Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy trong quý I/2026, cả nước ghi nhận hơn 1.360 dự án nhà ở đang triển khai với khoảng 654.000 căn, tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 căn. Những con số này phản ánh thị trường vẫn còn hoạt động, nhưng đà tăng trưởng đang có dấu hiệu chững lại rõ rệt.
Nhà ở và những chuyển động đáng chú ý của thị trường
Theo Savills, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước — một con số gây chú ý lớn. Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội vào khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi thị trường thứ cấp ở mức khoảng 82 triệu đồng/m². Một số dữ liệu khác lại ghi nhận mức cao hơn, lên đến 128 triệu đồng/m² tại một số phân khúc cao cấp. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% theo quý do sự xuất hiện của một số dự án vừa túi tiền và chính sách giảm giá từ chủ đầu tư.
Đặc biệt, đất nền tại Hà Nội ghi nhận mức giá rao bán bình quân giảm 4% so với cuối năm 2025, trong khi giá nhà riêng tại TP.HCM giảm 2%. Đây là tín hiệu cho thấy các sản phẩm mang tính đầu cơ cao đang chịu áp lực trực tiếp từ mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Đây là "nút thắt" khiến thị trường nhà ở rơi vào trạng thái lưỡng lự nhất trong năm 2026. Một bên là giá bất động sản đã và đang ở mức cao so với thu nhập — theo chuyên gia kinh tế trưởng BIDV TS. Cấn Văn Lực, trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản Việt Nam tăng gần 60%, và trung bình một người lao động đô thị phải mất 30 năm thu nhập mới mua được nhà. Bên kia là áp lực lãi suất ngày càng đè nặng.
Theo VIS Rating, lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 được dự báo cao hơn khoảng 3–4 điểm phần trăm so với năm trước do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt. Cụ thể, từ tháng 5/2026, Vietcombank áp dụng lãi suất cho vay mua nhà ở với gói cố định 6 tháng đầu là 9,6%/năm, gói cố định 12 tháng đầu là 10,5%/năm; sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể chạm ngưỡng 12–14%/năm — mức tiệm cận đỉnh cuối năm 2022. Ngân hàng MB cũng triển khai các gói tín dụng phổ biến từ 9,5%/năm. Với mặt bằng lãi suất này, gánh nặng tài chính đang vượt ngưỡng chịu đựng của nhiều người mua ở thực, đặc biệt những ai phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Trong bức tranh nhiều thách thức, nhà ở xã hội vẫn là điểm sáng về mặt chính sách dù thực thi còn nhiều vướng mắc. Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 09/02/2026 đã cập nhật quy định mới về mua, bán, thuê mua và giá nhà ở xã hội, hướng tới sự minh bạch và linh hoạt hơn cho người tiếp cận. Từ ngày 01/01/2026, mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở tại các ngân hàng thương mại áp dụng là 4,6%/năm, trong khi tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5,4%/năm — vẫn ưu đãi đáng kể so với mặt bằng thương mại. Người mua có thể vay tối đa 80% giá trị hợp đồng, thời hạn vay lên tới 25 năm.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, Đề án "1 triệu căn nhà ở xã hội 2021–2030" đến hết năm 2025 mới hoàn thành 102.633 căn, chỉ đạt 62% quy mô dự án đang triển khai — một khoảng cách lớn so với mục tiêu đề ra. Năm 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết khoảng 160.000 căn nhà ở có giá phù hợp và nhà ở xã hội sẽ được đưa ra thị trường nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. Đây là con số đáng kỳ vọng, nhưng "nếu đúng kế hoạch" vẫn là điều kiện đòi hỏi sự quyết liệt trong tháo gỡ thủ tục.
Điểm tiến bộ đáng ghi nhận là từ ngày 01/7/2026, Luật Dân số 2025 sẽ bổ sung người có từ hai con đẻ trở lên vào nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội — mở rộng diện tiếp cận chính sách cho nhiều gia đình hơn.
Một trong những chuyển động đáng chú ý nhất của thị trường hiện tại là sự dịch chuyển địa lý rõ rệt. Trong bối cảnh giá trung tâm đô thị quá cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, nguồn cung mới đang đổ dồn về khu vực vùng ven: Đông và Tây Hà Nội, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Cần Thơ. Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính ước tính năm 2026, miền Bắc sẽ có khoảng 60.000 sản phẩm mới, riêng Hà Nội và Hưng Yên chiếm khoảng 40.000 căn; TP.HCM dự kiến cung cấp 55.000 sản phẩm.
Về sản phẩm, nhiều chủ đầu tư đang buộc phải xoay trục sang phân khúc vừa túi tiền sau thời gian dài tập trung cao cấp. VIS Rating nhận định sức hấp thụ của phân khúc này đang gặp rào cản lớn từ lãi suất và tâm lý thị trường, đồng thời ước tính khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2026 — tăng 74% so với cùng kỳ — tạo thêm áp lực tài chính đáng kể lên các doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, việc tái cơ cấu danh mục sản phẩm về phân khúc giá hợp lý hơn không chỉ là chiến lược kinh doanh mà còn là biện pháp giảm áp lực thanh khoản thiết thực.
Dù thị trường đang trong nhịp điều chỉnh, các chuyên gia đồng thuận rằng nền tảng dài hạn của bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn tích cực. Tốc độ đô thị hóa khoảng 40%, dân số gần 100 triệu người với cơ cấu trẻ, thu nhập tăng đều, và nhu cầu an cư thực sự của hàng triệu hộ gia đình tại các đô thị lớn — đây là những nền tảng không thay đổi theo chu kỳ ngắn hạn.
Nhiều tín hiệu cho thấy thanh khoản thị trường có thể khởi sắc rõ hơn từ giữa năm 2026, khi các nút thắt pháp lý dự án tiếp tục được tháo gỡ, nguồn cung mới tăng và tâm lý người mua dần ổn định trở lại. Người mua ở thực sẽ có thêm lựa chọn; nhà đầu tư sẽ phải tư duy dài hạn hơn. Thị trường nhà ở 2026 không phải là mùa để "lướt sóng" — đây là mùa của những ai biết chọn đúng, đợi đúng thời điểm và đặt cược vào giá trị thực.
Hoàng Nguyễn