Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế giữ lại 5% tiền nhà, tăng bảo vệ người mua

Đề xuất mới: "khóa" 5% tại ngân hàng

Theo dự thảo, việc thanh toán tiền mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện theo nhiều đợt, gắn với tiến độ xây dựng: lần thanh toán đầu tiên (bao gồm cả tiền đặt cọc) không vượt quá 30% giá trị hợp đồng; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước thời điểm bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng. Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng – đây là những nguyên tắc đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và tiếp tục được giữ lại.

Điểm mới nằm ở cách xử lý 5% giá trị hợp đồng còn lại. Theo Luật hiện hành, khoản này chỉ được thanh toán cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Trên thực tế, nhiều trường hợp khoản tiền 5% bị "treo" không có thời hạn rõ ràng, do người mua chưa nhận được sổ và cũng chưa có cơ chế cụ thể xử lý khi việc cấp sổ bị kéo dài.

Tại dự thảo mới, Bộ Xây dựng đề xuất người mua có thể chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Ngân hàng chỉ chuyển khoản tiền này cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận. Đáng chú ý, dự thảo cũng quy định trường hợp việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được lấy lại số tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm. Ngoài phương án tài khoản bảo đảm, các bên có thể lựa chọn hình thức bảo đảm khác trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng.

Cơ chế 5% hiện hành được nhiều chuyên gia đánh giá có ý nghĩa quan trọng: vừa bảo vệ người mua, vừa tạo động lực để chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ pháp lý sau bán hàng. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc hoàn thiện hồ sơ, nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua, khiến nhiều khách hàng đã nhận bàn giao nhà trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp sổ.

Dù được đánh giá là một bước tiến so với quy định hiện hành, cơ chế tài khoản bảo đảm cũng đặt ra không ít vấn đề kỹ thuật cần được hoàn thiện trước khi luật hóa. Việc "khóa" 5% giá trị hợp đồng tại ngân hàng mới chỉ là một phần của cơ chế bảo vệ người mua. Nếu pháp luật không quy định rõ thời hạn, quy trình và trách nhiệm của các bên trong việc hoàn tất hồ sơ cấp giấy chứng nhận – bao gồm thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thiện, nộp hồ sơ; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch; trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chế tài đối với hành vi vi phạm và trách nhiệm bồi thường thiệt hại – thì tình trạng người mua có tiền được giữ lại nhưng vẫn phải chờ đợi kéo dài để xác lập quyền sở hữu vẫn có thể tiếp diễn.

Góp ý về dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề nghị làm rõ tình huống người mua chủ động thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Theo VNREA, thực tế có trường hợp khách hàng tự làm thủ tục xin cấp sổ hồng, khiến chủ đầu tư khó thu được 5% giá trị hợp đồng cuối cùng theo đúng cơ chế thông thường; hiệp hội này đề xuất quy định theo hướng nếu khách hàng tự nguyện làm thủ tục cấp sổ thì phải thanh toán 5% cho chủ đầu tư ngay tại thời điểm xác định tự thực hiện thủ tục. Trong khi đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ cách xử lý khoản 5% còn lại trong trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, để tránh phát sinh tranh chấp giữa hai bên.

Tác động tới thị trường và các bên liên quan

Nếu được thông qua, cơ chế tài khoản bảo đảm 5% được kỳ vọng sẽ tạo ra thay đổi đáng kể trong quan hệ giữa chủ đầu tư, người mua nhà và ngân hàng. Với người mua, đây là thêm một lớp bảo vệ tài chính: khoản tiền cuối cùng của hợp đồng không còn phụ thuộc hoàn toàn vào "chữ tín" hay năng lực tài chính của chủ đầu tư tại thời điểm phải hoàn thành thủ tục pháp lý, mà được giữ độc lập tại một tổ chức tín dụng và có cơ chế hoàn trả nếu lỗi thuộc về chủ đầu tư.

Với chủ đầu tư, cơ chế này đồng nghĩa dòng tiền cuối kỳ của dự án sẽ bị "giữ" lại lâu hơn so với việc thu tiền trực tiếp như trước, đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về kế hoạch tài chính, đồng thời có động lực rõ ràng hơn để đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận cho khách hàng – vốn là một trong những nút thắt kéo dài ở nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai thời gian qua. Với hệ thống ngân hàng, việc vận hành các tài khoản bảo đảm thanh toán cũng đặt ra yêu cầu về quy trình quản lý, giải ngân minh bạch, tương tự cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã được áp dụng trước đây.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến các bộ, ngành, hiệp hội và doanh nghiệp trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét, thông qua. Với việc còn nhiều nội dung kỹ thuật – từ trách nhiệm cấp sổ, chế tài vi phạm, đến cách xử lý các trường hợp đặc thù – cần được làm rõ thêm, giới chuyên gia cho rằng cơ chế tài khoản bảo đảm 5% nên được xem là một phần trong tổng thể các giải pháp bảo vệ người mua nhà, đi cùng với việc siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư và quy trình cấp giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước, thay vì là biện pháp duy nhất giải quyết dứt điểm tình trạng chậm cấp sổ hồng, sổ đỏ đã kéo dài ở không ít dự án bất động sản trong nhiều năm qua.

Tiến Hoàng