Giảm lãi suất cho vay mua nhà: Cú hích mới cho nhu cầu ở thực

Sau nhiều tháng mặt bằng lãi vay mua nhà duy trì ổn định ở vùng cao, thị trường tín dụng bất động sản đang bước vào một cuộc cạnh tranh mới giữa các ngân hàng. Nếu như trước đây các nhà băng chủ yếu thu hút khách hàng bằng lãi suất thấp trong vài tháng đầu, thì nay cuộc đua đã chuyển hướng sang những ưu đãi có giá trị dài hơi hơn: kéo dài thời gian cố định lãi suất, nâng thời hạn vay lên 30-35 năm, tăng tỷ lệ giải ngân trên giá trị tài sản và giảm biên độ áp dụng sau giai đoạn ưu đãi.

Vietcombank là một trong những ngân hàng đi đầu với chương trình cho vay mua nhà quy mô 20.000 tỷ đồng, áp dụng cho các bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngân hàng cam kết mức lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với biểu lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân, thời hạn vay tối đa 35 năm và hạn mức giải ngân có thể lên tới 100% giá trị căn nhà. Trong khi đó, VIB triển khai chính sách cho phép khách hàng cá nhân cố định lãi suất tới 5 năm đối với các khoản vay mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Thống kê từ giới quan sát thị trường cho thấy đã có hơn mười ngân hàng công bố các chương trình giảm lãi suất hoặc mở rộng ưu đãi cho vay mua nhà trong cùng thời điểm.

Động thái đồng loạt này diễn ra trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng giảm chi phí vốn, hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở và thúc đẩy dòng tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực, qua đó tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản vốn đã trầm lắng trong nửa đầu năm.

Dù xuất hiện làn sóng giảm lãi suất, mặt bằng chung của thị trường cho vay mua nhà vẫn chưa thể coi là rẻ. Theo thống kê gần đây, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại khoảng mười ngân hàng hiện dao động từ 8,2-10,5%/năm, nhưng phần lớn chỉ áp dụng trong 6-24 tháng đầu tiên của khoản vay. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ, và trên thực tế phổ biến ở mức 11-15%/năm.

So sánh giữa các ngân hàng cho thấy sự phân hóa không nhỏ. MB hiện áp dụng lãi suất khoảng 9-9,5%/năm cho các gói cố định 12-24 tháng; VIB dao động 9,9-12%/năm; ACB từ 9,5-10,5%/năm; Techcombank 8,5-9,5%/năm cho các gói ngắn hạn 6-12 tháng. Ở khối ngân hàng quốc doanh, Vietcombank áp dụng mức từ 9,6%/năm trở lên cho các khoản vay mua căn hộ, nhà phố đã có sổ; BIDV dao động 9,7-13,5%/năm tùy kỳ hạn cố định; Agribank ở mức 8-9,8%/năm; còn VietinBank có mức lãi suất cố định 24 tháng vượt 12%/năm. Nhìn chung, mặt bằng lãi suất vay mua nhà bình quân hiện quanh ngưỡng 11%/năm, sau khi từng chạm mốc 12-14%/năm trong quý I năm nay - mức cao nhất kể từ năm 2023.

Giới phân tích lưu ý rằng điều đáng quan tâm với người vay không chỉ là mức lãi suất được quảng bá trong giai đoạn đầu, mà là tổng chi phí của cả khoản vay trong suốt thời hạn. Trên thực tế, không ít trường hợp người vay chấp nhận mức lãi suất ưu đãi hấp dẫn trong 12 tháng đầu, nhưng sau đó lãi suất được điều chỉnh tăng mạnh, khiến khoản trả nợ hằng tháng đội lên đáng kể, thậm chí buộc một số khách hàng phải tất toán trước hạn và chịu thêm phí phạt. Vì vậy, việc cân nhắc kỹ điều khoản lãi suất thả nổi, phí trả nợ trước hạn và phí cam kết sau ưu đãi được xem là bước không thể bỏ qua trước khi ký hợp đồng vay.

Song song với các chương trình thương mại, tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng trong bức tranh chung. Theo công văn của Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 1/7 đến hết 31/12/2026, người dưới 35 tuổi vay mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được áp dụng lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu kể từ ngày giải ngân, và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo - thấp hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước.

Bên cạnh đó, chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ quy định lãi suất cho vay áp dụng đến hết năm 2026 là 6,1%/năm đối với người mua nhà và 6,6%/năm đối với chủ đầu tư dự án. Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên bố trí nguồn vốn cho phân khúc này, được xem là một trong số ít lĩnh vực bất động sản còn nằm trong nhóm khuyến khích tín dụng của năm nay.

Ở góc độ điều hành vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản nói chung. Theo định hướng phân bổ room tín dụng năm 2026, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của mỗi tổ chức tín dụng không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với cuối năm 2025. Dù vậy, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 284.000 tỷ đồng, tương đương 12,71% chỉ trong vòng một quý.

Tuy nhiên, dòng vốn tăng nhanh lại chưa phản ánh tương ứng vào thanh khoản thị trường. Trong quý II, cả nước ghi nhận khoảng 100.000 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025; riêng giao dịch đất nền giảm còn khoảng 67,4% so với quý I. Khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và sức mua thực tế cho thấy tâm lý thận trọng của người mua nhà vẫn còn khá rõ, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản và lãi suất vay đều đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2022-2023.

Để kích cầu trong bối cảnh lãi suất còn cao, không ít chủ đầu tư cũng chủ động đưa ra chính sách hỗ trợ tài chính riêng cho người mua. Một số dự án cho phép khách hàng thanh toán trước 10%, sau đó góp nhỏ giọt theo tháng cho đến khi bàn giao nhà, đồng thời cố định lãi suất vay quanh mức 6,5%/năm trong 5 năm đầu nếu khách hàng lựa chọn phương án vay ngân hàng. Đây được xem là cách các doanh nghiệp bất động sản san sẻ áp lực chi phí vốn với người mua, trong lúc chờ mặt bằng lãi suất chung ổn định hơn.

Hoàng Nguyễn