Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm vốn trong những tháng cuối năm

Theo đánh giá của ông Đỗ Thạch Lam - Trưởng phòng Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), 3 bộ luật liên quan tới thị trường BĐS đã đưa ra một khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, qua đó tác động rõ nét tới các doanh nghiệp (DN) trong ngành, cụ thể là lĩnh vực BĐS dân dụng phát triển bền vững hơn, giảm hiện tượng đầu cơ. Mặc khác,các luật này sẽ bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua nhà, cũng như khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu ở thực.

“Với kỳ vọng tiến trình pháp lý của các dự án được đẩy mạnh, theo đó nguồn cung từ các chủ đầu tư được cải thiện, cùng với tâm lý người mua trở nên tích cực hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay có thể tiếp tục ở mức thấp. Đồng thời, Chính phủ có những chính sách pháp lý mới để bảo vệ người mua và gỡ vướng cho những dự án BĐS hiện tại. “Dự báo, thị trường BĐS sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm, tập trung chủ yếu ở thị trường cấp 1 (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh)” - chuyên gia của VDSC phân tích.

Theo ông Trần Trung Kiên - chuyên viên phân tích ngành Bất động sản thuộc Khối Phân tích - Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, nhìn chung, có thể nhận thấy dòng tiền trên thị trường trong nửa đầu năm không dành nhiều sự quan tâm đến nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở và các cổ phiếu ngành bất động sản đều có một xu hướng điều chỉnh trong nửa đầu năm như là: NVL, DXG, DIG, CEO, …

Tuy nhiên, cổ phiếu các doanh nghiệp có khả năng duy trì khả năng bán hàng tốt, có câu chuyện như là tái cơ cấu doanh nghiệp thành công và tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ lợi thế đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án và hoàn thành đóng tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ của chính phủ để giữ được biên lợi nhuận tốt trong giai đoạn sắp tới như là NLG, KDH, … đều giữ được mặt bằng giá tốt so với VN-Index.

Một phần nguyên nhân diễn biến giá của các cổ phiếu ngành bất động sản là do kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản thường chậm vào nửa đầu năm, do đó chưa tạo được đủ hiệu ứng tốt lên tâm lý nhà đầu tư. Trong nửa cuối năm, chúng tôi kỳ vọng tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng.

Một số doanh nghiệp đã cho biết kế hoạch bàn giao sản phẩm tập trung vào nửa cuối năm nay như Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 3, Sky Park, Golden Avenue), Tập đoàn Nam Long (Akari, Cần Thơ, Southgate), Nhà Khang Điền (The Privia),…

Chúng tôi cho rằng cần nhiều thời gian hơn để các chính sách hỗ trợ và việc việc các Luật Bất động sản mới đi vào hiệu lực phát huy ảnh hưởng tích cực lên tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Do các luật mới, trước mắt, sẽ có những ảnh hưởng trái chiều lên thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Nhìn nhận về tình hình và triển vọng của thị trường trái phiếu bất động sản, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho rằng, quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm rãi, và sẽ cần thêm những yếu tố hỗ trợ từ luật, bất động sản ấm dần lên và cả nỗ lực nội tại của mỗi doanh nghiệp.

Theo quan sát của FiinRatings, thị trường bất động sản vẫn trong quá trình phục hồi chậm. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố tính đến hết ngày 30/6/2024 vẫn chưa thực sự được cải thiện rõ rệt.

Các chỉ số đánh giá về hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời và chất lượng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chỉ ở mức trung bình, gặp nhiều khó khăn trong hai năm gần đây.

Ngoại trừ các doanh nghiệp bất động sản làm tốt việc kiểm soát chất lượng các khoản đầu tư, quản trị dòng tiền thận trọng, và một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất được phê duyệt pháp lý đầy đủ được kỳ vọng ghi nhận kết quả tích cực trong 2024-2025, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chưa thể quay trở lại quỹ đạo kinh doanh cũ.

Các vướng mắc lớn nhất của nhóm doanh nghiệp này là các vấn đề pháp lý, khó khăn huy động vốn và niềm tin của người mua nhà.

Theo đánh giá của FiinRatings, trong ngắn hạn, khả năng để các doanh nghiệp đang gặp khó khăn có thể chuyển hóa hoàn toàn các tài sản tồn kho và dở dang thành nguồn thu là thấp.

Vì vậy, áp lực trả nợ vẫn rất lớn. Ước tính, các khoản nợ đến hạn nửa sau năm 2024 và 2025 tổng cộng gần 150 nghìn tỷ đồng. Con số này bao gồm các khoản được gia hạn trả nợ cuối năm 2022-2023.

Đây là hệ quả của giai đoạn huy động vốn dễ dàng trước đó. Trước đây, việc huy động vốn trái phiếu đối với các doanh nghiệp bất động sản diễn ra tương đối dễ dàng do chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi tiết kiệm và lãi suất trái phiếu. Tuy nhiên hiệu quả sử dụng vốn lại chưa thực sự được cân đo đong đếm, nhà đầu tư cũng chưa thực sự chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của tổ chức phát hành.

Khi môi trường kinh doanh gặp biến động không thuận lợi, điều kiện kinh doanh trở nên khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản không thể tái cấp vốn dẫn đến tình trạng chậm trả nợ vay hoặc mất khả năng thanh toán.

Trước thực trạng này, một số chuyên gia khuyến nghị rằng, các doanh nghiệp bất động sản nên tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn, chẳng hạn như hợp tác với các quỹ đầu tư, phát triển các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao hơn, hoặc tận dụng các chính sách hỗ trợ của nhà nước. Đồng thời, cần có những giải pháp dài hạn từ phía cơ quan quản lý, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn, cũng như ổn định thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tiến Hoàng (t/h)