Đầu tư bất động sản: Chọn phân khúc nào để “đi đường dài”?

Năm 2025 được ghi nhận như mốc phục hồi có tính chất nền tảng của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đại diện Bộ Xây dựng, sau giai đoạn trầm lặng kéo dài, lĩnh vực bất động sản đã từng bước tháo gỡ vướng mắc và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới bắt đầu từ năm 2026. Số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới trong năm 2025, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Theo S&I Ratings, giá bất động sản cũng tăng hơn 30% trong năm 2025, chủ yếu do nguồn cung chưa theo kịp cầu.

Sang quý I/2026, đà phục hồi tiếp tục nhưng chuyển sang củng cố có chọn lọc. Theo Bộ Xây dựng, thị trường ghi nhận hơn 115.000 giao dịch thành công trong quý này, với nguồn cung 51 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng mức đầu tư hơn 628.000 tỷ đồng. GDP quý I/2026 tăng trưởng 7,83%, mức cao nhất kể từ năm 2011, tạo bệ đỡ vĩ mô tích cực cho thị trường địa ốc. Tuy nhiên, áp lực cũng hiện hữu: mặt bằng giá neo cao, cộng với chuyển dịch sang giải ngân có chọn lọc, đặt ra yêu cầu nhà đầu tư phải xác định phân khúc đúng đắn hơn bao giờ hết.

Trong bức tranh phân hóa hiện tại, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc giữ nhịp ổn định nhất. Theo số liệu từ VARS IRE, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, ghi nhận mức gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” trong việc dẫn dắt thanh khoản, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ nền tảng, không bị lung lay dù tâm lý thị trường đang thận trọng hơn.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của phân khúc này chính là mặt bằng giá đã tăng quá nhanh. Theo Savills Việt Nam, thị trường Hà Nội trong quý I/2026 bước vào giai đoạn tái cấu trúc trên diện rộng, trong khi thị trường TP.HCM duy trì trạng thái ổn định với nguồn cung hạn chế tiếp tục là yếu tố chi phối. Bảng giá sơ cấp tại Hà Nội bắt đầu đi vào trung bình 95 triệu đồng/m2 cho căn hộ cao cấp, trong khi TP.HCM ở mức khoảng 91 triệu đồng/m2. Ngưỡng giá này đã vượt xa khả năng chi trả của nhóm trung lưu, khiến chiến lược thông minh hơn là tìm về các thị trường vệ tinh: căn hộ trung cấp tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình, nơi giá mua vào chỉ bằng 30–40% nội đô nhưng lợi suất cho thuê vẫn đạt 5–7%/năm. Đây là phân khúc phù hợp với nhà đầu tư muốn dòng tiền ổn định, rủi ro thấp và không phụ thuộc vào các cơn sóng ngắn hạn.

Đất nền từng được mệnh danh là kênh đầu tư “vua” trậm bất động sản Việt Nam. Song bức tranh đã thay đổi rõ rệt trong giai đoạn cuối 2025 - đầu 2026. Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền tại Hà Nội giảm 23% trong quý I/2026, trong khi TP.HCM cũ giảm 5%. Giá rao bán đất nền trung bình tại Hà Nội đạt 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi TP.HCM đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m2. Sự hạ nhiệt này không phải tín hiệu xấu, đó là biểu hiện của một thị trường đang rũ bỏ đầu cơ và hướng tới giá trị thực.

Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn tồn tại nhưng đòi hỏi sự chọn lọc tinh tế hơn. Điểm sáng đến từ miền Trung, nơi phần lớn các địa phương ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28% nhờ lợi thế quy hoạch và tiềm năng du lịch chưa bị đẩy giá quá cao. Ở các khu vực phía Nam, đất nền vùng ven Long An, Nhơn Trạch, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn thu hút sự chú ý nhờ lợi thế đón đầu sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại vào tháng 6/2026. Tuy nhiên, chiến lược bất biến vẫn là: chỉ những lô đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đang triển khai thực tế, dân cư ổn định mới có thể đảm bảo thanh khoản khi cần. Các khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá thuần túy sẽ ngày càng khó thu hút vốn trong giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh.

Một phân khúc khả quan khác đang dần được định hình rõ hơn trong giai đoạn 2025–2026 là nhà ở xã hội và căn hộ giá vừa túi tiền. Chính phủ đã giao chỉ tiêu bắc buộc cho các địa phương trong việc hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030, trong đó TP.HCM phải hoàn thành 194.297 căn, Bắc Ninh 135.002 căn và Hà Nội 88.666 căn. Tín dụng bất động sản cũng được định hướng ưu tiên cho các phân khúc phục vụ an sinh xã hội, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.

Điều này mở ra cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn cho các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án trong phân khúc này. Khảng cách giữa nhu cầu và khả năng cung ứng nhà giá phải chăng vẫn rất lớn, đặc biệt khi giá chung cư mới tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập của nhiều hộ gia đình. Đây là phân khúc có độ biến động giá thấp nhưng ín định, được chính sách đẩy từ phía sau và được dòng tiền nhu cầu nhà ở thực đảm bảo từ phía trước. Với những nhà đầu tư có tư duy dài hạn và nguồn lực đủ mạnh, đây chính là “đường cao tốc” để nắm giữ tài sản có khả năng tăng giá và sinh dòng tiền trong ngưỡng thời gian 5–10 năm tới.

Bức tranh thị trường cuối 2025 - đầu 2026 cho thấy một sự thật rõ ràng: giai đoạn đầu cơ dễ dãi đã qua, và thị trường đang đi vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Trong quý I/2026, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi. Cuộc sàng lọc này không chỉ xảy ra với chủ đầu tư mà cũng sẽ diễn ra với từng nhà đầu tư cá nhân.

Hoàng Nguyễn