Theo các đơn vị nghiên cứu ngành, thị trường F&B Việt Nam năm 2026 được dự báo hướng tới quy mô doanh thu khoảng 760.000 tỷ đồng với khoảng 333.600 cửa hàng trên cả nước. Đáng chú ý, bức tranh tăng trưởng này không đồng đều: trong khi hàng loạt hộ kinh doanh nhỏ lẻ phải đóng cửa do áp lực chi phí và quy định ngày càng siết chặt, các chuỗi lớn như Highlands Coffee, Katinat, Phê La cùng nhóm cửa hàng tiện lợi như GS25, Circle K vẫn tiếp tục mở rộng, thậm chí với tốc độ nhanh hơn giai đoạn trước.
Sức sống dự án nhìn từ sự hiện diện của các thương hiệu F&B (Ảnh minh hoạ)
Nhóm cửa hàng quy mô trung bình được đánh giá có khả năng thích ứng tốt nhất, còn với các thương hiệu sở hữu chuỗi nhiều điểm bán, lợi thế phân tán rủi ro giúp duy trì sự ổn định về doanh thu. Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn địa điểm mở mới không còn ngẫu nhiên, các dự án bất động sản có mật độ dân cư đủ lớn, dòng khách vãng lai ổn định và được vận hành bài bản đang trở thành đích ngắm ưu tiên của các thương hiệu F&B, đồng thời gián tiếp trở thành "bằng chứng sống" cho sức hút thương mại thực tế của chính dự án đó.
Một trong những ví dụ được thị trường phía Nam nhắc đến nhiều nhất là The Global City tại TP Thủ Đức, TP HCM, do Masterise Homes phát triển. Sau khi bàn giao, phân khu nhà phố thương mại Soho với 915-925 căn đã ghi nhận hàng loạt thương hiệu lớn thuê lại để mở quán cà phê, F&B, nhà hàng, trong đó có Katinat, Phê La, Spa Bar. Tổ hợp WIYO Complex nằm trong khu Soho được giới thiệu là "trái tim ẩm thực" của dự án, quy tụ nhiều chuỗi đồ uống như Trung Nguyên E-Coffee, District Coffee, Every Half Coffee Roasters, cà phê Ông Bầu, 1888 Coffee, Kadi Coffee, Labusta Coffee cùng các thương hiệu trà sữa, kem, trà cao cấp khác.
Giới môi giới khu vực nhìn nhận đây là tín hiệu cho thấy sức hút thương mại của dự án đã được kiểm chứng bằng hành động thuê mặt bằng thực tế, thay vì chỉ dừng lại ở cam kết quy hoạch. Cùng với các tiện ích lớn đã vận hành như công viên City Park hay kênh đào nhạc nước, khu vực này đang dần định hình vai trò một trung tâm thương mại - giải trí mới của thành phố, đúng với định vị "downtown thứ hai" mà chủ đầu tư đưa ra.
Ở phía Bắc, các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) hay Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên) đi theo hướng tích hợp hệ sinh thái thương mại - dịch vụ ngay trong nội khu, tạo lượng cầu nội tại đủ lớn để nuôi dưỡng các mặt bằng kinh doanh. Vinhomes Ocean Park sở hữu hệ thống Vincom Mega Mall và Vincom Plaza cùng phố đi bộ Kingdom Avenue, tổ hợp vui chơi Mega Grand World, kết hợp với mật độ dân cư đông đúc từ hơn 2.300 căn shophouse, biệt thự và hàng chục tòa chung cư đã bàn giao. Tại Ecopark, tuyến phố mua sắm dài 7,5km cùng các tổ hợp nhà phố thương mại như Dragon Island, Marina Arc được giới thiệu là gắn kết toàn bộ chuỗi tiện ích ẩm thực, mua sắm phục vụ cư dân và khách vãng lai.
Đặc điểm chung của những dự án này là chủ đầu tư giữ vai trò chủ động trong việc quy hoạch, mời gọi và quản lý vận hành khối thương mại, thay vì bán đứt cho từng chủ sở hữu nhỏ lẻ tự khai thác. Đây cũng là yếu tố mà giới chuyên gia bất động sản cho là mấu chốt quyết định một khu thương mại có duy trì được "sức sống" lâu dài hay không.
