Trên thực tế, chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội đã được Chính phủ triển khai từ nhiều năm qua thông qua các gói tín dụng ưu đãi. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay với lãi suất thấp, thậm chí có thời điểm chỉ 4,8% mỗi năm cho người mua nhà ở xã hội. Con số này thực sự là cơ hội vàng khi so với mức lãi suất cho vay thương mại hiện nay. Với khoản vay 500 triệu đồng trong 15 năm, người vay có thể tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng tiền lãi so với vay thương mại.
Không chỉ dừng lại ở lãi suất ưu đãi, chính sách còn cho phép người mua vay tới 80% giá trị căn hộ, thậm chí có trường hợp lên đến 85-90% nếu thuộc diện ưu tiên đặc biệt như người có công với cách mạng, gia đình chính sách. Thời gian vay cũng được kéo dài tối đa 25 năm, giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Bên cạnh đó, một số ngân hàng còn áp dụng ân hạn nợ gốc trong 12-24 tháng đầu, cho phép người vay chỉ trả lãi trong giai đoạn này để có thời gian ổn định tài chính.
Mua nhà ở xã hội trả góp: Lãi suất thấp nhưng liệu có dễ tiếp cận. (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, rào cản đầu tiên mà người mua phải đối mặt chính là điều kiện về đối tượng được vay. Không phải ai cũng có thể tiếp cận nguồn vay ưu đãi này. Người mua phải chứng minh thu nhập ổn định, thường là dưới 15 triệu đồng mỗi tháng đối với người độc thân hoặc dưới 30 triệu đồng đối với hộ gia đình. Đây là nghịch lý đáng chú ý bởi những người có thu nhập thấp như vậy thường làm việc trong khu vực phi chính thức, không có hợp đồng lao động rõ ràng hay không thể cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh thu nhập theo yêu cầu của ngân hàng.
Vấn đề giấy tờ chứng minh thu nhập trở thành rào cản lớn nhất. Ngân hàng yêu cầu người vay phải có bảng lương, hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ít nhất 6 tháng gần nhất, thậm chí cả biên bản đóng bảo hiểm xã hội. Với những người làm công việc tự do, kinh doanh nhỏ lẻ hoặc làm thuê không chính thức, việc có được những giấy tờ này là gần như không thể. Nhiều trường hợp người mua có thu nhập thực tế ổn định nhưng không có cách nào chứng minh được, dẫn đến bị từ chối vay vốn.
Thêm vào đó, hồ sơ vay vốn mua nhà ở xã hội cũng khá phức tạp với hàng chục loại giấy tờ cần chuẩn bị. Ngoài chứng minh thu nhập, người vay còn phải có xác nhận không sở hữu nhà ở nào khác do UBND phường xã cấp, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, đăng ký tạm trú, và nhiều giấy tờ khác. Quy trình xét duyệt cũng kéo dài từ 4 đến 8 tuần, thậm chí lâu hơn nếu hồ sơ có vấn đề cần bổ sung.
Một rào cản không kém phần quan trọng là yêu cầu về vốn tự có. Mặc dù được vay tới 80% giá trị căn hộ, nhưng 20% còn lại vẫn là con số không nhỏ. Với căn hộ nhà ở xã hội có giá khoảng 700-900 triệu đồng, người mua cần chuẩn bị ít nhất 140-180 triệu đồng tiền tự có. Đối với những người thu nhập thấp, việc tích lũy được số tiền này có thể mất nhiều năm, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội luôn khan hiếm và cạnh tranh rất cao.
Hơn nữa, khả năng trả nợ cũng được các ngân hàng đánh giá rất chặt chẽ. Theo quy định chung, tổng số tiền trả nợ hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi không được vượt quá 40-50% tổng thu nhập của người vay. Với thu nhập 10 triệu đồng mỗi tháng, người vay chỉ có thể trả nợ tối đa 4-5 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền vay phải giới hạn ở mức tương đối thấp, trong khi giá nhà ở xã hội ngày càng tăng theo thời gian.
Bên cạnh những khó khăn về thủ tục, nguồn cung nhà ở xã hội cũng luôn trong tình trạng thiếu hụt. Nhiều dự án chậm tiến độ, một số dự án dở dang hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Việc này khiến cho dù người mua có đủ điều kiện vay vốn ưu đãi thì vẫn không có căn hộ để mua. Tình trạng đầu cơ, "cò" nhà còn làm méo mó thị trường, đẩy giá nhà ở xã hội lên cao hơn khung giá quy định.
Để cải thiện khả năng tiếp cận, cần có sự thay đổi từ nhiều phía. Các ngân hàng có thể linh hoạt hơn trong việc chấp nhận chứng từ chứng minh thu nhập, chấp nhận các hình thức chứng minh thay thế như hợp đồng kinh doanh, biên lai thu tiền, hoặc xác nhận từ địa phương. Cơ quan quản lý cũng cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, đồng thời tăng cường thanh tra giám sát để đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng tay người thực sự cần.
Về phía người mua, cần chuẩn bị kỹ lưỡng cả về tài chính lẫn hồ sơ giấy tờ. Nên bắt đầu tích lũy vốn tự có sớm, cố gắng có được hợp đồng lao động chính thức, duy trì thu nhập ổn định qua tài khoản ngân hàng để tạo lịch sử tín dụng tốt. Tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án nhà ở xã hội, các gói vay ưu đãi đang được triển khai và chủ động liên hệ với ngân hàng để được tư vấn cụ thể.
Nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi thực sự là cơ hội tốt, nhưng con đường để tiếp cận nó vẫn còn nhiều gập ghềnh. Chỉ khi có sự phối hợp đồng bộ giữa người mua, ngân hàng và cơ quan quản lý, chính sách này mới thực sự phát huy được hiệu quả như mong đợi.
Hoàng Nguyễn