Đề xuất đặt ra một câu hỏi lớn cho thị trường: làm thế nào để lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường mà không biến “giá phù hợp” thành khẩu hiệu.
Theo HoREA, phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Đây là nhóm có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng đang đứng giữa hai chính sách: không thuộc diện được mua NOXH, trong khi giá nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng tài chính.
HoREA đề xuất phát triển nhà ở giá phù hợp, mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền
Đối tượng mà Hiệp hội hướng tới rộng hơn nhóm được mua nhà ở xã hội. Đó là người thu nhập trung bình; người thu nhập thấp nhưng không thuộc diện mua nhà ở xã hội; và một bộ phận người thuộc diện được hưởng chính sách nhưng có khả năng tài chính, lựa chọn mua nhà thương mại giá phù hợp. HoREA cho rằng phân khúc này vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa giảm áp lực lên chương trình nhà ở xã hội.
Khi nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh, từ 42.991 căn năm 2017 xuống còn 3.845 căn năm 2024. Phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp từ 12.495 căn năm 2017, chiếm 29,1% nguồn cung, tụt xuống 163 căn năm 2020, tương đương 1%, rồi không còn căn nào được đưa ra thị trường trong các năm 2021–2024. Cũng theo số liệu này, nhà ở thương mại cao cấp chiếm 100% nguồn cung năm 2024.
Những con số ấy, nếu chính xác, cho thấy một thị trường bị lệch rất nặng về phía trên. Người có thu nhập đủ cao để mua nhà thương mại cao cấp thì có lựa chọn. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì có chính sách hỗ trợ. Còn nhóm ở giữa, vốn là lực lượng đông đảo nhất ở đô thị, gần như không có sản phẩm nào dành cho mình.
HoREA cho rằng đã là nhà ở thương mại thì không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Nhà nước chỉ nên quy định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa, do UBND hoặc HĐND cấp tỉnh quyết định theo mặt bằng từng địa phương; trong giới hạn đó, doanh nghiệp tự quyết định giá thực tế. Hiệp hội cũng nhấn mạnh doanh nghiệp được quyền lựa chọn tham gia, không bị ép làm nhà giá phù hợp nếu bài toán kinh doanh không khả thi.
Để phân khúc này đủ hấp dẫn, HoREA kiến nghị một gói công cụ đồng bộ. Về thủ tục, áp dụng cơ chế đầu tư ưu tiên theo “luồng xanh” như dự án nhà ở xã hội và cho phép địa phương quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch. Về đất đai, UBND cấp tỉnh xác định quỹ đất dành cho nhà ở thương mại, đồng thời cải thiện cách xác định giá đất. Về tín dụng, Hiệp hội đề nghị cho chủ đầu tư vay từ gói 145.000 tỷ đồng do chín ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp, với lãi suất 6,1%/năm; người mua cũng được tiếp cận gói này với lãi suất đề xuất 5,9%/năm.
Không dừng ở nhà để bán, HoREA muốn dự thảo luật bao quát những nhu cầu cư trú thực tế. Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở nông thôn, nhà ở cho thuê giá phù hợp, ký túc xá cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức.
Theo số liệu HoREA dẫn, riêng TP.HCM trước sáp nhập có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, phục vụ hơn 1,4 triệu người thuê dài hạn. Đây là loại hình đang gánh phần lớn nhu cầu thực nhưng lâu nay thiếu khung pháp lý riêng.
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, đề xuất của HoREA có cơ sở thực tiễn: thị trường đang thiếu nghiêm trọng sản phẩm tầm trung, và cách tiếp cận dựa vào động lực thị trường thay vì mệnh lệnh hành chính là hướng đi đáng cân nhắc. Song, ít nhất ba câu hỏi cần được trả lời trước khi luật hóa.
Thứ nhất, ngay ví dụ 3,15 tỷ đồng cho căn hộ 70 m², dù được gọi là giá phù hợp, vẫn là khoản tiền rất lớn so với thu nhập của một hộ gia đình trung bình. Nếu giá trần được đặt theo chi phí đầu tư của doanh nghiệp thay vì theo khả năng chi trả của người mua, “giá phù hợp” có nguy cơ chỉ là cái tên mới cho nhà thương mại giá vừa. Thứ hai, khi không khống chế lợi nhuận, cần cơ chế kiểm soát đối tượng mua, thời hạn chuyển nhượng và chống đầu cơ, nếu không ưu đãi sẽ chảy vào tay người không thực sự cần nhà. Thứ ba, ưu đãi về đất, tín dụng và thủ tục được tính bằng nguồn lực công, nên cần minh bạch để người dân thấy ưu đãi đó thực sự được chuyển thành giá bán thấp hơn.
Nhà ở vừa túi tiền là bài toán an sinh, nhưng cũng là điều kiện để đô thị giữ chân lao động, chuyên gia và gia đình trẻ. Việc HoREA mở rộng thảo luận từ nhà để mua sang nhà thuê, nhà trọ, ký túc xá cho thấy nhu cầu cư trú thực tế đa dạng hơn những gì pháp luật hiện nay phản ánh. Quốc hội sẽ có quyết định cuối cùng, nhưng điều người dân cần là một khung chính sách rõ ràng, đo được bằng giá và khả năng tiếp cận, chứ không bằng tên gọi của sản phẩm.
Hoàng Nguyễn