Theo đó, trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phác họa một bức tranh với nhiều gam màu tương phản. Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch được hoàn tất.
Riêng phân khúc đất nền, con số này phản ánh sự phân hóa rõ nét: những sản phẩm thiếu hạ tầng và tiện ích vẫn tiếp tục trầm lắng, trong khi các lô đất nằm dọc trục giao thông trọng điểm thu hút dòng tiền đáng kể. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận giá rao bán bình quân đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm nhẹ 4% so với cuối năm 2025, nhưng các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng lại diễn biến ngược chiều với mức tăng đáng kể.
Theo Savills Việt Nam, phân khúc nhà liền thổ (bao gồm đất nền) ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 11% trong quý I/2026, với giá sơ cấp vẫn tăng lên mức 199 triệu đồng/m² đất, phản ánh giá trị bền vững của loại hình này, đặc biệt tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo.
Hạ tầng mở đường cho thị trường đất nền tăng trưởng
Từ đầu năm 2026, làn sóng đầu tư đất nền dọc các trục hạ tầng lớn tiếp tục là chủ đề nóng trên thị trường. Tại khu vực phía Nam, Vành đai 3 TP.HCM tuyến đường đã tạo hiệu ứng tăng giá đất vùng ven lên 3–4 lần so với giai đoạn trước khi có hạ tầng vẫn là trục định giá chủ đạo. Cần Giuộc (Long An) nổi lên như một điểm đến tiêu biểu khi cùng lúc hưởng lợi từ Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành và định hướng Metro số 4 dự kiến khởi công năm 2027.
Tại Hà Nội, quy hoạch định hướng phát triển theo 9 trục không gian hành lang, mở rộng đô thị ra các vệ tinh theo 4 hướng Đông – Tây – Nam – Bắc. Các dự án Vành đai 3.5 và Vành đai 4 cùng hệ thống cầu vượt sông Hồng đang được thúc đẩy nhằm hoàn thiện mạng lưới giao thông khung cho Thủ đô, qua đó trực tiếp tái định hình bản đồ giá đất các vùng ven nội.
Theo chuyên gia bất động sản nhận định: "Hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò hỗ trợ mà còn mang tính quyết định đối với việc Hà Nội chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm. Khi giao thông đi trước, dòng vốn đầu tư, dân cư và các hoạt động kinh tế sẽ dịch chuyển theo, tạo nền tảng cho tăng trưởng bất động sản dài hạn."
Điểm nhấn hạ tầng đáng chú ý nhất trong năm 2026 là tiến độ Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Sau khi Thủ tướng Chính phủ trực tiếp kiểm tra và chỉ đạo vào cuối tháng 3/2026, yêu cầu hoàn thành xây dựng chậm nhất trong quý III/2026 để đưa vào khai thác thương mại trong quý IV, Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) đã phát động đợt thi đua đặc biệt 180 ngày đêm, hướng tới mục tiêu khai thác từ tháng 12/2026.
Tác động của sân bay Long Thành đến thị trường đất nền Nhơn Trạch và các huyện lân cận thuộc Đồng Nai đã và đang thể hiện rõ rệt: giá đất nền tại Nhơn Trạch tăng từ 30–40% trong 3 năm trở lại đây, khi nhà đầu tư đón đầu chuỗi hạ tầng đồng bộ gồm Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và cầu Cát Lái.
Cùng với đó, Vành đai 4 TP.HCM dài 207km, tổng mức đầu tư hơn 120.000 tỷ đồng, đi qua TP.HCM, TP Đồng Nai và Tây Ninh, dự kiến hoàn thành vào quý II/2028, đang được đẩy nhanh giải phóng mặt bằng. Các chuyên gia nhận định khi tuyến đường này hoàn thành, làn sóng tăng giá đất vùng ven sẽ lan rộng tương tự hiệu ứng đã thấy ở Vành đai 3.
Các chuyên gia của CBRE Việt Nam nhấn mạnh rằng hạ tầng không chỉ tác động đến tiềm năng tăng giá mà còn ảnh hưởng đến khả năng khai thác thực của bất động sản. Đây chính là lý do những khu vực có kết nối tốt vẫn nhận được mức độ quan tâm ổn định dù thị trường đã qua giai đoạn tăng trưởng nóng.
Mặc dù hạ tầng tạo ra động lực tích cực, diễn biến thanh khoản trong 5 tháng đầu năm 2026 cho thấy thị trường đang "tự sàng lọc". Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, phân tích thị trường đang phát triển theo hình sin: sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhu cầu tìm kiếm bất động sản phục hồi nhanh, nhưng từ tuần thứ hai sau Tết, đà phục hồi có dấu hiệu chững lại rõ rệt, với tâm lý người mua chuyển sang thế thủ, nghe ngóng chính sách.
Bối cảnh vĩ mô cũng tạo ra sức ép hai chiều: GDP quý I/2026 đạt mức tăng trưởng 7,83%, song lạm phát CPI vọt lên 4,65% – mức cao nhất trong 5 năm. Nhà đầu tư hiện sử dụng vốn tự có là chính, hạn chế đòn bẩy và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn. Mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến quanh 6–7%/năm vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch, song không đủ để tạo ra cơn sốt thanh khoản trên diện rộng.
Trái lại, nguồn cung năm 2026 đang phục hồi tích cực, dự kiến đạt 3.500–4.000 nền mới, chủ yếu tập trung tại Long An và Bình Dương. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết mục tiêu phát triển bất động sản năm 2026 là hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy thị trường ổn định với cơ cấu phân khúc đa dạng, hướng đến bình ổn quan hệ cung – cầu.
Trước diễn biến phức tạp của thị trường, giới chuyên gia đồng thuận khuyến nghị nhà đầu tư đặt tiêu chí hạ tầng lên hàng đầu khi lựa chọn đất nền. Nhiều chuyên gia kinh tế, khuyến cáo: "Nhà đầu tư cần tránh tâm lý đám đông, không chạy theo các cơn sốt ảo mà nên tập trung vào những khu vực có hạ tầng thực chất, pháp lý minh bạch và có khả năng thu hút dân cư về sinh sống."
Bước vào nửa cuối năm 2026, thị trường đất nền Việt Nam đứng trước cơ hội hiếm có khi hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia đồng loạt tiến gần đến mốc hoàn thành. Đây là thời điểm để nhà đầu tư thực sự lựa chọn dựa trên nền tảng, không phải đầu cơ theo sóng; cũng là lúc thị trường định hình lại những chuẩn mực giá trị mới, nơi hạ tầng không chỉ "mở đường" cho đất nền tăng giá, mà còn mở đường cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Minh Trí