Thị trường nhà ở năm 2026: Thách thức đan xen cơ hội

Một trong những thách thức lớn nhất mà thị trường nhà ở phải đối mặt trong năm tới chính là tình trạng nguồn cung bị đóng băng kéo dài. Trong suốt hai năm qua, hàng loạt dự án bất động sản gặp khó khăn về pháp lý, thủ tục hành chính rườm rà và vấn đề giải ngân vốn đã khiến nguồn cung mới sụt giảm đáng kể. Nhiều chủ đầu tư vừa và nhỏ phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ triển khai các dự án của mình do khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng cũng như huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Điều này tạo nên khoảng trống lớn giữa nhu cầu thực tế của người dân với lượng sản phẩm có sẵn trên thị trường.

Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình, vốn là nhu cầu thiết yếu của đại đa số người lao động và tầng lớp trung lưu đang phát triển. Trong khi giá đất tăng cao và chi phí xây dựng leo thang, việc phát triển các dự án nhà ở giá phải chăng trở nên kém hấp dẫn về mặt lợi nhuận đối với các chủ đầu tư. Kết quả là thị trường đang thiên lệch về các sản phẩm cao cấp và hạng sang, trong khi phần lớn người mua thực sự lại không đủ khả năng chi trả. Sự mất cân đối này không chỉ gây áp lực lên giá cả mà còn làm trầm trọng thêm vấn đề an sinh xã hội khi ngày càng nhiều người trẻ khó tiếp cận được mục tiêu sở hữu nhà riêng.

Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ và tín dụng cũng đóng vai trò then chốt trong việc định hình diện mạo thị trường năm 2026. Ngân hàng Nhà nước đang phải cân bằng giữa việc kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thông qua các công cụ lãi suất. Mặc dù lãi suất cho vay đã có xu hướng ổn định hơn so với giai đoạn đỉnh điểm, nhưng vẫn ở mức khiến nhiều người mua nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng tài chính dài hạn. Chi phí lãi vay tăng cao đã khiến nhiều giao dịch bị hoãn lại hoặc hủy bỏ, làm giảm tính thanh khoản của thị trường và tạo áp lực lên cả người mua lẫn người bán.

Tuy nhiên, giữa những thách thức đó, năm 2026 cũng chứa đựng những tín hiệu tích cực đáng để kỳ vọng. Chính phủ đã và đang có những bước đi quyết liệt trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý đã kìm hãm thị trường trong thời gian qua. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đang bị đình trệ.

Đặc biệt, các chính sách ưu đãi dành cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ đang được đẩy mạnh với quyết tâm cao từ phía các cơ quan quản lý. Các ưu đãi về thuế, phí, miễn giảm tiền sử dụng đất và hỗ trợ lãi suất vay cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà được kỳ vọng sẽ kích thích nguồn cung trong phân khúc này. Nếu được triển khai đồng bộ và hiệu quả, đây có thể là yếu tố đột phá giúp giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, đồng thời tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Về phía cầu, dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng vẫn là động lực chính thúc đẩy nhu cầu nhà ở thực. Quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra với tốc độ nhanh, đặc biệt tại các thành phố lớn và các đô thị vệ tinh đang phát triển. Xu hướng di cư từ nông thôn ra thành thị, từ các tỉnh lên các trung tâm kinh tế lớn vẫn duy trì ổn định, tạo nên áp lực nhu cầu liên tục. Điều này đảm bảo rằng dù có những biến động ngắn hạn, nền tảng cơ bản của thị trường vẫn vững chắc.

Một cơ hội khác đến từ sự chuyển dịch trong hành vi và sở thích của người mua nhà. Sau đại dịch, người dân ngày càng chú trọng đến chất lượng sống, không gian xanh, tiện ích cộng đồng và khả năng làm việc từ xa. Các dự án có thiết kế thông minh, thân thiện với môi trường, tích hợp công nghệ và cung cấp trải nghiệm sống toàn diện đang được ưa chuộng hơn. Những chủ đầu tư nào hiểu rõ và đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Thị trường cũng đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực địa lý. Trong khi các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì sức hút nhờ cơ sở hạ tầng phát triển và cơ hội việc làm, các tỉnh thành phía Nam và miền Trung đang nổi lên như những điểm sáng mới với giá cả hợp lý hơn và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Sự phát triển của các khu công nghệ cao, các dự án hạ tầng giao thông lớn và chính sách thu hút đầu tư của địa phương đang tạo nên những cơ hội đầu tư hấp dẫn ở những thị trường này.

Nhìn chung, năm 2026 sẽ là năm mà thị trường nhà ở Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức từ nguồn cung hạn chế, chi phí tài chính cao và sự điều chỉnh của chính sách vĩ mô. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm để thị trường tái cấu trúc, định hướng lại theo hướng bền vững và hướng đến nhu cầu thực của người dân hơn. Với những bước đi đúng đắn từ phía nhà nước trong việc hoàn thiện thể chế, cùng sự linh hoạt và sáng tạo của doanh nghiệp, thị trường nhà ở hoàn toàn có thể vượt qua giai đoạn khó khăn và bước vào chu kỳ phát triển mới, lành mạnh và minh bạch hơn.

Hoàng Nguyễn