Phân khúc nhà ở xã hội liệu có bùng nổ trong năm 2026?

Nhìn lại bức tranh hiện tại, phân khúc nhà ở xã hội đang trong tình trạng thiếu hụt trầm trọng. Theo số liệu từ các cơ quan quản lý, cả nước hiện có nhu cầu hàng triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhưng nguồn cung thực tế chỉ đáp ứng được một phần nhỏ. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tình trạng này còn nghiêm trọng hơn khi hàng chục ngàn người lao động nhập cư không có chỗ ở ổn định. Nhiều dự án nhà ở xã hội được phê duyệt từ nhiều năm trước nhưng vẫn nằm trên giấy hoặc triển khai chậm chạp do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, vốn đầu tư và cơ chế chính sách.

Tuy vậy, những tín hiệu tích cực đang dần hiện rõ. Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ năm 2024 đã tạo ra nhiều đột phá quan trọng trong việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, các doanh nghiệp được phép kết hợp phát triển nhà ở xã hội với nhà ở thương mại trong cùng một dự án, giúp tăng tính khả thi về mặt tài chính. Điều này giải quyết được bài toán lợi nhuận mà từ lâu các nhà đầu tư luôn e ngại khi tham gia vào phân khúc này. Khi được bù đắp nguồn thu từ phân khúc thương mại, doanh nghiệp sẽ có động lực mạnh mẽ hơn để đầu tư vào nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, chính sách đất đai cũng có những thay đổi đáng kể. Nhà nước cam kết dành quỹ đất lớn cho phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đơn giản hóa thủ tục giao đất, cho thuê đất với mức giá ưu đãi. Một số địa phương đã chủ động rà soát quỹ đất công, đất quốc phòng không còn sử dụng để chuyển đổi mục đích, tạo nguồn cung đất sạch cho các dự án. Điều này rất quan trọng bởi trong quá khứ, thiếu quỹ đất và vướng mắc pháp lý chính là nguyên nhân khiến nhiều dự án không thể triển khai.

Về mặt tài chính, các gói tín dụng ưu đãi đang được mở rộng. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại dành tỷ lệ tín dụng nhất định cho lĩnh vực nhà ở xã hội với lãi suất thấp. Không chỉ hỗ trợ người mua, các chủ đầu tư cũng được tiếp cận vốn ưu đãi để triển khai dự án. Nguồn vốn từ trái phiếu Chính phủ, quỹ đầu tư phát triển địa phương cũng được huy động mạnh mẽ hơn. Với nguồn vốn dồi dào và chi phí thấp, các dự án có điều kiện tốt hơn để đi vào thực tế thay vì chỉ dừng lại ở bản vẽ.

Nhìn từ góc độ cầu, nhu cầu về nhà ở xã hội đang ở mức cao kỷ lục và có xu hướng tăng mạnh. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với hàng triệu lao động từ nông thôn di cư vào thành phố mỗi năm. Những người này có việc làm ổn định nhưng thu nhập chưa đủ để mua nhà ở thương mại với giá hàng tỷ đồng. Đồng thời, thế hệ trẻ, những người mới bước vào thị trường lao động, cũng đang tìm kiếm giải pháp an cư với giá cả phải chăng. Áp lực từ nhu cầu thực tế này đang thúc đẩy cả Chính phủ và doanh nghiệp phải có những hành động cụ thể.

Thêm vào đó, sự chuyển hướng của các nhà đầu tư cũng đáng chú ý. Sau giai đoạn đình trệ của thị trường bất động sản cao cấp, nhiều doanh nghiệp lớn đang tái cơ cấu danh mục đầu tư, hướng tới những phân khúc có nhu cầu thực, khả năng tiêu thụ cao và rủi ro thấp hơn. Nhà ở xã hội với chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Nhà nước, quy trình pháp lý được ưu tiên, đang trở thành lựa chọn hấp dẫn. Một số tập đoàn bất động sản hàng đầu đã công bố kế hoạch đầu tư hàng chục nghìn căn hộ nhà ở xã hội trong những năm tới.

Tuy nhiên, vấn đề nan giải nhất vẫn là hiệu quả triển khai thực tế. Mặc dù có chính sách tốt trên giấy tờ, nhưng việc đưa chính sách vào cuộc sống thường gặp nhiều rào cản từ quy trình hành chính, sự phối hợp giữa các cơ quan, và đôi khi là sự thiếu quyết liệt từ chính quyền địa phương. Nhiều dự án được phê duyệt nhưng mất hàng năm mới hoàn thành thủ tục, có dự án thậm chí bị đình trệ giữa chừng do thiếu sự đồng bộ.

Chi phí xây dựng cũng là một biến số khó kiểm soát. Giá vật liệu xây dựng, nhân công liên tục tăng trong những năm qua, trong khi giá bán nhà ở xã hội lại được quy định khung cố định. Khoảng cách giữa chi phí đầu vào và giá bán đầu ra đang thu hẹp, khiến nhiều dự án khó đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Nếu không có cơ chế điều chỉnh linh hoạt hoặc hỗ trợ thêm từ Nhà nước, các chủ đầu tư có thể nản lòng và rút lui.

Hạ tầng kỹ thuật và xã hội xung quanh các dự án nhà ở xã hội cũng cần được quan tâm đúng mức. Nhiều khu nhà ở xã hội được xây dựng ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông, trường học, bệnh viện và các tiện ích công cộng. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của các dự án và gây khó khăn cho người dân khi sinh sống. Để phân khúc này thực sự phát triển bền vững, cần có quy hoạch tổng thể, đảm bảo cư dân có cuộc sống đầy đủ tiện nghi chứ không chỉ đơn thuần là có chỗ ở.

Vấn đề quản lý sau khi đưa vào sử dụng cũng không thể xem nhẹ. Nhiều khu nhà ở xã hội sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng do quản lý lỏng lẻo, người dân thiếu ý thức bảo vệ tài sản chung. Tình trạng tranh chấp, lấn chiếm không gian công cộng, thậm chí là hoạt động đầu cơ, chuyển nhượng trái phép vẫn diễn ra. Nếu không có cơ chế quản lý chặt chẽ, các khu nhà ở xã hội có thể trở thành gánh nặng xã hội thay vì giải pháp an sinh.

Để năm 2026 trở thành năm bùng nổ của nhà ở xã hội, cần có sự quyết tâm cao độ từ tất cả các bên. Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo điều kiện tốt nhất cho doanh nghiệp, đồng thời giám sát chặt chẽ để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội được đặt lên hàng đầu. Các địa phương cần chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất, hạ tầng và tạo thuận lợi cho thủ tục hành chính. Doanh nghiệp cần có tầm nhìn dài hạn, xem nhà ở xã hội không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cơ hội để xây dựng uy tín và phát triển bền vững.

Với những nền tảng đã được đặt ra, triển vọng của phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2026 là khá tích cực. Tuy nhiên, từ triển vọng đến thực tế vẫn còn một khoảng cách cần được lấp đầy bằng những hành động cụ thể và hiệu quả. Chỉ khi các chính sách được triển khai đồng bộ, mạnh mẽ và đúng hướng, phân khúc nhà ở xã hội mới có thể thực sự bùng nổ như kỳ vọng.

Hoàng Nguyễn