Theo số liệu được các tổ chức nghiên cứu công bố, tín dụng bất động sản năm 2025 đã tăng trên 20%, riêng dư nợ cho vay kinh doanh địa ốc tăng khoảng 26-28%, cao hơn hẳn tốc độ tăng chung của toàn nền kinh tế. Tổng dư nợ liên quan bất động sản, gồm cả vay mua nhà và tín dụng kinh doanh, đã áp sát 4 triệu tỷ đồng, tương đương gần một phần tư tổng dư nợ toàn hệ thống.
Bước sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, song nhiều tổ chức dự báo con số thực tế có thể vượt xa mốc này. Tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã đạt gần 20 triệu tỷ đồng, tăng hơn 7% so với cuối năm 2025, cho thấy dòng vốn vẫn đang được bơm ra nền kinh tế với tốc độ đáng kể. Riêng với bất động sản, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng không để tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này vượt quá mức tăng chung của từng tổ chức tín dụng trong năm 2025, đồng thời giữ tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ổn định quanh ngưỡng 24-25% tổng dư nợ.
Dòng vốn tín dụng và triển vọng phục hồi phân khúc nhà ở
Cơ cấu dòng vốn cũng đang dịch chuyển rõ rệt: dư nợ tại các dự án khu đô thị và nhà ở tiếp tục dẫn đầu, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ bất động sản và tăng hơn 24% so với quý trước, phản ánh xu hướng ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ nhanh. Trong khi đó, tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà để ở tăng khoảng 12%, cho thấy nhu cầu thực vẫn là lực đỡ quan trọng, dù tốc độ tăng khiêm tốn hơn nhóm tín dụng kinh doanh dự án.
Diễn biến đáng lo ngại nhất với người mua nhà nửa đầu năm 2026 là lãi suất cho vay tăng mạnh so với giai đoạn ưu đãi trước đó. Nếu năm 2025 và đầu 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 6-8% mỗi năm, thì đến tháng 6/2026, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất ưu đãi ban đầu lên 8-10% mỗi năm, còn lãi suất thả nổi sau ưu đãi phổ biến ở vùng 12-14% mỗi năm, có nơi lên tới 14-15% với khoản vay mang tính đầu tư.
Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank áp dụng lãi suất khởi điểm từ khoảng 9,6% mỗi năm; BIDV đưa ra biểu lãi suất từ 9,7% đến trên 13% mỗi năm tùy kỳ hạn; VietinBank có mức cố định 24 tháng vượt 12% mỗi năm. Khối ngân hàng cổ phần như Techcombank, MB, ACB, VIB cũng đồng loạt nâng lãi suất, đưa mặt bằng thả nổi toàn thị trường lên 11-15% mỗi năm.
Nguyên nhân chính được chỉ ra là áp lực huy động vốn đầu vào và yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Lãi suất tăng cao khiến nhu cầu mua nhà suy giảm rõ rệt: khảo sát gần đây cho thấy tỷ lệ khách hàng có kế hoạch mua nhà trong sáu tháng tới giảm mạnh, trong khi nhóm không có nhu cầu mua nhà tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định lãi suất huy động đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 5, và lãi suất cho vay có thể điều chỉnh giảm rõ nét hơn từ quý III năm 2026.
Trong bối cảnh lãi suất thương mại neo cao, một điểm sáng chính sách đáng chú ý là gói ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội. Theo văn bản điều hành của Ngân hàng Nhà nước ban hành giữa tháng 6, có hiệu lực từ 1/7/2026, nhóm này được áp dụng lãi suất 6,5% mỗi năm trong 5 năm đầu và 7,5% mỗi năm trong 10 năm tiếp theo, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thương mại 8-14% mỗi năm.
Song song đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đẩy nhanh giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, mở rộng đối tượng thụ hưởng sang nhóm người trẻ có nhu cầu ở thực lớn nhưng khả năng tích lũy tài chính hạn chế. Đây được xem là trụ cột chính sách quan trọng nhằm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo đảm an sinh nhà ở.
Không phải mọi phân khúc bất động sản đều hưởng lợi như nhau từ dòng vốn tín dụng. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở đô thị vừa túi tiền tiếp tục là lực dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phục hồi chậm hơn do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và khả năng tiếp cận tín dụng bị siết chặt hơn. Đáng chú ý, tại Hà Nội hiện gần như không còn căn hộ mới có giá dưới 55 triệu đồng mỗi mét vuông, khiến biên độ giá giữa phân khúc bình dân và cao cấp ngày càng nới rộng.
Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ chương trình phát triển của Chính phủ và nhu cầu thực vẫn cao. Ngược lại, đất nền tại nhiều địa phương tiếp tục thanh khoản thấp, phản ánh sự suy giảm rõ rệt của hoạt động lướt sóng từng phổ biến trước đây. Bất động sản khu công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI giải ngân kỷ lục, một trong số ít phân khúc duy trì đà tăng ổn định xuyên suốt giai đoạn thắt chặt tín dụng.
Theo các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ không chứng kiến một chu kỳ phục hồi đồng loạt của thị trường bất động sản, mà là một quá trình phục hồi thận trọng, có chọn lọc và phân hóa mạnh giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường. Cánh cửa vốn vay dự kiến sẽ tiếp tục thu hẹp đối với các dự án mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, trong khi vẫn rộng mở với các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự, pháp lý minh bạch và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Với việc lãi suất huy động đã có dấu hiệu tạo đỉnh và chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được triển khai đồng bộ hơn từ tháng 7, nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng là bước ngoặt giúp thị trường nhà ở dần lấy lại nhịp tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, việc tín dụng có thực sự chảy đúng vào nhu cầu ở thực hay không sẽ phụ thuộc lớn vào kỷ luật thẩm định của ngân hàng và hiệu quả giám sát của cơ quan quản lý trong việc ngăn chặn các hình thức lách chính sách.
Hoàng Nguyễn