Tháo gỡ 'điểm nghẽn' pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Mặc dù sản phẩm bất động sản du lịch chiếm giá trị lớn nhưng chính sách, pháp luật kinh doanh phân khúc này lại chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đang gây lúng túng cho quản lý Nhà nước tại nhiều địa phương, tạo thành điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư.
Đây cũng là chủ đề chính của hội thảo “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Realtime) tổ chức vừa qua tại Hà Nội.

* Những điểm nghẽn pháp lý

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, các sản phẩm bất động sản du lịch được phát triển nhiều nhất trong thời gian qua là condotel (căn hộ khách sạn), shophouse (nhà ở được kinh doanh) và villa (biệt thự). Ghi nhận nhanh tại 15 địa phương đến hết quý III/2021 cho thấy, tổng giá trị của 3 loại sản phẩm này ước khoảng 30 tỷ USD. Đây là một con số rất lớn trong giỏ hàng trên thị trường bất động sản.
Ông Phạm Nguyễn Toan – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Tổng biên tập Realtime nhận xét, bất động sản nghỉ dưỡng luôn hấp dẫn và duy trì được giá cả ngay khi trải qua những cuộc khủng hoảng kinh tế – tài chính. Thị trường này cũng góp phần giảm thiểu tình trạng “bong bóng” bất động sản với nhiều nguy cơ cho nền kinh tế.
Động lực phát triển của nhiều địa phương trong từ 5 – 7 năm qua chính là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đây là lĩnh vực thu hút đầu tư hiệu quả và có tác động lan tỏa lớn đến kinh tế – xã hội, thu hút các loại hình kinh doanh mới và đa dạng hóa kinh tế tại các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch biển, như: thành phố Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang (Khánh Hòa), Quy Nhơn (Bình Định), Hạ Long, Vân Đồn (Quảng Ninh), Mũi Né (Bình Thuận)… Chính động lực này đã và đang tạo nên nhiều cảm hứng để các địa phương tiếp tục thu hút đầu tư và khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch của Việt Nam.
Muốn thị trường bất động sản du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ, phù hợp với sự phát triển của thị trường này. Việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là trọng tâm ưu tiên, giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh; giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch nhất là trong bối cảnh phục hồi và mở cửa trở lại nền kinh tế du lịch.
Theo ông Toan, hiện nay, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương đang tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.
Nhiều doanh nghiệp phản ánh, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua các sản phẩm bất động sản du lịch đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định…
Hệ quả là khiến khách hàng bức xúc, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh.
Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, các doanh nghiệp phát triển dự án rất hạn chế nguồn lực về vốn. Trong khi ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng khi nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa quy định rõ ràng về pháp lý.
“Việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý” – ông Đính phân tích.

Điều này đang làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm vừa qua. Bởi vậy, cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật; trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013 để làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư bất động sản du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản. Đồng thời, làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng; quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với bất động sản thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững sản phẩm nghỉ dưỡng mới…

* Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội cho rằng, điểm nghẽn pháp lý chính là việc mua và sử dụng các loại hình bất động du lịch, do đó cần các giải pháp để tháo gỡ, khơi thông nguồn lực từ phân khúc này.
“Trên thực tế, các dự án tự xây lên, tự kinh doanh là điều bình thường. Mong muốn chung của tất cả các nhà đầu tư đều là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài nhưng lại không có. Vướng mắc này cần được gỡ sớm”, luật sư Đặng Văn Cường phân tích.
Đồng quan điểm, Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way nhận xét, đối với những dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì tiếp tục giữ nguyên để đảm bảo tính ổn định, tránh tình trạng sửa sai, nhằm tạo niềm tin cho người dân vào chính quyền.
Còn theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này. Do đó, việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc của doanh nghiệp, gỡ rối cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì COVID-19.
Tiến sỹ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương nhận xét, thị trường bất động sản du lịch sẽ có làn sóng mới cả về du lịch và đầu tư. Xu hướng đầu tư bất động sản du lịch đã có một giai đoạn mới, địa bàn mới với biến chuyển tích cực.
Một số dự án quy mô lớn, tại những địa bàn mới đã được đón nhận những luồng đầu tư mới. Vấn đề đặt ra là, liệu xu thế này có trở thành một giai đoạn mới, tạo ra những xung lực mới cho thị trường bất động sản hay không hiện chưa có câu trả lời. Tất cả còn phụ thuộc vào việc hoàn thiện pháp lý để khơi thông dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – ông Chung cho hay.
Tại buổi tọa đàm, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong đề xuất, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản cho người mua; các hình thức và điều kiện huy động vốn đầu tư… dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.
Những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Còn đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương. Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.
Cùng đó, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm hài hòa lợi ích các bên theo hướng vừa giảm thời gian, giảm chi phí và gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch trong đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng…
Riêng với “điểm nghẽn” tại Khánh Hoà, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục. Không nên buông bỏ mặc kệ người dân, nhà đầu tư phải gánh chịu hậu quả mà không phải lỗi do họ. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Kim Thoa