Tại thị trường miền Trung, câu chuyện tại Menas Zone Vỹ Dạ (TP Huế) cho thấy một chuyển động khác của mối quan hệ giữa bất động sản và ngành F&B. Dự án tổ hợp thương mại, dịch vụ và du lịch ven sông này hiện đã có sự tham gia của thương hiệu BBQ và craft beer Lumiere Texas, cùng một số thương hiệu dự kiến ra mắt như Mena Gourmet Market, V-Senses Dining, Lumiere Byblos. Theo đại diện chủ đầu tư, với dòng sản phẩm biệt thự kinh doanh số lượng giới hạn, dự án đang tạo cơ hội để các doanh nghiệp F&B chuyển từ vai trò người đi thuê truyền thống sang sở hữu tài sản, chủ động xây dựng trải nghiệm thương hiệu và gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.
Xu hướng này phản ánh một góc nhìn ngày càng phổ biến: bất động sản ven sông, ven mặt nước gắn với ngành ẩm thực - giải trí đang được xem là tài sản có giá trị cao hơn 30-50% so với các tài sản cùng khu vực, theo báo cáo Waterfront Homes 2024 của Knight Frank.
Bên cạnh những câu chuyện tích cực, thực tế thị trường cũng cho thấy mặt trái: không ít dự án shophouse, đặc biệt là các khối đế chung cư thiếu chiến lược vận hành thương mại bài bản, đang rơi vào vòng luẩn quẩn "trống mặt bằng - giảm giá - vẫn trống". Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê mặt bằng thương mại chỉ khoảng 2-3% mỗi năm, cộng thêm chi phí quản lý, bảo trì, nhiều doanh nghiệp F&B trở nên thực dụng hơn khi lựa chọn địa điểm, khiến vai trò truyền thống của shophouse - vừa trưng bày, vừa bán hàng, vừa tạo nhận diện thương hiệu không còn giữ vị thế độc tôn như trước.
Theo giới chuyên gia bất động sản, mặt bằng shophouse chân đế chỉ thực sự có tiềm năng khi hội đủ các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, cộng đồng dân cư đủ lớn và kết nối thông suốt với khu vực xung quanh. Nói cách khác, những dự án nằm trong khu đô thị được quy hoạch bài bản, có mật độ dân cư cao, quản lý vận hành tốt và thường xuyên tổ chức hoạt động kết nối cộng đồng mới duy trì được sức sống thương mại nhất định; ngược lại, các dự án thiếu chiến lược vận hành, hoạt động rời rạc sẽ khó giữ chân được các thương hiệu F&B lớn.
Nhìn tổng thể, sự hiện diện của các thương hiệu F&B tại một dự án bất động sản đang dần trở thành thước đo tham chiếu hữu ích, bên cạnh các chỉ số truyền thống như tỷ lệ lấp đầy căn hộ hay tốc độ bàn giao. Một khi các chuỗi lớn vốn có bộ phận nghiên cứu thị trường, dữ liệu về lưu lượng khách và mô hình kinh doanh đã được kiểm chứng trên hàng trăm điểm bán sẵn sàng đặt cược vào một địa điểm, đó thường là tín hiệu cho thấy dự án đã hoặc đang thực sự đạt đến mật độ dân cư và dòng khách cần thiết để nuôi sống hoạt động thương mại, thay vì chỉ tồn tại trên bản vẽ quy hoạch.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư không nên xem sự xuất hiện của một vài thương hiệu nổi tiếng là bảo chứng tuyệt đối. Yếu tố quyết định vẫn là năng lực vận hành dài hạn của chủ đầu tư, quy hoạch chức năng thương mại ngay từ đầu và khả năng duy trì dòng cư dân, khách vãng lai ổn định theo thời gian những điều kiện quyết định liệu một khu phố thương mại sẽ tiếp tục sầm uất hay rơi vào cảnh đìu hiu sau giai đoạn khai trương rầm rộ ban đầu.
Tiến Hoàng