Bình Dương: Chung cư cao tầng có nguy cơ bội thực?

Phát triển chóng mặt

Theo khảo sát đầu năm 2021 của CBRE, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ cao cấp và hạng sang đạt trung bình khoảng 80%. Thực tế, thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM và các tỉnh lân cận thuộc nhóm cao nhất nước, tầng lớp trung lưu tăng nhanh kéo theo những tiêu chuẩn sống cũng được năng cấp từ đó yêu cầu của khách hàng dù để ở hay đầu tư cũng ngày càng khắt khe. 

Quyết định 4834/QĐ-UBND ngày 31/12/2020 về việc phê duyệt đề án “Xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2021-2030”, TP.HCM hạn chế thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu không phù hợp với kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xã hội tương ứng. Như vậy, thị trường sẽ chỉ có loại hình căn hộ cao cấp và hạng sang.

Đây không chỉ là xu hướng riêng của TP.HCM mà còn của các thành phố lân cận trong quá trình đô thị hóa, tiêu biểu nhất là Bình Dương… Theo đó, năm 2020 Bình Dương đón hơn 10.000 căn hộ mới. Theo ghi nhận tổng thể, năm 2018 các dự án căn hộ ở Bình Dương có mức giá 17 - 30 triệu đồng/m2; năm 2019 có giá từ 26 - 35 triệu đồng/m2 và chạm mốc 45 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Bên cạnh tỷ trọng lớn thuộc phân khúc căn hộ trung cấp, một số chủ đầu tư nhanh chóng đón đầu thị trường với những dự án căn hộ cao cấp có vị trí trong khu vực CBD (central business district - quận kinh doanh trung tâm) và sát cạnh thành phố Thủ Đức. Do đó, tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận khá tích cực.

Chất lượng căn hộ tại Bình Dương thay đổi mạnh khi có nhiều chủ đầu tư mạnh về nguồn lực tài chính như như Tập đoàn Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Him Lam Land, Danh Khôi, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai,… về phát triển dự án. Đặc biệt, với hơn 50.000 chuyên gia, lao động kỹ thuật cao ở các khu công nghiệp, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê tại Bình Dương có tiềm năng lớn.

Chia sẻ về lợi thế hút giới đầu tư của căn hộ cao cấp Bình Dương, ông Trần Hiếu - Phó Tổng Giám đốc khối tiếp thị & kinh doanh DKRA Vietnam, phân tích: “Cùng một mặt bằng giá, ở Bình Dương, khách hàng có thể chọn dự án cao cấp với nhiều tiện ích hiện đại, trong khi đó chỉ có thể cân nhắc các dự án trung cấp ở các khu vực quận, huyện vùng ven TP.HCM. Chưa kể, khi tình hình căn hộ cho thuê ở nội thành TP. HCM chững lại, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê tại Bình Dương có tiềm năng lớn với hàng chục nghìn chuyên gia, lao động kỹ thuật cao ở các khu công nghiệp trên địa bàn”.

Bên cạnh đó, hầu hết dự án căn hộ cao cấp được giới thiệu ở thị trường Bình Dương trong giai đoạn này không quá khó để tiếp cận. Đơn cử như Astral City, dự án có chương trình ưu đãi thanh toán 30% đến khi nhận nhà, thanh toán 100 triệu đồng trong đợt đầu và 1% mỗi tháng tiếp theo. Trong khi giá bất động sản cao cấp ở TP.HCM khoảng 80 – 100 triệu đồng/m2 thì chỉ bằng ½.

Cùng với việc liên tục đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch phát triển đô thị từ chiến lược phát triển thành phố thông minh tiêu biểu nhất thế giới (Smart 21), Bình Dương mở rộng vùng đổi mới sáng tạo gồm Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Tân Uyên, Bến Cát và Bàu Bàng. Cùng với việc mở rộng và nâng cấp Quốc lộ 13 đoạn qua TP. Thuận An thành đại lộ tài chính - thương mại - dịch vụ lớn nhất tỉnh, đồng thời lập kế hoạch xây dựng các tuyến metro nội tỉnh phục vụ nhu cầu giao thông có thể bùng nổ trong tương lai gần.

Có thể thấy giờ đây, Bình Dương không đơn thuần là “sân sau” của TP.HCM mà đã trở cực trọng điểm - độc lập, bật lên từ chính thế mạnh hạ tầng và vai trò thiết yếu trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tốc độ phát triển như “vũ bão” của thủ phủ công nghiệp đứng đầu cả nước đang là nhân tố chủ lực kéo theo sự phát triển rầm rộ của BĐS nhà ở.

