Theo văn bản số 8810/SXD-QLN ngày 24/9/2026 của Sở Xây dựng thành phố Bắc Ninh, dự án Khu nhà ở xã hội tại thôn Nam Ngạn (tên thương mại Newstar Homes) của Công ty cổ phần Phát triển nhà và Đô thị New Star có giá bán bình quân 23.719.346 đồng mỗi mét vuông sử dụng, đã gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì. Với căn hộ từ 32 đến 65,3 m², giá mỗi căn khoảng 758 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng. Giá thuê được chủ đầu tư xác định 158.239 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng, đã gồm VAT và kinh phí bảo trì, tương đương khoảng 5 đến 10,3 triệu đồng mỗi căn mỗi tháng.
Gần 950 căn nhà ở xã hội tại Bắc Ninh mở bán, giá từ 758 triệu đồng
Về quy mô, báo chí ghi nhận dự án có “hơn 800 căn”; thông tin của chủ đầu tư nêu tổng cộng 846 căn hộ trong ba tòa nhà cao 18 tầng. Ngày 25/9, Sở Xây dựng cũng ban hành Thông báo 522/TB-SXD về dự án 102 căn tại phường Tiên Du, giá dự kiến khoảng 24–25 triệu đồng mỗi mét vuông, dự kiến nhận hồ sơ từ ngày 1/1/2027. Cộng hai dự án, con số xấp xỉ 950 căn (846 và 102 là 948) là phép cộng của tác giả từ các nguồn trên, không phải số liệu do cơ quan quản lý tổng hợp. Cũng cần lưu ý không phải toàn bộ căn hộ dùng để bán: thông báo hồi đầu năm về Newstar Homes từng nêu một phần căn hộ dự kiến để cho thuê.
Theo đó, với gần 24 triệu đồng mỗi mét vuông, đây là mức cao nhất trong các dự án nhà ở xã hội tại Bắc Ninh tính đến thời điểm này, trong khi nhiều dự án trước đó mở bán ở mức 15–19 triệu đồng. Tại phường Nếnh, dự án của liên danh Evergreen Bắc Giang mở bán từ 16,8 triệu đồng mỗi mét vuông, còn khu nhà ở cho công nhân của Vega từ 17,2 triệu đồng; dự án tại khu đô thị VSIP công bố 20,64 triệu đồng. Ở đầu thấp của thang giá, các dự án như Cát Tường ECO hay khu nhà ở Bắc Từ Sơn công bố ở mức khoảng 7,6 và 8,58 triệu đồng mỗi mét vuông.
Giá bán nhà ở xã hội tại một số dự án ở Bắc Ninh (triệu đồng/m², đã gồm VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì; một số dự án là giá dự kiến hoặc công bố ở các thời điểm khác nhau).
Khoảng cách này cũng đáng chú ý so với dự kiến ban đầu. Theo thông báo của Sở Xây dựng hồi đầu năm được một số trang tin dẫn lại, giá bán dự kiến của Newstar Homes khi đó ở mức khoảng 18–19 triệu đồng mỗi mét vuông, còn chủ đầu tư từng giới thiệu giá 22–24 triệu đồng. Sở Xây dựng lưu ý, mức giá vừa công bố là giá do chủ đầu tư xác định, đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra và chủ đầu tư phê duyệt, trước khi công trình hoàn thành và trước khi kiểm toán, quyết toán.
Người mua có một lớp bảo vệ về giá. Theo Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi hồ sơ để Sở Xây dựng kiểm tra giá. Nếu giá sau quyết toán thấp hơn giá trong hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch; nếu cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm của người mua.
Bắc Ninh đặt mục tiêu phát triển 135.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025–2030, hiện triển khai 65 dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với tổng vốn khoảng 79.000 tỷ đồng, bên cạnh 76 dự án khu đô thị. Năm 2025, thành phố hoàn thành gần 20.000 căn, chiếm khoảng 20% nguồn cung cả nước. Trong tháng 8, hơn 16.700 căn thuộc 27 dự án được xác định đủ điều kiện bán, còn dự án 518 căn tại VSIP nhận hồ sơ đăng ký từ 21/8 đến 5/10. Ngày 25/9, một dự án nhà ở xã hội cao 19 tầng tại phường Đa Mai cũng đã khởi công.
Nguồn cung lớn cho thấy nhu cầu của công nhân và người lao động tại một trung tâm công nghiệp là có thật. Nhưng khoảng giá từ 7,6 đến gần 25 triệu đồng mỗi mét vuông cũng cho thấy “nhà ở xã hội” ở đây không đồng nhất: cùng một chính sách, nhưng chi phí đất, thời điểm triển khai, tiêu chuẩn căn hộ và cách xác định giá khác nhau dẫn tới mức giá chênh nhau gấp ba lần.
Với một căn 32 m² giá khoảng 758 triệu đồng, khả năng tiếp cận phụ thuộc lớn vào vốn vay. Từ ngày 1/7/2026, theo Công văn 5340/NHNN-CSTT, người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội vay với lãi suất 6,5% mỗi năm trong năm năm đầu, tăng 0,6 điểm phần trăm so với trước, trong chương trình tín dụng quy mô đăng ký khoảng 145.000 tỷ đồng của chín ngân hàng.
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, có ba điểm đáng theo dõi. Thứ nhất là giá sau quyết toán: giá công bố hiện là giá trước hoàn thành, nên cơ chế kiểm tra của Sở Xây dựng và việc công khai kết quả sẽ quyết định niềm tin của người mua. Thứ hai là tính đúng đối tượng: khi giá tiệm cận mức 1,5 tỷ đồng cho căn lớn nhất, việc xét duyệt điều kiện thu nhập, điều kiện nhà ở và hạn chế chuyển nhượng càng quan trọng để căn hộ đến đúng người cần. Thứ ba là tiến độ và chất lượng: mục tiêu 135.000 căn chỉ có ý nghĩa nếu các dự án bàn giao đúng hạn với chất lượng và hạ tầng đi kèm.
Cũng cần công bằng với chủ đầu tư và cơ quan quản lý: giá được thẩm tra độc lập, được công khai và có cơ chế hoàn trả, còn chi phí đầu vào từng dự án khác nhau. Song khi nhà ở xã hội có giá gần với nhà thương mại phân khúc thấp, phần chênh lệch mà chính sách muốn dành cho người thu nhập thấp cần được chứng minh bằng số liệu công khai về cơ cấu giá. Đó là điều người mua đang chờ đợi ở các đợt mở bán sắp tới.
Hoàng Nguyễn