Ai thực sự được mua nhà ở xã hội?

Theo quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024, chính sách về nhà ở xã hội đã được điều chỉnh và mở rộng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin vẫn còn nhiều rào cản, khiến nhiều người dân bỏ lỡ cơ hội được hưởng chính sách này. Bài viết sẽ làm rõ những đối tượng được ưu tiên, điều kiện cụ thể cần đáp ứng và những thay đổi quan trọng trong năm 2025 để người dân có cái nhìn toàn diện và chuẩn bị tốt hồ sơ khi tham gia vào các dự án nhà ở xã hội.

Theo Điều 76 của Luật Nhà ở 2023, hiện có mười một nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, trong đó có hai nhóm được bổ sung mới so với quy định trước đây. Nhóm đầu tiên là những người có công với cách mạng, bao gồm cả thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng. Đây là nhóm được ưu tiên hàng đầu, thể hiện sự tri ân của Đảng và Nhà nước đối với những người đã có công lao xây dựng đất nước.

Nhóm thứ hai và thứ ba liên quan đến hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, đặc biệt là những hộ sinh sống tại vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai và biến đổi khí hậu. Những gia đình này thường gặp nhiều khó khăn trong việc xây dựng và duy trì nơi ở an toàn, do đó việc được hỗ trợ nhà ở xã hội là cơ hội quý giá để họ có cuộc sống ổn định hơn.

Nhóm thứ tư đến thứ sáu tập trung vào khu vực đô thị và khu công nghiệp. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị là một trong những đối tượng chính của chính sách này. Bên cạnh đó, công nhân và người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp cũng được xem là nhóm có nhu cầu lớn về nhà ở. Đây chính là lực lượng lao động quan trọng của nền kinh tế, nhưng thu nhập của họ thường không đủ để mua nhà ở thương mại với giá cao.

Nhóm thứ bảy là lực lượng vũ trang nhân dân, bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân công an, công chức và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ, cũng như người làm công tác cơ yếu hoặc các công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Nhóm này cần đáp ứng thêm điều kiện là chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Các nhóm còn lại bao gồm cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật, những người đã trả lại nhà ở công vụ trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm, hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở, cũng như sinh viên và học sinh tại các cơ sở giáo dục đào tạo.

Việc thuộc một trong mười một nhóm đối tượng nêu trên chỉ là bước đầu tiên. Để thực sự được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người đăng ký phải đáp ứng thêm nhiều điều kiện khác. Điều kiện quan trọng nhất là về tình trạng nhà ở hiện tại. Theo quy định tại Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024, người đăng ký phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó.

Trường hợp đã có nhà ở tại địa phương, diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình phải thấp hơn mức tối thiểu theo quy định của Chính phủ. Ngoài ra, người đăng ký phải chưa từng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trước đây, đồng thời chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào tại địa phương đó. Những điều kiện này nhằm đảm bảo nguồn lực nhà ở xã hội được phân bổ công bằng cho những người thực sự cần thiết.

Đối với những người đang ở nhà công vụ, họ cũng không được phép đăng ký mua nhà ở xã hội trong thời gian đang sử dụng nhà công vụ. Điều này nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách và đảm bảo nhà ở xã hội đến tay những người không có chỗ ở hoặc có nhà ở quá nhỏ.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong quy định mới là việc nới lỏng điều kiện về thu nhập và hộ khẩu, tạo thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành, người độc thân có thu nhập không vượt quá mười lăm triệu đồng mỗi tháng sau thuế có thể đăng ký mua nhà ở xã hội. Đối với các cặp vợ chồng, tổng thu nhập của cả hai người không được vượt quá ba mươi triệu đồng mỗi tháng.

Điều quan trọng là người dân không còn cần phải xin xác nhận không đóng thuế thu nhập cá nhân như quy định cũ, mà chỉ cần chứng minh mức lương thực nhận nằm trong khoảng quy định. Đây là một bước tiến lớn giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm bớt gánh nặng cho người dân khi chuẩn bị hồ sơ.

