Nhà ở giá rẻ: Cơn khát còn dài trong thị trường bất động sản

Nhìn vào thị trường bất động sản năm 2025, số liệu thống kê cho thấy tình trạng mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm. Tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ nhà ở bình dân chỉ chiếm khoảng 15-20% tổng nguồn cung, giảm mạnh so với con số 30-40% của giai đoạn 2015-2018. Trong khi đó, theo khảo sát từ các chuyên gia kinh tế, nhu cầu về nhà ở giá rẻ và trung cấp lại chiếm tới 70-80% nhu cầu thị trường. Sự chênh lệch này tạo nên một khoảng trống lớn, đẩy nhiều người lao động, đặc biệt là những người nhập cư từ nông thôn ra thành thị, vào tình cảnh "khát" nhà ở với giá cả phù hợp thu nhập.

Nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều yếu tố, trong đó không thể không nhắc đến vấn đề chi phí đất đai và xây dựng liên tục tăng cao trong những năm qua. Tại các khu vực trung tâm và vùng ven đô thị lớn, giá đất đã tăng gấp 3-4 lần chỉ trong vòng một thập kỷ. Điều này khiến các chủ đầu tư gần như không còn động lực để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, khi mà biên lợi nhuận từ phân khúc cao cấp và hạng sang có thể cao gấp nhiều lần.

Bên cạnh đó, quy trình phê duyệt dự án phức tạp và kéo dài cũng là rào cản lớn đối với việc phát triển nhà ở bình dân. Một dự án nhà ở thường phải trải qua hàng chục bước thủ tục hành chính, từ quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng đến cấp phép xây dựng, có thể kéo dài từ 3-5 năm. Thời gian chờ đợi dài đồng nghĩa với chi phí tài chính tăng cao, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, khiến nhiều dự án ban đầu có định hướng bình dân cuối cùng lại rơi vào phân khúc trung cấp.

Trong khi đó, người dân các đô thị lớn đang chứng kiến một nghịch lý: nhiều dự án căn hộ cao cấp hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân vẫn không được đáp ứng. Tình trạng "nhà để đầu tư" chứ không phải "nhà để ở" đã góp phần làm méo mó thị trường, khi nhiều căn hộ được mua vào chỉ để chờ tăng giá, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Theo một khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có tới 25-30% căn hộ tại các thành phố lớn thuộc về các nhà đầu tư thứ cấp và thường xuyên trong tình trạng bỏ trống hoặc cho thuê với giá cao.

Hiểu rõ được tầm quan trọng của nhà ở giá rẻ đối với an sinh xã hội, Chính phủ đã triển khai nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển phân khúc này. Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ năm 2024 đã bổ sung nhiều quy định mới về phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc dành 20% quỹ đất các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, cũng như các ưu đãi về thuế, tín dụng cho cả người mua và chủ đầu tư. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội cũng đã được triển khai, nhưng kết quả thực tế vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu khổng lồ của thị trường.

Tại các đô thị lớn, chính quyền địa phương cũng đã có những nỗ lực riêng để giải "cơn khát" nhà ở giá rẻ. TP.HCM đã phê duyệt kế hoạch phát triển một triệu căn hộ giá rẻ từ nay đến năm 2030, trong khi Hà Nội cũng đặt mục tiêu đưa vào sử dụng thêm 40.000 căn hộ nhà ở xã hội trong 5 năm tới. Tuy nhiên, từ kế hoạch đến hiện thực vẫn còn là một chặng đường dài với nhiều thách thức về vốn, quỹ đất và cơ chế triển khai.

Bên cạnh nhà ở xã hội - một hình thức của nhà ở bình dân do Nhà nước hỗ trợ phát triển, một số mô hình mới cũng đang được thử nghiệm để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Xu hướng phát triển căn hộ mini, căn hộ thông minh với diện tích từ 25-45m² đang ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn, nhằm tối ưu hóa không gian sống trong điều kiện đất đai khan hiếm và đắt đỏ. Các dự án nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ tại khu vực ven đô, có kết nối giao thông thuận tiện với trung tâm, cũng đang được các chủ đầu tư quan tâm phát triển, hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, những giải pháp này mới chỉ giải quyết được một phần nhỏ của bài toán nhà ở giá rẻ. Để có thể đáp ứng được "cơn khát" đang ngày càng trở nên gay gắt, cần có một chiến lược tổng thể và sự phối hợp nhịp nhàng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Trước hết, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án nhà ở bình dân là vô cùng cần thiết. Một "hành lang xanh" dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ sẽ giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó giúp hạ giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu áp dụng các công nghệ xây dựng mới, vật liệu tiết kiệm năng lượng cũng có thể góp phần tối ưu hóa chi phí xây dựng mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình.

Về phía người dân, việc thay đổi quan niệm về sở hữu nhà cũng là một yếu tố quan trọng. Mô hình thuê nhà dài hạn với giá hợp lý, phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển, có thể là một giải pháp phù hợp cho nhiều gia đình trẻ trong bối cảnh giá nhà đang ở mức cao so với thu nhập. Các chương trình hỗ trợ thuê nhà, tương tự như mô hình trợ cấp nhà ở tại một số nước châu Âu, cũng cần được nghiên cứu áp dụng để giảm bớt gánh nặng chi phí cho người lao động có thu nhập thấp.

Trong dài hạn, giải pháp căn cơ cho bài toán nhà ở bình dân phải đến từ sự phát triển đồng đều giữa các vùng miền, giảm áp lực di cư vào các đô thị lớn. Việc phát triển các thành phố vệ tinh kết nối thuận tiện với trung tâm, cùng với hệ thống giao thông công cộng hiện đại, sẽ giúp mở rộng không gian phát triển nhà ở với chi phí hợp lý hơn. Mô hình Khu đô thị tích hợp (TOD - Transit Oriented Development) đang được áp dụng tại nhiều quốc gia phát triển, với việc quy hoạch nhà ở, công việc và dịch vụ xung quanh các trục giao thông công cộng, có thể là hướng đi bền vững cho việc phát triển nhà ở trong tương lai.

Tiến Hoàng