Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục “sốt giá” nguyên nhân do đâu?

Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Hà Nội của Savills Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ đạt 58 triệu đồng/m2 , tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Về khoảng giá phổ biến, các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Còn nguồn cung mới trong quý 4/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại là Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới. Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân khiến khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I/2024 đã tăng tới 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối của năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Các chuyên gia của VARS chỉ rõ, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện nên giá trị bất động sản cũng tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.

Những nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội liên tục phá đỉnh là bởi nhu cầu đầu tư lớn với khi dòng tiền lớn đang “chảy” mạnh vào bất động sản để giữ tài sản, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã chạm “đáy". Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê cũng được thúc đẩy từ chính nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên dồn về Thủ đô

Trong khi đó, nguồn cung lại quá thiếu, khan hiếm nguồn hàng để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Theo tâm lý chung, nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam luôn ở mức cao và vẫn đang trong xu hướng tăng… Hàng loạt những yếu tố này tác động đồng thời khiến giá của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục phá kỷ lục giá của chính nó.

VARS tính toán, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022; tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Theo nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá cả bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, VARS cho rằng, cần giải quyết được mắt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất là thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Muốn thị trường sớm phục hồi, theo VARS, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch.

Bên cạnh đó, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Không những vậy, cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Cùng với đó, cần kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, thì giá bất động sản càng tăng cao và biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Ngoài ra, nên có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3...

Tiến Hoàng