Nghề môi giới bất động sản bước vào kỷ nguyên chuyên nghiệp hóa

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường hiện có khoảng 2.000 doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa và Cần Thơ. Tuy nhiên, tỷ lệ người hành nghề có chứng chỉ hợp pháp lại rất thấp: đại diện VARS từng công bố con số chỉ hơn 10% môi giới đang hoạt động sở hữu chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định, đồng nghĩa gần 90% còn lại chưa đạt chuẩn đào tạo hoặc hành nghề tự do, không gắn với doanh nghiệp nào.

Khoảng trống này kéo theo nhiều hệ lụy: thông tin sai lệch về pháp lý dự án, đẩy giá ảo, tranh chấp hợp đồng và rủi ro tài chính dồn hết về phía người mua nhà, nhóm vốn đã yếu thế hơn trong giao dịch. VARS, nhiều lần nhấn mạnh rằng con đường duy nhất để xóa bỏ định kiến "cò đất" tồn tại hàng chục năm qua chính là chuyên nghiệp hóa và chuẩn hóa toàn bộ đội ngũ hành nghề, thay vì để thị trường vận hành theo kiểu mạnh ai nấy làm.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng Nghị định 96/2024/NĐ-CP và Thông tư 04/2024/TT-BXD đã đặt ra yêu cầu bắt buộc: cá nhân muốn hành nghề môi giới phải tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên, hoàn thành khóa bồi dưỡng kiến thức chuyên môn và vượt qua kỳ thi sát hạch gồm hai phần: kiến thức cơ sở (pháp luật kinh doanh bất động sản, đất đai, nhà ở, thuế phí, phòng chống rửa tiền) và kiến thức chuyên môn (quy trình, kỹ năng môi giới, xử lý tình huống thực tế). Đáng chú ý, mô hình môi giới tự do trước đây không còn được thừa nhận: người có chứng chỉ bắt buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện.

Nhiều địa phương đã đồng loạt triển khai tổ chức thi sát hạch trong năm 2026. Tại Hà Nội, Sở Xây dựng lên kế hoạch ba đợt thi trong năm, dự kiến vào các tháng 1, 6 và 10, mỗi ngày tiếp nhận khoảng 250 thí sinh tại Trường Đại học Công đoàn. Đắk Lắk và nhiều tỉnh, thành khác cũng công bố kế hoạch tổ chức thi sát hạch định kỳ hằng năm, với nguyên tắc công khai, minh bạch, chỉ những người đủ năng lực mới được cấp chứng chỉ.

Một bước tiến quan trọng khác là Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026. Theo đó, thay vì chỉ cấp chứng chỉ hành nghề như trước, hệ thống sẽ tạo lập mã định danh điện tử riêng cho từng chứng chỉ môi giới, được gắn tự động ngay sau khi Sở Xây dựng phê duyệt danh sách cá nhân đủ điều kiện. Mã định danh này liên thông với dữ liệu về sản phẩm bất động sản, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và cơ sở đào tạo, tạo thành một hệ sinh thái dữ liệu thống nhất từ Trung ương đến địa phương.

Hà Nội được Bộ Xây dựng chọn là địa phương đầu tiên thí điểm vận hành hệ thống định danh này trước khi nhân rộng toàn quốc. Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, mục tiêu cốt lõi không chỉ là hoàn thiện công cụ quản lý nhà nước mà còn xóa bỏ tình trạng dữ liệu phân mảnh, giúp người mua nhà có thể tra cứu, xác minh tư cách hành nghề của môi giới một cách công khai, thay vì phải tin tưởng theo cảm tính như trước.

Song song với việc siết đầu vào, Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý phát triển nhà và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực ngay từ ngày ký. Theo Điều 73 của Nghị định, cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ, hoặc có chứng chỉ nhưng không hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hay môi giới bất động sản, sẽ bị phạt tiền từ 40 đến 60 triệu đồng.

Đối với doanh nghiệp môi giới, mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng được áp dụng nếu không thực hiện chế độ báo cáo, không có quy chế hoạt động, không bố trí tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ hành nghề, hoặc không bảo đảm điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật theo quy định. Một số hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng hình thức đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới từ 3 đến 6 tháng. Riêng lĩnh vực tư vấn, quản lý bất động sản không thành lập doanh nghiệp theo quy định có thể bị phạt tới 160-180 triệu đồng, cho thấy mức độ nghiêm khắc đã tăng đáng kể so với khung xử phạt trước đây.

Việc siết chặt đồng thời cả ba trụ cột: điều kiện hành nghề, dữ liệu định danh và chế tài xử phạt; đặt ra áp lực chuyển đổi không nhỏ cho lực lượng môi giới hiện hữu, đặc biệt với nhóm hành nghề tự do lâu năm chưa qua đào tạo bài bản. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây là bước đi tất yếu trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, đòi hỏi vai trò của môi giới không chỉ dừng ở việc kết nối người mua - người bán mà còn phải trở thành lực đỡ cho một thị trường vận hành lành mạnh, ổn định và minh bạch hơn.

VARS cũng khẳng định các công cụ quản lý mới, bao gồm hệ thống dữ liệu định danh, không nhằm thay thế vai trò của môi giới mà hướng tới hỗ trợ nghề phát triển bền vững hơn, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho cả người hành nghề lẫn khách hàng. Về phía người mua nhà, việc có thể tra cứu công khai tư cách hành nghề của môi giới, cùng chế tài xử phạt đủ sức răn đe, được kỳ vọng sẽ từng bước khôi phục niềm tin vào một thị trường vốn đã trải qua nhiều biến động và tồn tại không ít rủi ro trong những năm trước.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong ngắn hạn, quá trình chuyển đổi chắc chắn sẽ tạo ra sự thanh lọc mạnh trong đội ngũ hành nghề: những cá nhân môi giới hoạt động tự phát, không gắn với doanh nghiệp và chưa qua sát hạch sẽ buộc phải lựa chọn giữa việc hoàn thiện hồ sơ, tham gia đào tạo, thi cấp chứng chỉ, hoặc rút khỏi thị trường để tránh rủi ro bị xử phạt. Về phía doanh nghiệp môi giới, yêu cầu phải có tối thiểu một cá nhân sở hữu chứng chỉ hành nghề, xây dựng quy chế hoạt động và bảo đảm điều kiện cơ sở vật chất cũng đòi hỏi tái cấu trúc mô hình vận hành theo hướng chuyên nghiệp, thay vì hoạt động manh mún như trước.

Về dài hạn, khi hệ thống mã định danh điện tử được triển khai đồng bộ trên toàn quốc và dữ liệu về môi giới, sản phẩm bất động sản được liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, thuế và ngân hàng, thị trường sẽ có thêm một lớp minh bạch quan trọng để hạn chế tình trạng thổi giá, giao dịch ảo hay lừa đảo núp bóng môi giới. Đây cũng là nền tảng để nghề môi giới bất động sản dần được nhìn nhận như một nghề nghiệp có chuẩn mực, có trách nhiệm pháp lý rõ ràng, tương xứng với vai trò trung gian quan trọng mà lực lượng này đang đảm nhận trong một thị trường có quy mô giao dịch ngày càng lớn.

Hoàng Nguyễn