Mua nhà trả góp: Khi lãi suất quyết định giấc mơ an cư

Chỉ trong vòng chưa đầy sáu tháng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại Việt Nam đã có sự xáo trộn chưa từng thấy. Theo dữ liệu cập nhật đến tháng 2/2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng tăng mạnh từ mức phổ biến 6 – 8% mỗi năm lên khoảng 12 – 14%/năm chỉ trong một thời gian ngắn - mức cao nhất trong vòng hai năm trở lại đây. Điều đặc biệt đáng chú ý là làn sóng tăng lãi này không chừa bất kỳ nhóm ngân hàng nào.

Ở khối ngân hàng tư nhân, MB Bank đang cho vay mua nhà với lãi cố định 12 – 24 tháng từ 9 – 9,5%/năm; VIB dao động 9,9 – 12%; ACB từ 9,5 – 10,5%; Techcombank từ 8,5 – 9,5%. Một số ngân hàng như LPBank, BVBank, Sacombank thậm chí đã tăng thêm 1,2 – 2 điểm phần trăm so với đầu năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến hiện dao động từ 11 – 15%/năm, tùy ngân hàng và biên độ áp dụng.

Đáng ngạc nhiên hơn, lần này chính nhóm ngân hàng quốc doanh - vốn được biết đến với mức lãi suất thấp nhất thị trường cũng không đứng ngoài xu hướng. Vietcombank hiện cho vay mua căn hộ, nhà phố với mức thấp nhất từ 9,6%/năm; VietinBank đã nâng lãi suất cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm; Agribank áp dụng từ 8%/năm cho kỳ hạn 6 tháng và lên tới 9,8%/năm nếu cố định 18 tháng. Đây là một hiện tượng bất thường, khi mặt bằng lãi suất của nhóm nhà nước ngang bằng, thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân, điều chưa từng xảy ra trong nhiều năm qua.

Lý giải về làn sóng tăng lãi này, lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh cho biết đây là động thái nhằm nắn dòng tín dụng theo định hướng chính sách, hạn mức tăng trưởng tín dụng cho bất động sản năm nay bị siết chặt, trong khi ưu tiên vốn đang được chuyển hướng sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, áp lực từ phía huy động vốn cũng là nguyên nhân trực tiếp: lãi suất tiết kiệm tăng mạnh trên diện rộng, khiến các ngân hàng buộc phải đẩy lãi cho vay lên để bảo đảm biên lợi nhuận.

Nếu lãi suất là áp lực từ bên trong túi tiền người mua, thì giá nhà lại là bức tường ngày càng cao trước mắt họ. Báo cáo kinh tế xã hội quý 1/2026 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở tăng 5,69% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá vật liệu bảo dưỡng nhà tăng đến 13,46%. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 4.274 USD/m², tăng 38% so với cùng kỳ. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp căn hộ đạt trung bình 4.078 USD/m², tăng 11,8% theo năm.

Nhìn lại quỹ đạo dài hơn, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn trên 200% so với năm 2019. Đây không còn là mức tăng mang tính cục bộ mà đã lan rộng trên nhiều khu vực, kể cả những địa bàn từng được xem là vùng ven. Trong quý IV/2025, giá bán chung cư khu vực vành đai 1 tại Hà Nội dao động 100 – 132 triệu đồng/m², vành đai 2 từ 78 – 123 triệu đồng, còn vành đai 3 từ 74 – 106 triệu đồng.

Nguyên nhân sâu xa của đà tăng giá không chỉ nằm ở cầu vượt cung mà còn ở cơ cấu nguồn cung bị lệch pha nghiêm trọng. Phần lớn sản phẩm mở bán trong năm 2026 vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Theo dự báo của CBRE, riêng tại Hà Nội năm 2026 có thể ghi nhận khoảng 33.000 căn hộ mở bán mới, nhưng tại TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2021 đến nay gần như không còn căn hộ thương mại nào dưới 30 triệu đồng/m², trong khi phân khúc cao cấp chiếm tới 70% lượng sản phẩm. Điều này đẩy những người có thu nhập trung bình và thấp ra xa hơn khỏi giấc mơ sở hữu nhà.

