Thị trường đất nền đang có dấu hiệu nóng trở lại sau một thời gian trầm lắng, với mức độ quan tâm của nhà đầu tư gia tăng đáng kể. Tại nhiều địa phương, giá đất đã bắt đầu nhích lên, giao dịch sôi động hơn, đặc biệt ở những khu vực có quy hoạch hạ tầng lớn hoặc tin đồn về các dự án phát triển. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng hiện tượng này có thể chỉ là một cơn sốt ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
Sự phục hồi của phân khúc đất nền được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố. Trước hết, mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt đáng kể so với giai đoạn trước, tạo điều kiện cho dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tâm lý của nhà đầu tư cũng tích cực hơn khi nhiều chính sách hỗ trợ đã được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các thông tin về việc thúc đẩy đầu tư công, triển khai hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn cũng góp phần kích thích nhu cầu đầu tư đất nền.
Đất nền nóng trở lại, chuyên gia cảnh báo nguy cơ sốt ảo
Ghi nhận tại các khu vực lân cận Hà Nội cho thấy, giá đất nền đã tăng đáng kể chỉ trong vài tháng qua. Tại Hưng Yên, đặc biệt khu vực Văn Giang - giáp ranh huyện Gia Lâm, giá đất hiện dao động từ 30-60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với cuối năm ngoái. Nhiều lô đất có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ thậm chí đã tăng 25-30%.
Tại Bắc Ninh, khu vực gần TP. Từ Sơn, các lô đất diện tích 50-70m2 đang được chào bán với giá từ 2,5-3 tỉ đồng/lô, ghi nhận mức tăng 300-500 triệu đồng/lô chỉ sau vài tháng.
Vĩnh Phúc, Thái Nguyên cũng là những điểm sáng, khi giá đất nền tăng trung bình 10-15%, đặc biệt tại các khu vực gần các tuyến đường lớn, khu công nghiệp.
Tại miền Nam, xu hướng tăng giá đất nền cũng diễn ra rõ nét. Long An, Bình Dương, Đồng Nai - những địa phương có vị trí chiến lược kết nối với TP.HCM - đều ghi nhận giao dịch sôi động, giá đất nền nhiều khu vực nhích lên 10-20%.
Theo phân tích của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có nhiều nguyên nhân khiến thị trường đất nền “nóng” trở lại. Một mặt, chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất duy trì ở mức thấp đã giúp dòng tiền rẻ chảy mạnh vào bất động sản. Năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương đương bơm thêm khoảng 2,5 triệu tỉ đồng vào nền kinh tế, góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.
Tuy nhiên, không phải sự tăng nhiệt nào cũng đồng nghĩa với một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Nhiều khu vực có hiện tượng giá đất bị đẩy lên cao bất thường do hiệu ứng tâm lý đám đông hoặc chiêu trò thổi giá của giới đầu cơ. Trong một số trường hợp, giao dịch diễn ra chủ yếu giữa các nhà đầu tư với nhau thay vì có nhu cầu thực từ người mua để ở hoặc kinh doanh. Điều này tạo ra nguy cơ bong bóng, khi giá trị thực tế của đất nền không phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng khai thác trong dài hạn.
Một yếu tố khác cũng được giới chuyên gia cảnh báo là sự lan tỏa thông tin thiếu kiểm chứng, đặc biệt qua các hội nhóm trên mạng xã hội. Những lời đồn đoán về việc quy hoạch, nâng cấp hạ tầng hoặc thu hút đầu tư có thể bị thổi phồng để kích thích làn sóng đầu tư theo phong trào. Nhiều nhà đầu tư cá nhân, thiếu kinh nghiệm thẩm định thông tin, dễ rơi vào bẫy tâm lý, mua vào ở mức giá cao và có nguy cơ bị mắc kẹt khi thị trường quay đầu.
Giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, thận trọng trước khi quyết định xuống tiền vào đất nền trong giai đoạn này. Việc kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, đánh giá tiềm năng thực sự của khu vực và tránh chạy theo những đợt sốt giá ngắn hạn là điều quan trọng để giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, các nhà đầu tư nên cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý, tránh tình trạng vay nợ quá mức dẫn đến khó khăn nếu thị trường có biến động không như kỳ vọng.
Ông Nguyễn Văn Tuấn, một chuyên gia phân tích thị trường bất động sản, cho rằng: "Đây có thể là một cái bẫy cho những nhà đầu tư thiếu thận trọng. Giá đất tăng nhanh không đồng nghĩa với việc giá trị thực của bất động sản tăng theo. Rất nhiều khu vực đang có những giao dịch đầu cơ thuần túy, không dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế."
Những yếu tố như tin đồn về các dự án hạ tầng, quy hoạch phát triển, hay sự xuất hiện của các sàn giao dịch bất động sản mới đang tạo ra một không gian đầu cơ cực kỳ nguy hiểm. Nhiều nhà đầu tư đang bị cuốn theo không khí sốt nóng, mua bán liên tục với tâm lý "của rẻ", mà không hề cân nhắc đến giá trị thực của miếng đất.
Dù đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn, nhưng sự tăng trưởng phải dựa trên nền tảng vững chắc thay vì những cơn sốt mang tính nhất thời. Chỉ những ai có chiến lược đầu tư bài bản, dựa trên nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường mới có thể tránh được rủi ro và tận dụng cơ hội một cách hiệu quả.
Theo quan sát của các chuyên gia, đợt sốt đất này có những điểm tương đồng đáng lo ngại với các đợt sốt đất ảo từng diễn ra trong quá khứ. Những dấu hiệu nóng của thị trường như giao dịch gia tăng, giá đất tăng chóng mặt và sự tham gia mạnh mẽ của những nhà đầu tư non kinh nghiệm đang tạo nên một không khí hết sức phấn khích nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Nguy cơ bong bóng bất động sản đang hiện hữu. Các chuyên gia cảnh báo rằng khi nguồn cung khan hiếm và sự kỳ vọng quá mức, thị trường rất dễ rơi vào tình trạng sốt ảo. Việc các nhà đầu tư đổ xô vào một khu vực cụ thể, đẩy giá lên một cách nhân tạo, sẽ dẫn đến những hệ lụy khôn lường khi bong bóng vỡ.
Bên cạnh đó, sự can thiệp của các "cò đất" và những nhóm lợi ích đang làm méo mó thị trường. Những thông tin bất lợi, những tin đồn thất thiệt về quy hoạch, dự án đang được khai thác để câu kéo nhà đầu tư. Điều này càng làm gia tăng tính đầu cơ và rủi ro.
Để tránh rơi vào bẫy sốt đất ảo, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Việc nghiên cứu kỹ thông tin, kiểm tra pháp lý, đánh giá tiềm năng thực sự của khu đất là vô cùng quan trọng. Không nên bị dồn ép bởi không khí sôi động và quyết định mua bán một cách vội vàng.
Thị trường bất động sản luôn chứa đựng những rủi ro và thách thức. Sự minh bạch, thận trọng và đánh giá kỹ lưỡng sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư tránh được những bẫy sốt ảo đang rình rập.
Tiến Hoàng