Tác động tích cực từ Luật Đất đai 2024 đến thị trường bất động sản

Ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành, đang có những tác động rõ nét hơn với các doanh nghiệp. Khi mà các cơ quan quản lý nhà nước đang rất nỗ lực đưa nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn để giải bài toán pháp lý, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng thị trường sắp tới sẽ sớm ghi nhận giao dịch tích cực trở lại.

Tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Nếu ví thị trường bất động sản như một đại công trình dự án đang được xây dựng thì việc 3 luật liên quan có hiệu lực từ đầu tháng 8 giống như đã xây dựng nên nền móng vững chắc cho thị trường. Câu chuyện của các doanh nghiệp hiện nay là làm sao tiếp tục xây dựng các trụ cột để phát triển dự án, mà ở đó phải tập trung vào 2 trụ cột quan trọng nhất hiện nay đó là tài chính và pháp lý.

Công trường dự án thi công rầm rộ là một trong những biểu hiện cho thấy thị trường đang có những dấu hiệu tích cực trở lại. Đại diện một dự án cho biết, với các quy định mới chặt chẽ hơn về đặt cọc, hợp đồng... cùng với tâm lý người mua nhà kỹ tính hơn thì chỉ có những dự án có pháp lý sạch, cam kết tiến độ và giá bán phù hợp mới có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực.

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã.

Việc quy định về định nghĩa kinh doanh “quy mô nhỏ” (tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản) cần chờ thêm các điều khoản và Nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định các đối tượng bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, các bên cho thuê nhà hiện có mức độ quan tâm cao đến khái niệm “hộ gia đình” vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã theo luật mới. Trong bối cảnh hiện nay, tại Việt Nam, còn tồn tại lượng lớn bất động sản đang kinh doanh cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình/ sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế với nhiều quyền/ nghĩa vụ và thực tiễn cuộc sống chồng chéo phức tạp. Do đó Chính phủ cần lưu ý để có những quy định, hướng dẫn rõ ràng, tránh nảy sinh tiêu cực. Điều nay sẽ giúp người dân có thể thuận tiện thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như luật định.

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang có nhu cầu tìm kiếm quỹ đất thì luật mới đang cho nhiều cơ hội tích cực. Ví dụ như vấn đề liên quan đến giá đất, chi phí đầu vào được rõ ràng hơn là điều kiện giúp họ đẩy nhanh các thương vụ M&A, tiết kiệm thời gian, tiết kiệm chi phí.

Ngoài ra, đối với nhóm các doanh nghiệp vẫn đang ứng phó với các vấn đề cũ, tồn đọng như trái phiếu, pháp lý, tài chính... thì đang chuyển mình, tái cơ cấu, định hình lại chiến lược mới trong bối cảnh mới.

Tiến Hoàng