Nguy cơ “bội thực”?

Chỉ tính riêng tháng 1/2021, thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 3.500 căn. Trong khi đó, Bình Dương đã có tới 7 dự án, cung cấp ra thị trường 1.900 căn, chiếm 54% tổng lượng cung mới. Theo các chuyên gia nhận định, Bình Dương có nhiều lợi thế về vị trí khi các dự án chung cư mới chủ yếu tọa lạc ở cửa ngõ Đông Sài Gòn, trong bối cảnh thành phố mới Thủ Đức được thành lập. Giao thông thuận tiện, hạ tầng kết nối tốt với TP. HCM cũng là lợi thế để bất động sản Bình Dương tiếp tục tăng trưởng năm 2021. Đặc biệt, dự báo nguồn cung căn hộ tại Bình Dương trong năm nay có thể đạt đến con số 15.000 căn.

Điều này dẫn đến lo ngại tình trạng dự án hoang vắng dù đã đi vào sử dụng. Cũng giống thị trường đất nền, nhà phố tại Bình Dương trước đây cũng từng được xếp vào dạng sôi động nhất nước nhưng lượng khách mua chủ yếu đến từ TP.HCM, Hà Nội với mục đích đầu tư, “lướt sóng” kiếm lời. Vì thế, có nhiều dự án dù đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng lại ít cư dân sinh sống như dự án Golden Future City do Công ty TNHH MTV Trung Quân làm chủ đầu tư hay Nam An New City do Công ty TNHH Nam An Bàu Bàng làm chủ đầu tư.

Cũng theo các chuyên gia, nguyên nhân bùng nổ dự án là do quỹ đất ở Bình Dương thì nhiều nhưng chính quyền địa phương lại tạo thuận lợi nên các dự án căn hộ xây dựng rất nhanh. Mặc khác, giá bán không phù hợp với người dân tại địa phương mà nhu cầu ở chung cư lại không nhiều.

Đáng nói, dù nguồn cung tăng cao nhưng mặt bằng giá nhà tại Bình Dương cũng đã tăng tỉ lệ thuận. Hiện nay, thống kê từ các sàn môi giới cho thấy, có đến hơn 60% khách mua căn hộ tại Bình Dương đến từ TP.HCM, phần còn lại là các khách hàng đến từ Bình Dương và các nhà đầu tư các nơi đổ về mong muốn tìm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư vào căn hộ.

Mỗi năm nguồn cung căn hộ Bình Dương chỉ nên cung cấp cho thị trường khoảng 5.000 - 10.000 căn hộ. Thị trường này cũng chỉ phát triển được trong vòng 3 đến 4 năm nhờ pháp lý thuận lợi, quỹ đất từ nhà xưởng, khu công nghiệp phải di dời còn nhiều, còn dễ phát triển dự án. Sau thời gian trên, khi nguồn cung vượt quá mức, nhu cầu ít lại thì chắc chắn xảy ra bão hòa, “bội thực”.

“Vì thế, sau 3 - 4 năm nữa, chủ đầu tư và cơ quan quản lý cần đánh giá lại thị trường căn hộ Bình Dương, cân đối lại nguồn cung. Nếu vẫn tiếp tục tăng thì nguy cơ dội hàng, tồn kho sẽ rất lớn, bong bóng có thể xảy ra” - ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Viethome cảnh báo.

Đồng tình, TS Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng giá bán căn hộ Bình Dương đang ở mức cao. Đây là mức giá kỳ vọng của chủ đầu tư, họ tính giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận vào giá bán. Vì vậy, thị trường không dành cho các nhà đầu cơ, lướt sóng mà dành cho người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi. “Người mua nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, hạn chế đi vay, đầu tư dài hạn và nên lựa chọn dự án ở các khu vực đô thị hóa cao, đông dân cư, hạ tầng giao thông kết nối” - TS Nhân tư vấn.

Từ đó có thể thấy, bất động sản Bình Dương đang đối mặt với một số nguy cơ lệch pha cung cầu. Hiện đã xuất hiện những hoài nghi về khả năng hấp thụ thực tế của thị trường, đặc biệt trên phân khúc căn hộ nếu mỗi năm đón nhận lượng cung mới lên tới 15.000 - 20.000 sản phẩm trong khi điều kiện kinh tế, hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội vẫn còn hạn chế so với TP.HCM.

Thanh Liêm