Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải có những biện pháp mạnh mẽ để siết chặt hoạt động đầu cơ và định hướng dòng vốn vào việc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.
Siết đầu cơ, hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thực
Theo đó,đầu cơ bất động sản diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, từ việc mua đất nền rồi để chờ tăng giá, mua căn hộ chung cư với mục đích bán lướt sóng, đến việc thổi giá đất ảo ở các khu vực quy hoạch mới hay thậm chí lan truyền thông tin sai sự thật để tạo cơn sốt ảo. Những người tham gia vào chuỗi hoạt động này không hề có nhu cầu sử dụng thực sự, họ chỉ coi bất động sản như một kênh đầu tư tài chính ngắn hạn để kiếm lời. Hệ quả là giá bất động sản bị đẩy lên cao một cách phi lý, không còn phản ánh đúng giá trị sử dụng thực của tài sản. Khi bong bóng giá hình thành, những người có nhu cầu ở thực buộc phải chấp nhận mức giá cao ngất ngưởng hoặc tiếp tục sống trong cảnh thuê nhà, không có điều kiện tích lũy để mua nhà.
Tác động tiêu cực của đầu cơ bất động sản không chỉ dừng lại ở việc làm tăng giá nhà đất. Nó còn gây ra sự lãng phí nguồn lực nghiêm trọng khi một lượng lớn vốn xã hội bị đóng băng trong các tài sản không được khai thác, sử dụng. Hàng nghìn căn hộ bỏ không, hàng trăm dự án treo dở không chỉ là sự lãng phí vốn đầu tư mà còn là gánh nặng về hạ tầng và môi trường đô thị. Những khu đô thị mới được xây dựng nhưng vắng bóng người ở trở thành những vùng đất hoang, thiếu vắng sinh khí và các dịch vụ thiết yếu. Hơn nữa, khi dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản vì mục đích đầu cơ, các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác như công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ lại thiếu hụt nguồn vốn để phát triển, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tổng thể nền kinh tế.
Đặc biệt nghiêm trọng là tác động xã hội của đầu cơ bất động sản. Khi giá nhà đất tăng cao ngoài tầm với, khoảng cách giữa người giàu và người nghèo ngày càng lớn. Những người có điều kiện tài chính dư dả có thể mua nhiều bất động sản để đầu tư, trong khi đó đại đa số người lao động dù có làm việc chăm chỉ cả đời vẫn không đủ tiền để mua một căn nhà nhỏ. Sự bất bình đẳng về tài sản này không chỉ tạo ra căng thẳng xã hội mà còn ảnh hưởng đến động lực lao động, tinh thần làm việc của người trẻ khi họ cảm thấy nỗ lực của mình không đủ để đạt được mục tiêu có nhà riêng. Nhiều gia đình trẻ phải gánh chịu những khoản vay nợ khổng lồ kéo dài hàng chục năm chỉ để có được một căn hộ, khiến chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Để giải quyết căn cơ vấn đề này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, trước hết cần có hành lang pháp lý chặt chẽ và đồng bộ. Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật liên quan cần được sửa đổi, bổ sung để có những quy định rõ ràng hơn về việc sở hữu, chuyển nhượng và sử dụng bất động sản. Việc quy định hạn mức sở hữu đất đai, nhà ở của mỗi cá nhân và tổ chức cần được xem xét nghiêm túc nhằm ngăn chặn tình trạng tích trữ quá nhiều bất động sản cho mục đích đầu cơ. Đồng thời, các hành vi thổi giá, tung tin sai sự thật, móc nối để đẩy giá bất động sản cần được xử lý nghiêm khắc với mức phạt đủ mạnh để tạo sức răn đe.
Chính sách thuế là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản và hạn chế đầu cơ. Thuế tài sản cần được áp dụng với mức lũy tiến theo số lượng bất động sản sở hữu, với mức thuế cao đáng kể đối với những người sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là những bất động sản để trống không sử dụng. Thuế chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn cũng nên được đánh cao hơn để hạn chế hành vi mua bán lướt sóng. Đối với những diện tích đất lớn bị bỏ hoang, không được sử dụng đúng mục đích, cần áp dụng thuế sử dụng đất cao và có biện pháp thu hồi khi cần thiết. Ngược lại, với những gia đình mua nhà để ở thực, nhà nước có thể có các chính sách ưu đãi về thuế, lãi suất vay và các hỗ trợ khác để khuyến khích.
Bên cạnh đó, quản lý chặt chẽ nguồn vốn tín dụng chảy vào bất động sản cũng là yêu cầu cấp thiết. Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục duy trì và thắt chặt hơn nữa các quy định về cho vay trong lĩnh vực bất động sản, đảm bảo vốn tín dụng chỉ được cấp cho các dự án có khả năng sinh lời thực sự và phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Việc kiểm soát tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, hạn chế cho vay mua nhiều bất động sản cùng lúc, và yêu cầu chứng minh nguồn gốc vốn tự có sẽ giúp hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để đầu cơ. Các tổ chức tín dụng cũng cần được giám sát chặt chẽ để đảm bảo không có hiện tượng câu kết, bao che cho các hoạt động đầu cơ.
Song song với việc siết chặt đầu cơ, nhà nước cần có những chính sách tích cực để tăng nguồn cung nhà ở cho người có nhu cầu ở thực. Phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với giá thành phải chăng là ưu tiên hàng đầu. Các dự án nhà ở xã hội cần được đẩy nhanh tiến độ triển khai, đơn giản hóa thủ tục, hỗ trợ về mặt bằng và hạ tầng để có thể nhanh chóng đưa vào sử dụng. Đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội cần được xác định rõ ràng, ưu tiên cho những người thực sự có nhu cầu và có thu nhập thấp, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi. Bên cạnh đó, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn với giá hợp lý cũng cần được khuyến khích phát triển để giải quyết nhu cầu tạm cư của những người chưa đủ điều kiện mua nhà.
Quy hoạch và phát triển đô thị cần được thực hiện một cách khoa học và minh bạch. Thông tin quy hoạch phải được công khai kịp thời để tránh tình trạng lợi dụng thông tin nội bộ để đầu cơ đất đai. Việc phát triển hạ tầng giao thông, nhất là hệ thống giao thông công cộng, sẽ giúp mở rộng không gian sống ra các vùng ven đô, giảm áp lực về nhu cầu nhà ở ở khu vực trung tâm và góp phần ổn định giá bất động sản. Phát triển các vệ tinh đô thị với đầy đủ tiện ích dịch vụ, việc làm và trường học sẽ tạo ra những lựa chọn an cư hợp lý cho người dân mà không cần phải chen chúc ở các khu vực đắt đỏ.
Nâng cao vai trò giám sát của cơ quan quản lý nhà nước và tăng cường sự tham gia của người dân trong việc giám sát thị trường cũng rất quan trọng. Các cơ quan chức năng cần có đủ nguồn lực và quyền hạn để thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản đáng ngờ, xử lý kịp thời các vi phạm. Hệ thống thông tin về giao dịch bất động sản cần được số hóa và minh bạch, giúp dễ dàng theo dõi và phát hiện các hành vi bất thường. Người dân cũng cần được tuyên truyền, giáo dục để nâng cao nhận thức về rủi ro của đầu cơ bất động sản, biết cách bảo vệ quyền lợi của mình và không tham gia vào các hoạt động vi phạm pháp luật.
Hoàng Nguyễn