Thay đổi lớn thứ hai liên quan đến điều kiện về hộ khẩu. Trước đây, người muốn mua nhà ở xã hội thường phải có hộ khẩu thường trú hoặc sổ tạm trú tại địa phương có dự án. Tuy nhiên, theo Nghị định 49/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015, người mua chỉ cần có giấy tờ chứng minh đang làm việc hoặc cư trú tại địa phương có dự án là đủ điều kiện. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với những người lao động di cư, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp xa quê nhà nhưng chưa có điều kiện chuyển hộ khẩu.

Bên cạnh các điều kiện về đối tượng và tình trạng nhà ở, người muốn mua nhà ở xã hội còn phải chứng minh khả năng thanh toán của mình. Theo quy định, người mua cần có khả năng trả trước ít nhất ba mươi phần trăm giá trị căn hộ. Tùy thuộc vào dự án cụ thể, số tiền này có thể dao động từ hai trăm bốn mươi đến ba trăm triệu đồng.

Người mua cần có hợp đồng lao động ổn định, bảng lương hoặc sao kê lương từ ba đến sáu tháng gần nhất để chứng minh nguồn thu nhập đều đặn. Điều này giúp đảm bảo người mua có khả năng trả góp trong thời gian dài mà không gặp khó khăn về tài chính. Đặc biệt, người mua không được có nợ xấu tại ngân hàng tại thời điểm vay vốn, đây là yêu cầu của các tổ chức tín dụng khi xét duyệt khoản vay.

Một ưu điểm nổi bật của chính sách nhà ở xã hội là người mua được hưởng hỗ trợ vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi thấp hơn nhiều so với vay mua nhà thương mại. Lãi suất cho vay nhà ở xã hội thường dao động từ ba phần trăm đến bốn phẩy năm phần trăm mỗi năm, trong khi lãi suất cho vay nhà thương mại có thể lên đến tám đến mười phần trăm. Với mức lãi suất ưu đãi này, người mua có thể trả góp chỉ từ bốn đến sáu triệu đồng mỗi tháng cho một căn hộ có giá khoảng tám trăm triệu đồng, sau khi đã trả trước ba mươi phần trăm.

Mặc dù chính sách nhà ở xã hội đã được cải tiến nhiều, nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều trở ngại trong việc triển khai. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu khổng lồ của người dân. Nhiều dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ do vướng mắc về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và nguồn vốn đầu tư. Điều này khiến nhiều người dân phải chờ đợi hàng năm trời mới có cơ hội được mua nhà.

Thủ tục đăng ký và xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội tuy đã được đơn giản hóa nhưng vẫn còn khá phức tạp và mất thời gian. Người dân phải chuẩn bị nhiều loại giấy tờ khác nhau, bao gồm đơn đăng ký theo mẫu, giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách, giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập, bản sao công chứng chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của các thành viên trong hộ gia đình, cùng với giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.

Sau khi nộp hồ sơ cho chủ đầu tư, người dân phải chờ quá trình kiểm tra và xét duyệt từ nhiều cấp, từ chủ đầu tư đến Sở Xây dựng địa phương. Quá trình này có thể kéo dài và không phải lúc nào cũng minh bạch, khiến nhiều người lo lắng về kết quả cuối cùng.

Một hạn chế khác của nhà ở xã hội là diện tích căn hộ thường khá nhỏ, chỉ từ hai mươi lăm đến bảy mươi mét vuông cho căn hộ chung cư, và tối đa bảy mươi mét vuông diện tích đất xây dựng cho nhà ở liền kề thấp tầng. Đối với những gia đình đông thành viên hoặc có nhu cầu không gian sống rộng rãi, diện tích này có thể không đáp ứng được. Ngoài ra, các tiện ích và dịch vụ sinh hoạt tại các dự án nhà ở xã hội thường không được đầu tư đầy đủ như các chung cư thương mại, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân.

Bên cạnh đó, điều mà nhiều người quan tâm khi mua nhà ở xã hội là quyền sở hữu và khả năng chuyển nhượng. Theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội không được bán lại trong vòng năm năm đầu tiên kể từ ngày nhận bàn giao nhà, trừ trường hợp đặc biệt có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán kiếm lời từ nguồn nhà ở được Nhà nước hỗ trợ.

