Bất động sản công nghiệp năm 2024 được dự báo vẫn sẽ là điểm sáng.
Theo đó, năm 2023, cả nước đã có 412 khu công nghiệp (KCN) đã thành lập (368 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 7 KCN nằm trong các KKT của khẩu) với tổng diện tích 217.500 ha.
293 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha; 119 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37.500 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24.700 ha.
Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng dù năm 2023 nền kinh tế gặp nhiều khó khăn. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài tỉnh ghi nhận nhiều nguồn cung mới có sẵn. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đang hoạt động đạt trên 70%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 80% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 90%.
Nhiều chuyên gia chia sẻ rằng chưa bao giờ thị trường bất động sản lại “đóng băng” và gây nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp bất động sản như tại thời điểm năm 2023. Dù mỗi chu kì của thị trường sẽ chịu những tác động khác nhau, tuy nhiên trong giai đoạn này, bất động sản gặp nhiều trở ngại hơn do chịu tác động kép.
Số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm vừa qua, giá thuê đất công nghiệp tăng khoảng 20% so với kỳ trước, khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất.
Tại miền Bắc, giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022. Bắc Ninh ghi nhận mức tăng giá lớn nhất, tăng 40% lên mức 160 USD/m2/chu kỳ thuê do có thêm nguồn cung môi chất lượng cùng với sự quan tâm của các doanh nghiệp công nghệ cao. Hải Phòng tăng 30% lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê.
Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến hết quý III/2023, cả nước có 413 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích hơn 87.700ha, tăng thêm 3 khu so với 2022. Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho biết đến hết năm ngoái, giá thuê đất khu công nghiệp bình quân 123 USD/m2/chu kỳ thuê ở miền Bắc, còn tại miền Nam giá thuê trung bình 167 USD.
Dù nhiều tiềm năng, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn phải đối mặt với một số thách thức mới. Thứ nhất, theo MBS, đó là sự gia tăng cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI từ các nước trong khu vực. Hai nước cạnh tranh lớn nhất với Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia gần đây đều có những động thái mạnh mẽ.
Trong đó, để hút vốn đầu tư sau đại dịch, Ấn Độ đã dành quỹ đất 460.000ha, đầu tư lớn cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án mới. Nhiều doanh nghiệp như Samsung, Pegatron, Apple đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Còn Indonesia cũng hút dòng vốn FDI nhờ lĩnh vực pin xe điện và điện toán đám mây. Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) dòng vốn FDI vào Indonesia 5 năm gần đây đạt 13% một năm, Ấn Độ đạt 9% mỗi năm, còn Việt Nam chỉ khoảng 4%.
Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch IIP Việt Nam cho biết, không chỉ có giá thuê đất trong KCN tăng mà giá thuê đất trong cụm công nghiệp (CCN)⁸ cũng tăng rất mạnh theo xu thế chung của từng địa phương. Có những CCN tại một số tỉnh ở miền Bắc, từ đầu năm 2021 đến cuối năm 2023 tăng 50-60%.
Lý giải, ông Hưng cho rằng, vài năm trở lại đây là hạ tầng ở miền Bắc được đầu tư tốt hơn, môi trường đầu tư được cải thiện, nguồn nhân lực dồi dào, nguồn đầu tư từ các nhà đầu tư Trung Quốc gia tăng và giá đất công nghiệp tại miền Bắc vẫn thấp hơn giá đất công nghiệp ở miền Nam.
Về Luât Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua, vị này nhận định luật mới sẽ làm cho chi phí đền bù tăng lên, do đó giá thuê đất KCN, CCN trong năm 2024 và một số năm tiếp theo tiếp tục tăng và đầu tư phát triển hạ tầng KCN, CCN tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhiều tập đoàn trong và ngoài nước.
Bên cạnh đó, VARS đánh giá, giá thuê đất công nghiệp tăng cao và cao hơn các nước khác trong khu vực, rủi ro liên quan đến luật thuế tối thiểu toàn cầu cùng với những nút thắt thể chế, chính sách và những phát sinh trong thực tiễn có thể là trở ngại, làm giảm lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút các nhà đầu tư tới Việt Nam.
Tuy nhiên, Việt Nam vẫn có nhiều động lực giúp thị trường BĐS công nghiệp hứa hẹn khởi sắc trong năm 2024.
Cụ thể, dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày công đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ KCN ngày càng được cải thiện.
Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam.
Nhu cầu BĐS công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.
Lực cầu được thúc đấy cả về chất và lượng với hàng loạt kế hoạch, thỏa thuận đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài, lựa chọn Việt Nam làm điểm đến trong xu hướng chuyển đối chuỗi cung ứng và kỳ vọng tăng cường hợp tác từ hoạt động ngoại giao tích cực, đặc biệt là mối quan hệ chiến lược Việt Nam- Hoa Kỳ mới được thiết lập gần đây.
Ngoài ra, quy hoạch nhiều tỉnh/thành giai đoạn 2021-2030 đã được thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý cho các KCN.
Theo ông Phạm Vũ Thăng Long - Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô Công ty Chứng khoán HSC đánh giá, năm 2023 dù còn nhiều thách thức đối với bất động sản, thế nhưng các cam kết đầu tư vào lĩnh vực này vẫn ở mức cao nhất từ năm 2019, cho thấy Việt Nam là điểm đến triển vọng, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp. Cộng với việc tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào trong năm 2024 và những năm tiếp theo.
Tiến Hoàng