Chung cư 50 năm và lâu dài: Người mua nhà lần đầu nên chọn loại nào?

Bản chất pháp lý: "50 năm" và "lâu dài" khác nhau ở đâu?

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án nhưng không quá 50 năm. Đây chính là cơ sở hình thành các dự án chung cư "sở hữu 50 năm": chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ 50 năm, thay vì đóng tiền sử dụng đất ổn định lâu dài như các dự án nhà ở thương mại thông thường.

Ngược lại, với các dự án được giao đất ở ổn định lâu dài, người mua căn hộ được cấp giấy chứng nhận ghi thời hạn sở hữu là "lâu dài" (thể hiện bằng ký hiệu "-/-" trong mục thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo khoản 4 Điều 10 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT). Cần lưu ý, pháp luật Việt Nam không dùng khái niệm "sở hữu vĩnh viễn" thuật ngữ chính xác là "sở hữu lâu dài", tức có gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, không xác định thời hạn cụ thể trên giấy tờ.

Một điểm quan trọng mà nhiều người mua nhầm lẫn: thời hạn sử dụng công trình xây dựng (thường ghi 50 năm theo cấp công trình, căn cứ Điều 99 Luật Nhà ở 2014 trước đây và nay là Điều 59-60 Luật Nhà ở 2023) là khái niệm khác với thời hạn sở hữu đất. Ngay cả căn hộ sở hữu lâu dài cũng có niên hạn sử dụng công trình nhất định; khi công trình xuống cấp, không đảm bảo an toàn, đều phải kiểm định và có thể phải cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Theo HoREA, căn hộ sở hữu có thời hạn thường có giá thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực, cùng phân khúc, do chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất một lần cho 50 năm tương đương khoảng 80% tiền sử dụng đất mà một dự án sở hữu lâu dài phải nộp. Trên thực tế thị trường, mức chênh lệch có thể dao động rộng hơn, từ 10% đến 30% tùy dự án, tùy vị trí và tùy chính sách bán hàng của chủ đầu tư.

Diễn biến quý I/2026 cho thấy nhiều gia đình trẻ tại Hà Nội, trong bối cảnh giá nhà tăng vượt xa khả năng chi trả, đã chuyển hướng sang các dự án căn hộ 50 năm để có nơi ở gần trung tâm với mức giá chỉ bằng khoảng hai phần ba so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực. Đây là lý do phân khúc này ngày càng phổ biến ở các đô thị lớn, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Ba khác biệt người mua lần đầu cần cân nhắc

Thứ nhất, khả năng vay vốn ngân hàng. Đây là điểm khác biệt rõ rệt nhất. Với căn hộ sở hữu lâu dài, việc thế chấp vay vốn thuận lợi hơn nhiều vì tài sản không bị giới hạn thời gian. Trong khi đó, một số ngân hàng thận trọng hơn khi định giá tài sản thế chấp là căn hộ sở hữu có thời hạn, đặc biệt khi phần thời hạn còn lại trên sổ hồng đã ngắn — ví dụ căn hộ đã sử dụng 20 năm thì ngân hàng có thể chỉ định giá theo 30 năm còn lại, ảnh hưởng trực tiếp đến hạn mức vay được duyệt. Người mua lần đầu, nếu cần vay tỷ trọng lớn để mua nhà, nên hỏi rõ ngân hàng dự kiến vay về chính sách định giá đối với loại hình căn hộ này trước khi đặt cọc.

Thứ hai, tính thanh khoản khi bán lại. Căn hộ sở hữu lâu dài nhìn chung dễ giao dịch, chuyển nhượng hơn và biên độ tăng giá theo thời gian thường tốt hơn, do phần lớn người mua tại Việt Nam vẫn ưu tiên tài sản có thể để lại cho thế hệ sau. Căn hộ 50 năm, dù giá thuê có thể cao hơn khoảng 15% so với căn hộ tương đương do phù hợp nhu cầu ở ngắn – trung hạn, nhưng khi thời hạn sở hữu còn lại càng ngắn, giao dịch mua bán càng khó khăn và giá trị có xu hướng giảm nhanh hơn.

Thứ ba, câu chuyện "hết hạn có mất trắng hay không". Đây là nỗi lo lớn nhất của người mua nhưng thực tế không hoàn toàn chính xác. Theo phân tích của giới chuyên gia pháp lý, khi hết thời hạn 50 năm, nếu công trình vẫn đảm bảo chất lượng qua kiểm định, chủ sở hữu có thể được xem xét gia hạn quyền sử dụng đất, hoặc tiếp tục ở nếu nộp thêm khoản tiền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây mới, các chủ sở hữu vẫn được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác, hoặc được bồi thường theo quy định pháp luật về đất đai — không có việc bị thu hồi nhà mà không đền bù. Tuy vậy, cần phân biệt rõ hai dạng: chung cư 50 năm có sổ hồng (được quyền gia hạn, đền bù khi phá dỡ) và chung cư 50 năm dạng hợp đồng thuê dài hạn — loại này khi hết hạn thuê sẽ chấm dứt quyền lợi, không được đền bù và cũng không được đăng ký thường trú, chỉ đăng ký tạm trú.

Vậy người mua lần đầu nên chọn loại nào?

Câu trả lời phụ thuộc vào mục đích sử dụng và khả năng tài chính. Nếu xác định ở lâu dài, cần vay vốn ngân hàng tỷ trọng lớn, và muốn để lại tài sản cho con cái, căn hộ sở hữu lâu dài vẫn là lựa chọn an toàn hơn về mặt pháp lý lẫn thanh khoản, dù phải chấp nhận mức giá cao hơn. Ngược lại, với người trẻ mới lập nghiệp, ngân sách hạn chế, ưu tiên có chỗ ở gần trung tâm, thuận tiện công việc trong 15-20 năm tới, căn hộ sở hữu 50 năm với mức giá thấp hơn 10-20% có thể là phương án hợp lý hơn — miễn là kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án, xác định rõ đây là hình thức sở hữu có sổ hồng (không phải hợp đồng thuê trá hình), và tính toán trước khả năng vay vốn ngân hàng nếu cần.

Dù chọn loại hình nào, các chuyên gia khuyến nghị người mua lần đầu nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về tính chất dự án theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối chiếu kỹ thời hạn ghi trên hợp đồng mua bán với thông tin quy hoạch, và tham khảo tư vấn pháp lý độc lập trước khi đặt bút ký, để tránh những rủi ro không đáng có với tài sản có giá trị lớn nhất đời người.

Minh Trí