Căn hộ giữ đà tăng giá bất chấp sức mua suy yếu

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 do CBRE Việt Nam công bố đầu tháng 7, lượng căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội trong quý chỉ đạt khoảng 5.800 căn, tương đương 68% tổng nguồn cung mở bán mới trong kỳ. Đây là mức hấp thụ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, khi tỷ lệ tiêu thụ căn hộ mới thường xuyên vượt 90%, thậm chí có quý lượng bán vượt cả nguồn cung mở mới. Ước tính có khoảng 2.800 căn hộ mở bán trong quý II vẫn chưa tìm được người mua, góp phần đẩy lượng hàng tồn kho sơ cấp lên mức cao nhất nhiều năm.

Nguyên nhân chính được giới chuyên gia chỉ ra là áp lực lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao, khiến hành vi của người mua thay đổi rõ rệt. Đại diện CBRE Việt Nam nhận định rằng thay vì quyết định xuống tiền nhanh như trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, người mua hiện nay có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm mua nhà, đặc biệt với các sản phẩm đòi hỏi đòn bẩy tài chính lớn. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng sau hai năm giá căn hộ tăng liên tục, sức chịu đựng tài chính của nhóm người mua có nhu cầu ở thực đã chạm ngưỡng giới hạn, trong khi nhà đầu tư cá nhân trở nên thận trọng hơn vì lo ngại mua phải vùng giá đỉnh.

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường nửa đầu năm 2026 là việc giá bán sơ cấp gần như không giảm, thậm chí tiếp tục tăng ở nhiều khu vực, bất chấp thanh khoản đi xuống. Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình quý II được ghi nhận quanh mức 95 - 121 triệu đồng/m2 tùy theo phạm vi thống kê, tăng khoảng 12% so với quý trước và tăng trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường Hà Nội không xuất hiện bất kỳ dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2, cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như đã biến mất khỏi nguồn cung mới.

Tại TP.HCM, diễn biến giá có phần ổn định hơn nhưng vẫn neo ở vùng cao. Giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp dao động quanh 69 - 90 triệu đồng/m2 tùy khu vực thống kê, gần như đi ngang so với quý I. Trong khi đó, nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM (tính cả khu vực Bình Dương cũ sau sáp nhập) tăng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2025, với phần lớn dự án mới đến từ khu vực vùng ven, nơi nhiều chủ đầu tư nước ngoài đang tham gia phát triển các dự án tiêu chuẩn cao. Diễn biến trái chiều duy nhất ghi nhận được là tại một số dự án cũ ở Hà Nội thuộc các khu đô thị đã bàn giao nhiều năm, nơi giá thứ cấp điều chỉnh giảm 2 - 8% do áp lực cắt lỗ của một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Thay vì suy giảm đồng đều, sức cầu thị trường đang phân hóa ngày càng rõ nét theo từng phân khúc giá. Các dự án có mức giá dưới 120 triệu đồng/m2 tiếp tục ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực nhờ phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, trong khi các dự án ở phân khúc cao hơn 120 triệu đồng/m2 đối mặt với thời gian bán hàng kéo dài hơn đáng kể. Trước tình trạng này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng ngay trong quý II, với một số dự án công bố giá mở bán chính thức thấp hơn mức dự kiến ban đầu, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán hoặc ưu đãi lãi suất kéo dài tới 5 năm nhằm giữ chân người mua.

Về địa lý, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh ra khỏi khu vực lõi trung tâm. Phần lớn căn hộ mở bán mới ở phía Nam tập trung tại địa bàn Bình Dương cũ, chiếm khoảng 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường TP.HCM mở rộng trong quý. Tại Hà Nội, khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại hiếm hoi của một số dự án quy mô lớn, trong khi phần còn lại của nguồn cung tiếp tục mở rộng ra vùng ven và các tỉnh lân cận như Hưng Yên.

Giới phân tích cho rằng có ba nhóm nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá căn hộ khó điều chỉnh giảm sâu, ngay cả khi thanh khoản suy yếu kéo dài. Thứ nhất, chi phí đầu vào của dự án — bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và giá vật liệu xây dựng — vẫn đang trong xu hướng tăng, khiến chủ đầu tư khó có dư địa để giảm giá bán mà không ảnh hưởng đến biên lợi nhuận. Các quy định mới về định giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường cũng được xem là yếu tố củng cố thêm mặt bằng chi phí này.

Thứ hai, cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng, khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc trung - cao cấp hoặc đại đô thị vùng ven, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Căn hộ hạng A có xu hướng giữ giá hoặc tăng nhẹ nhờ nhu cầu ổn định từ nhóm khách hàng tài chính tốt, trong khi hạng B chỉ điều chỉnh cục bộ tại một số dự án ngoài khu đô thị lớn. Thứ ba, tâm lý neo giá của chủ đầu tư sau hai năm tăng nóng khiến việc giảm giá niêm yết chính thức ít khi xảy ra; thay vào đó, chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất hay quà tặng nội thất được ưu tiên dùng để giữ nguyên giá bán công bố.

Trong nửa cuối năm, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội được dự báo tiếp tục tăng thêm khoảng 17.000 - 23.000 căn, nâng tổng lượng mở bán cả năm lên 35.000 - 40.000 căn — mức cao nhất trong giai đoạn từ 2019 đến nay. Một số đơn vị nghiên cứu dự báo giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội có thể tiếp tục tăng thêm 10 - 13% trong năm 2026, trong khi các khu vực vùng ven như Hưng Yên tăng nhẹ hơn, khoảng 3 - 5%, nhờ nguồn cung mới có mức giá hợp lý hơn được đưa ra thị trường.

Về chính sách, một điểm được thị trường chờ đợi là nghị quyết sắp ban hành liên quan đến phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với định hướng giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư quanh mức 15%. Nếu được triển khai đồng bộ, chính sách này được kỳ vọng góp phần kéo giá bán một số dự án mới về mức hợp lý hơn trong trung hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, phần lớn ý kiến chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường căn hộ khó có khả năng ghi nhận một đợt điều chỉnh giá giảm sâu và đồng loạt, mà nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa: nơi có thanh khoản tốt giữ giá hoặc tăng nhẹ, nơi thanh khoản yếu kéo dài thời gian bán hàng nhưng ít khi hạ giá niêm yết chính thức.

Đối với người mua có nhu cầu ở thực, các chuyên gia khuyến nghị cần tính toán kỹ khả năng chi trả trong bối cảnh lãi suất vay vẫn neo cao, đồng thời theo dõi sát các chính sách hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư đang đẩy mạnh để tối ưu chi phí mua nhà, thay vì kỳ vọng vào một đợt giảm giá sâu trên diện rộng trong thời gian tới.

Hoàng Nguyễn