cờ lỗi và trả lại để chỉnh sửa, làm mất thứ tự ưu tiên trong đợt nộp đó.
Khai báo thu nhập không chính xác hoặc thiếu minh bạch
Thu nhập là một trong ba điều kiện cốt lõi để được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng là yếu tố dễ gây tranh cãi và nhầm lẫn nhất trong thực tế.
Quy định hiện hành yêu cầu giấy xác nhận thu nhập phải thể hiện thu nhập thực nhận trong 12 tháng gần nhất. Vấn đề phát sinh khi thu nhập của người lao động gồm nhiều khoản: lương cơ bản trên hợp đồng, phụ cấp, tiền thưởng, thu nhập ngoài giờ hay thù lao từ các nguồn phụ khác. Một số doanh nghiệp khi xác nhận thu nhập cho nhân viên đã tổng hợp tất cả các khoản, dẫn đến con số vượt ngưỡng quy định dù trên thực tế mức sống của người lao động đó không hề tương xứng.
Trường hợp đã được ghi nhận thực tế là một lái xe cho doanh nghiệp nước ngoài có lương hợp đồng dưới 15 triệu đồng/tháng, nhưng do thường xuyên được thưởng ngoài giờ và khoản thưởng này cũng được cộng vào xác nhận thu nhập, tổng số tiền vượt ngưỡng quy định và hồ sơ bị loại. Đây là tình huống không hiếm gặp với người lao động có thu nhập không đều hoặc có nhiều khoản ngoài lương.
Ở chiều ngược lại, cũng có trường hợp người lao động tự do, buôn bán nhỏ hay làm việc không có hợp đồng lao động chính thức gặp khó khăn trong việc chứng minh thu nhập đúng theo yêu cầu pháp lý. Không có phiếu lương, không có xác nhận của cơ quan, họ phải xin xác nhận thu nhập từ UBND cấp xã — nhưng thực tế nhiều phường xã lại từ chối hoặc xác nhận không đúng mẫu vì e ngại trách nhiệm pháp lý. Đây là một trong những nghịch lý nổi bật nhất của quy trình: người có nhu cầu nhà ở bức thiết nhất lại là người khó tiếp cận chính sách nhất vì rào cản chứng minh thu nhập.
Ảnh minh hoạ
Nộp hồ sơ tại nhiều dự án cùng lúc hoặc sai địa điểm tiếp nhận
Theo quy định tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được đăng ký mua nhà ở xã hội tại một dự án tại một thời điểm. Vi phạm quy tắc này — dù vô tình hay cố ý — sẽ dẫn đến toàn bộ hồ sơ tại tất cả các dự án đang đăng ký đều bị hủy bỏ, không có ngoại lệ.
Lỗi này thường xuất phát từ tâm lý "rải thảm" của người mua — muốn tăng cơ hội bằng cách nộp hồ sơ vào nhiều dự án khác nhau đang mở cùng thời điểm. Đây là sai lầm chiến lược nghiêm trọng vì hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở đã được kết nối liên thông, cho phép các chủ đầu tư và Sở Xây dựng đối chiếu chéo thông tin và phát hiện ngay tình trạng trùng đăng ký.
Cũng liên quan đến địa điểm, một lỗi thực tế nữa là nộp hồ sơ sai nơi — ví dụ nộp lên Sở Xây dựng trong khi theo quy định hồ sơ phải nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án, hoặc nhầm địa điểm tiếp nhận giữa nhiều tòa nhà trong cùng một quần thể dự án. Điều này đặc biệt dễ xảy ra với các dự án lớn có nhiều giai đoạn, nhiều tòa và nhiều đợt mở bán khác nhau. Để tránh lỗi này, người nộp hồ sơ nên gọi điện xác nhận trực tiếp với đường dây nóng của chủ đầu tư về địa điểm, thời hạn tiếp nhận và hình thức nộp hợp lệ — bao gồm cả kênh nộp trực tuyến nếu dự án hỗ trợ hình thức này.
Không kiểm tra lịch sử tín dụng và sức khỏe tài chính trước khi nộp hồ sơ vay
Có một điều nhiều người chưa phân biệt rõ: đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đủ điều kiện vay vốn ưu đãi là hai quá trình xét duyệt độc lập, do hai cơ quan khác nhau thực hiện. Ngay cả khi hồ sơ mua nhà được chủ đầu tư và Sở Xây dựng chấp thuận, bạn vẫn có thể bị ngân hàng từ chối giải ngân nếu hồ sơ tài chính không đáp ứng yêu cầu.
Lỗi phổ biến nhất trong nhóm này là có nợ xấu hoặc lịch sử thanh toán kém trên hệ thống thông tin tín dụng CIC. Nhiều người không để ý đến các khoản vay tiêu dùng nhỏ, thẻ tín dụng trả trễ hạn hay các khoản vay ứng dụng điện thoại chưa tất toán — những thứ tưởng như vụn vặt nhưng lại để lại vết trên lịch sử tín dụng và khiến ngân hàng đánh giá mức độ rủi ro của người vay ở mức cao.
Bên cạnh đó, nhiều người không chuẩn bị đủ vốn tự có. Ngân hàng thông thường chỉ cho vay 70–80% giá trị căn hộ nhà ở xã hội, tức là người mua cần tự có ít nhất 20–30% tương đương hàng trăm triệu đồng. Chứng minh nguồn vốn tự có bằng sao kê tài khoản ngân hàng rõ ràng — không phải tiền vừa chuyển vào hoặc tiền mượn tạm từ người thân — là yêu cầu bắt buộc để hồ sơ vay được đánh giá khả thi và an toàn.
Lời khuyên thực tế là nên tra cứu điểm tín dụng CIC của bản thân tại cổng thông tin chính thức ít nhất 3 tháng trước khi dự định nộp hồ sơ. Nếu có nợ xấu, cần tất toán và chờ hệ thống cập nhật trạng thái trước khi tiến hành các bước tiếp theo.
Hoàng Nguyễn