Điều mà nhiều người mua nhà chưa lường trước là cái bẫy lãi suất ưu đãi — một chiêu thức phổ biến trên thị trường hiện nay. Không ít ngân hàng quảng bá lãi suất hấp dẫn chỉ từ 3,68% hay 3,99%/năm, nhưng đây chỉ là mức áp dụng trong 3 đến 6 tháng đầu. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất nhảy vọt lên 12 – 15%/năm. Chẳng hạn, một khoản vay với lãi suất cố định 12 tháng 8,5%/năm sau đó có thể tăng lên đến 15%/năm — mức tăng đủ để đảo lộn toàn bộ kế hoạch tài chính của người vay. Thực tế, nhiều khách hàng đã phải tất toán khoản vay sớm và chấp nhận trả phí cam kết hoàn trả lãi suất sau ưu đãi để thoát khỏi mức lãi quá cao.

Ngoài ra, nhiều gói lãi suất thấp còn đi kèm điều kiện người vay phải mua kèm gói bảo hiểm nhân thọ, làm tăng chi phí thực tế lên đáng kể. Đây là điều mà phần lớn người mua nhà lần đầu thường bỏ qua khi đọc hợp đồng. Với những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thời gian ra quyết định giờ đây kéo dài hơn do lo ngại chi phí vốn gia tăng. Thị trường bước vào giai đoạn "lọc" người mua — chỉ những ai có tài chính thực sự vững mới dám xuống tiền.

Tuy nhiên, trong bức tranh u ám đó, các chương trình nhà ở xã hội và tín dụng ưu đãi của Nhà nước là tia sáng hiếm hoi còn lại cho người thu nhập thấp. Ngân hàng Chính sách Xã hội đang duy trì lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội ở mức 5,4%/năm - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thương mại. Theo Quyết định 3944/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng tại các ngân hàng thương mại là 4,6%/năm. Agribank cũng triển khai gói ưu đãi dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,6%/năm trong 5 năm đầu, dù mức này đã tăng 0,7%/năm so với trước.

Nhưng điều kiện tiếp cận các gói này vẫn còn nhiều rào cản: từ yêu cầu về hộ khẩu, mức thu nhập, đến việc phải nằm trong danh mục dự án do cơ quan nhà nước công bố. Và quan trọng hơn, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn quá ít so với nhu cầu khổng lồ. Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ đang ghi nhận bước tiến, với mục tiêu đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, nhưng trên thực tế tiến độ vẫn còn chậm và nguồn cung chưa đủ để hạ nhiệt căn cơ mặt bằng giá phân khúc bình dân.

Theo các chuyên gia kinh tế, nhận định rằng trong giai đoạn 2023 – 2025, lãi suất chính là "đòn bẩy mềm" quan trọng nhất với thị trường bất động sản Việt Nam, khi lãi suất hạ về mặt bằng hợp lý, thị trường căn hộ lập tức phục hồi cả về nhu cầu lẫn giao dịch. Và ngược lại, khi lãi suất leo thang như hiện nay, giấc mơ an cư của hàng triệu người lại lùi xa hơn.

Dù vậy, thị trường vẫn cho thấy sức cầu bền bỉ. Theo báo cáo quý 1/2026, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 30% sau Tết, phản ánh nhu cầu ở thực chưa bao giờ tắt. Phần lớn người mua chiếm tới 64% theo khảo sát - mua nhà để ở chứ không đầu cơ. Điều này cho thấy thị trường đang dần lành mạnh hơn, song cũng đồng nghĩa áp lực đè lên vai những người có nhu cầu thực sự ngày càng lớn.

Trong bối cảnh đó, người có ý định mua nhà cần tính toán hết sức thận trọng: không chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải dự phóng cả kịch bản lãi suất thả nổi sau đó; cân nhắc tỷ lệ trả góp không vượt quá 30 – 40% thu nhập hàng tháng; và ưu tiên các sản phẩm pháp lý rõ ràng, có thanh khoản tốt. Với những ai đang đứng trước ngưỡng cửa quyết định, lời khuyên chung của các chuyên gia là: thời điểm này không phải để vội vàng, nhưng cũng đừng vì lãi suất cao mà bỏ lỡ cơ hội phù hợp — bởi giấc mơ an cư, dù khó, vẫn luôn xứng đáng để kiên trì.

Hoàng Nguyễn