Nếu trong thời gian năm năm đầu người mua có nhu cầu bán nhà do hoàn cảnh khó khăn, họ chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư, Nhà nước hoặc các đối tượng khác thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Sau thời gian năm năm, người sở hữu mới có quyền tự do chuyển nhượng nhà ở xã hội trên thị trường. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở và đất đai.

Về quyền sở hữu, người mua nhà ở xã hội được cấp sổ hồng lâu dài như các loại nhà ở thông thường, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sở hữu. Điều này khác với hình thức thuê nhà ở xã hội, trong đó người thuê chỉ có quyền sử dụng trong thời gian nhất định theo hợp đồng và không được sở hữu tài sản.

Để tăng cơ hội được chấp thuận mua nhà ở xã hội, người dân cần chuẩn bị hồ sơ một cách kỹ lưỡng và đầy đủ. Trước tiên, cần theo dõi thông tin về các dự án nhà ở xã hội đang được triển khai tại địa phương thông qua website của Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng hoặc thông báo của chủ đầu tư. Mỗi dự án thường có thời gian nhận hồ sơ cụ thể, do đó người dân cần nắm bắt kịp thời để không bỏ lỡ cơ hội.

Khi chuẩn bị hồ sơ, cần đảm bảo tất cả các giấy tờ đều hợp lệ, còn thời hạn và được công chứng đúng quy định. Đơn đăng ký mua nhà phải điền đầy đủ thông tin theo mẫu số một phụ lục hai của Nghị định 100/2024. Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách cần phải rõ ràng, ví dụ với công nhân cần có xác nhận từ doanh nghiệp nơi đang làm việc, với người có công cần có giấy chứng nhận liên quan.

Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập đặc biệt quan trọng. Nếu chưa có nhà ở, cần có giấy xác nhận từ chính quyền địa phương theo mẫu số hai phụ lục một của Thông tư 05/2024. Nếu đã có nhà ở nhưng diện tích nhỏ, cần giấy xác nhận theo mẫu số ba. Về thu nhập, nếu có hợp đồng lao động và đóng thuế thu nhập cá nhân, cần nộp bản sao hợp đồng và giấy tờ liên quan. Nếu không phải đóng thuế, cần có xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã về mức thu nhập trong vòng mười hai tháng gần nhất.

Sau khi nộp hồ sơ cho chủ đầu tư, cần chủ động theo dõi tiến độ xét duyệt và sẵn sàng bổ sung giấy tờ nếu được yêu cầu. Nếu hồ sơ được chấp thuận, Sở Xây dựng sẽ công bố danh sách và chủ đầu tư sẽ thông báo để ký hợp đồng trong vòng mười lăm ngày. Toàn bộ danh sách người được mua nhà ở xã hội sẽ được công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng, đảm bảo tính minh bạch trong quá trình phân bổ.

Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn và quan trọng, giúp hàng triệu người dân có thu nhập thấp, công nhân lao động và những người khó khăn về nhà ở có cơ hội sở hữu một nơi ở ổn định với giá cả phải chăng. Tuy nhiên, để thực sự tiếp cận được chính sách này, người dân cần hiểu rõ mình có thuộc đối tượng được hưởng hay không, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nhà ở, thu nhập và khả năng thanh toán.

Những thay đổi tích cực trong quy định mới như bỏ yêu cầu về hộ khẩu thường trú, nới lỏng điều kiện thu nhập và đơn giản hóa thủ tục đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế so với nhu cầu, đòi hỏi sự nỗ lực lớn hơn từ Nhà nước và các doanh nghiệp trong việc đầu tư xây dựng thêm nhiều dự án.

Đối với người dân, việc nắm vững thông tin, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và theo dõi sát sao các dự án là chìa khóa để không bỏ lỡ cơ hội sở hữu nhà ở xã hội. Mỗi căn hộ nhà ở xã hội không chỉ là một nơi trú ngụ, mà còn là nền tảng cho sự ổn định, là động lực để người dân yên tâm làm việc và xây dựng tương lai tốt đẹp hơn cho bản thân và gia đình.

Hoàng Nguyễn