Vào ngày 18/01/2024, tại phiên họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua sửa đổi Luật Đất đai, áp dụng từ ngày 01/01/2025 (trừ những trường hợp được quy định tại Điều 252, khoản 2 và 3). Sửa đổi này tập trung vào ba điểm mới liên quan đến đất nông nghiệp, bao gồm mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, xác định giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, và cho phép các cá nhân không tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Những điều này thể hiện sự phù hợp với xu hướng phát triển nông nghiệp công nghệ cao và quy mô lớn hiện nay, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng như công chức, viên chức, và những người có kiến thức kỹ thuật và vốn đầu tư để phát triển trồng lúa và tăng cường năng suất.
1. Không làm nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Điều 45 của Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp tham gia nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, nếu nhận chuyển nhượng quá mức, họ cần thiết lập tổ chức kinh tế và có kế hoạch sử dụng đất. Quy định cụ thể được đề ra trong khoản 8 và khoản 1 của Điều 45, gồm điều kiện và các loại giấy tờ cần thiết sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7, Điều 124 và điểm b, khoản 4, Điều 127 của Luật Đất đai.Mặt khác, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Điều 47 quy định rằng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh và không phải nộp thuế hoặc lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, tổ chức kinh tế không được nhận quyền sử dụng đất rừng phòng hộ hoặc đặc dụng của cá nhân, trừ khi có phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền. Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng không được nhận quyền sử dụng đất trong các khu vực rừng có quy định bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phục hồi sinh thái.
Luật Đất đai 2024, không trực tiếp làm nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. (Ảnh minh họa)
2. Nâng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân dựa trên loại đất và vùng miền.
Khoản 1, Điều 176, Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là không quá 3ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (TW) thuộc khu vực Đông Nam Bộ (ĐNB) và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Không quá 2ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc TW khác.
Khoản 2, Điều 176, Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Khoản 3, Điều 176, Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30ha đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng.
Theo quy định mới, cá nhân được phép nhận chuyển quyền sử dụng không quá 45ha mỗi loại đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đối với tỉnh, thành phố trực thuộc TW thuộc khu vực ĐNB và khu vực ĐBSC. Luật cũng rõ ràng chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng trồng, không bao gồm rừng tự nhiên.
Việc nâng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nhằm tạo điều kiện tập trung ruộng đất, thuận lợi cho việc công nghiệp hóa, hiện đại hóa sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, phân cấp quyền cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2024 và phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
3. Quy định mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thời điểm hiện tại, khi Luật Đất đai 2024 chưa có hiệu lực, giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn thực hiện theo khoản 3, Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, quy định: “Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Nhưng, theo Luật Đất đai 2024, giá đất chính là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Theo đó, từ ngày 01/01/2025, giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ được áp dụng theo Điều 249 của Luật quy định: “Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm”. Mặt khác, giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tiếp tục thực hiện theo các khoản 1, 2, Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Cụ thể, giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.
Diện tích đất tính thuế được quy định như sau: “Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung”.
Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ. Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Qua việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, hy vọng sẽ mở ra một tương lai tươi sáng cho ngành nông nghiệp của đất nước. Việc mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân và xác định giá đất phi nông nghiệp là những bước đi quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển và hiện đại hóa ngành nông nghiệp. Đồng thời, việc cho phép các cá nhân không tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng đầu tư và phát triển nông nghiệp một cách hiệu quả. Chúng ta hy vọng rằng những thay đổi này sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của nền nông nghiệp Việt Nam, mang lại lợi ích cho cả nông dân và người tiêu dùng, cùng xây dựng một nền nông nghiệp mạnh mẽ và bền vững trong tương lai.