Báo cáo thị trường Quý I và những tháng đầu năm 2026 của Bộ Xây dựng cũng như các đơn vị nghiên cứu lớn như CBRE, Batdongsan.com.vn đã vẽ nên một bức tranh đầy tính thử thách cho người mua nhà. Điểm nhấn đáng chú ý nhất là sự tăng giá không ngừng của phân khúc chung cư sơ cấp, đặc biệt là tại thủ đô Hà Nội.
Số liệu mới nhất cho thấy, giá bán trung bình căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội đã đạt mức kỷ lục 128 triệu đồng/m², chính thức vượt xa và nới rộng khoảng cách với TP. Hồ Chí Minh – nơi có mức giá trung bình neo ở ngưỡng 112 triệu đồng/m². Đà tăng này được thúc đẩy bởi chi phí nguyên vật liệu, chi phí tài chính gia tăng cùng sự xuất hiện của các dự án phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm lĩnh nguồn cung. Trong khi đó, các sản phẩm căn hộ bình dân, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thực lại vô cùng khan hiếm.
Giá nhà tăng cao làm thay đổi nhu cầu nhà ở ra sao?
Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập trung bình của người dân tại các đô thị lớn đã chạm mức báo động. Một người lao động có thu nhập trung bình hiện nay phải mất từ 25 đến 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập mới có cơ hội sở hữu một căn hộ nội đô. Thực tế khắc nghiệt này đang đặt ra một bài toán sinh tồn về chỗ ở, buộc người dân phải thay đổi hoàn toàn lộ trình tìm kiếm không gian sống.
Trong quý I/2026, thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, song nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn, con số quá nhỏ so với nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, mỗi thị trường như Hà Nội và TP. HCM hiện cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực.
Điều đáng chú ý là không có dự án hạng C nào mở bán tại Hà Nội trong quý I/2026. Nếu như giai đoạn 2012–2018, phân khúc bình dân từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch, thì nay tỷ trọng này liên tục suy giảm. Tại TP. HCM, hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Thị trường đang bị dẫn dắt bởi các sản phẩm hạng A và hạng B, khiến mặt bằng giá trung bình bị kéo lên trong khi người có nhu cầu ở thực không tìm được sản phẩm phù hợp.
Áp lực giá nhà đang định hình lại bức tranh nhu cầu nhà ở theo nhiều chiều hướng rõ nét.
Xu hướng thuê thay mua đang trở nên phổ biến hơn, đặc biệt trong nhóm lao động trẻ tại các thành phố lớn. Thay vì chịu áp lực vay ngân hàng với lãi suất có thể tăng thêm 3–4% trong năm 2026 theo dự báo của VIS Rating, nhiều người chọn thuê nhà để duy trì sự linh hoạt tài chính và chờ đợi thị trường điều chỉnh.
Dịch chuyển ra vùng ven là xu hướng thứ hai. Các dự án tại vùng ngoại thành Hà Nội và TP. HCM đang hưởng lợi từ tiến độ triển khai các công trình hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến metro và cao tốc liên vùng. Người mua chấp nhận quãng đường di chuyển xa hơn để đổi lấy mức giá thấp hơn so với khu vực lõi đô thị.
Quan tâm đến nhà ở xã hội tăng vọt là biến đổi đáng chú ý nhất. Tại nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán đầu năm 2026, tỷ lệ cạnh tranh lên tới 7–10 bộ hồ sơ cho một căn hộ. Dự án tại xã Quang Minh (Hà Nội) mở bán với giá từ 15,7 triệu đồng/m² đã thu hút đông đảo người đăng ký ngay khi thông báo. Tuy nhiên, ngay cả phân khúc này cũng đang chịu áp lực tăng giá: nếu trước năm 2023, nhà ở xã hội có giá phổ biến 13–17 triệu đồng/m², thì nay nhiều dự án đã chào bán ở mức 25–29 triệu đồng/m².
Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 120.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030, với kế hoạch triển khai 148 dự án trên tổng diện tích hơn 568 ha. Lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng được điều chỉnh giảm còn khoảng 5,4%/năm, trong khi trần thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo những biện pháp này cần thời gian để phát huy hiệu quả. Theo Savills, tốc độ tăng giá có thể chậm lại so với giai đoạn trước nhờ nguồn cung cải thiện và các quy định mới, song xu hướng tăng vẫn chưa thể đảo chiều trong ngắn hạn khi áp lực chi phí đầu vào còn đó và cầu thực vẫn lớn.
Suy rộng hơn, áp lực giá nhà đang thúc đẩy một sự thay đổi tư duy sâu sắc hơn trong xã hội. Nhà ở đang dần được nhìn nhận như một loại hạ tầng thiết yếu cần được quy hoạch và phân phối có chiến lược, thay vì chỉ là hàng hóa vận hành theo cơ chế thị trường thuần túy. Xu hướng này phù hợp với cách tiếp cận của nhiều quốc gia phát triển, nơi mô hình nhà ở xã hội, nhà thuê dài hạn và quỹ nhà ở công cộng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho người dân.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc. Khi các "cơn sóng" đầu cơ ngắn hạn bị chặn lại và tốc độ tăng giá phi mã dần được kiểm soát, thị trường có cơ hội vận động ổn định và lành mạnh hơn. Song để giấc mơ an cư trở lại gần hơn với người lao động bình thường, cần nhiều hơn là chính sách cần một sự chuyển đổi thực sự trong cơ cấu nguồn cung và triết lý phát triển đô thị.
Minh Trí