Sau giai đoạn đầy biến động bởi đại dịch COVID-19, gián đoạn chuỗi cung ứng và biến động kinh tế toàn cầu, ngành bán lẻ thế giới đang bước vào một chu kỳ phục hồi mạnh mẽ, nhưng không theo hướng cũ. Từ các trung tâm mua sắm tại Mỹ đến các dãy phố thương mại ở Đông Nam Á, một mô hình bán lẻ mới đang hình thành: linh hoạt hơn, giàu trải nghiệm hơn và công nghệ hóa cao hơn. Trong bức tranh chuyển động đó, Việt Nam đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh nổi lên như một điểm đến chiến lược hấp dẫn đối với các tập đoàn bán lẻ quốc tế.
Tại Việt Nam, bán lẻ vật lý đang “biến hình” thành không gian trải nghiệm đa tầng với tỷ lệ lấp đầy ấn tượng tại các trung tâm mới. Ảnh minh họa
Với gần 100 triệu dân, trong đó hơn 60% dân số ở độ tuổi lao động, Việt Nam sở hữu một trong những cấu trúc dân số trẻ nhất khu vực châu Á. Không chỉ dừng lại ở quy mô, hành vi tiêu dùng của giới trẻ Việt đang ngày càng hiện đại, cởi mở với công nghệ và đề cao yếu tố trải nghiệm. Người tiêu dùng hiện nay không chỉ “mua sắm để sở hữu”, mà mua sắm để tận hưởng, để khám phá những giá trị cá nhân và kết nối xã hội.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý I/2025, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM đạt 1,6 triệu m², tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch. Điều đáng chú ý là công suất thuê đạt 94% một con số thể hiện nhu cầu thực chất và ổn định từ các nhà bán lẻ trong nước lẫn quốc tế. Dù có sự gia nhập của các dự án mới, giá thuê trung bình vẫn đạt 1,4 triệu đồng/m²/tháng, tăng 9% so với năm ngoái minh chứng cho niềm tin dài hạn vào sức hút thị trường.
Sự trỗi dậy của thương mại điện tử từng khiến giới quan sát lo ngại về sự “khai tử” của bán lẻ vật lý. Tuy nhiên, thực tế đang cho thấy điều ngược lại. Theo báo cáo Impacts 2025 của Savills, tại Mỹ cái nôi của thương mại điện tử gần 80% chi tiêu tiêu dùng vẫn diễn ra tại các cửa hàng thực tế. Lượt khách đến trung tâm thương mại trong năm 2024 tăng 7,3% so với giai đoạn trước dịch (2019), phản ánh xu hướng người tiêu dùng quay lại với không gian mua sắm mang tính tương tác và trải nghiệm.
Tại Việt Nam, xu hướng này càng rõ rệt trong các trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park (TP. Thủ Đức) hay Parc Mall (quận 8), khi các dự án này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 70% chỉ trong vài tháng đầu hoạt động. Những không gian này không chỉ cung cấp mặt bằng cho các thương hiệu, mà còn kiến tạo hệ sinh thái tiêu dùng đa lớp từ ăn uống, mua sắm đến giải trí, nghỉ dưỡng. Bán lẻ vật lý không chết, mà đang “biến hình” thành nền tảng của những trải nghiệm phong phú và hấp dẫn.
Nếu trước đây dòng vốn là “lực đẩy đầu tiên” trong phát triển bán lẻ, thì nay, chính các thương hiệu đặc biệt là các tập đoàn quốc tế đang dẫn dắt cuộc chơi. Họ không chỉ đi tìm mặt bằng, mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn: không gian phải có bản sắc, thiết kế phải có chủ đích và hệ sinh thái tiêu dùng phải được quy hoạch bài bản.
Đáng chú ý, xu hướng ngành hàng tại Việt Nam cũng đang thay đổi. Bên cạnh F&B vẫn giữ vai trò quan trọng, các phân khúc như thời trang, mỹ phẩm, nội thất và cửa hàng tiện lợi đang nổi lên mạnh mẽ. Điều này phản ánh hai chiều chuyển dịch: một là nhu cầu tiêu dùng đa dạng hơn, hai là sự định hình lại thói quen mua sắm theo hướng tích hợp nơi một chuyến đi mua sắm là sự kết hợp giữa nhu cầu thiết yếu và mong muốn trải nghiệm.
Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu, Việt Nam có một lợi thế rõ ràng về chi phí. Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao, Bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam, chi phí lao động, xây dựng và kho bãi tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực, trong khi chất lượng nhân lực ngày càng cải thiện. Điều này giúp các thương hiệu tối ưu hóa chi phí, đặc biệt trong giai đoạn mở rộng mạng lưới hoặc thử nghiệm mô hình bán lẻ mới.
Đó là lý do vì sao hàng loạt tên tuổi lớn đang xem Việt Nam là cứ điểm tiềm năng cho chiến lược Đông Nam Á. Việc vào Việt Nam sớm không còn đơn thuần là “test thị trường”, mà là sự chuẩn bị chiến lược cho chu kỳ tăng trưởng mới của khu vực.
Một sự thay đổi sâu sắc trong tư duy đầu tư đang diễn ra. Bán lẻ không còn chỉ là bất động sản cho thuê mặt bằng mà là một mô hình kinh doanh toàn diện. Các trung tâm thương mại hiện đại cần được quản lý như một hệ sinh thái hoàn chỉnh, từ ngành hàng thuê, dòng khách, chiến lược tiếp thị đến thiết kế không gian và tiện ích đi kèm. Mỗi quyết định nhỏ trong thiết kế, ánh sáng, âm thanh hay dòng di chuyển khách hàng đều ảnh hưởng đến hiệu suất vận hành và trải nghiệm tiêu dùng.
Vì thế, vai trò của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp ngày càng được đề cao. Họ không chỉ kết nối bên thuê với mặt bằng, mà còn cung cấp công cụ dữ liệu, phân tích hành vi tiêu dùng và chiến lược định vị để nâng cao hiệu quả kinh doanh. Việc thuê mặt bằng giờ đây đòi hỏi sự tính toán sâu sắc và dựa trên mô hình tài chính vững vàng chứ không chỉ dựa vào “vị trí đẹp”.
Trong kỷ nguyên mà công nghệ thay đổi hành vi mua sắm từng ngày, trải nghiệm là thứ mà thương mại điện tử khó lòng thay thế hoàn toàn. Người tiêu dùng Việt Nam, đặc biệt là Gen Z và Gen Alpha, đang lớn lên với kỳ vọng cao hơn về mọi tương tác họ trải qua: từ hương thơm trong cửa hàng đến cách nhân viên giao tiếp, từ tốc độ thanh toán đến tiện ích công nghệ như AR, AI, nhận diện khuôn mặt...
Các trung tâm bán lẻ của tương lai sẽ là nơi tích hợp công nghệ, nghệ thuật và cảm xúc những không gian mà thương hiệu không chỉ được bày bán, mà được “sống” cùng khách hàng.
Từ dân số trẻ, hành vi tiêu dùng năng động đến chi phí vận hành cạnh tranh và hệ sinh thái đang được chuyên nghiệp hóa, Việt Nam đang sở hữu mọi yếu tố để trở thành một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất thế giới. Không còn là điểm đến thử nghiệm, Việt Nam đang trở thành trung tâm chiến lược trong bản đồ mở rộng của các “ông lớn” toàn cầu.