Theo các báo cáo gần đây, nguồn cung căn hộ sơ cấp ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng trở nên hạn chế. Đặc biệt, trong phân khúc căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2, tình trạng này càng trở nên rõ rệt hơn. Một phần nguyên nhân đến từ sự gia tăng chi phí đầu vào như giá vật liệu xây dựng, chi phí đất, và các thủ tục pháp lý ngày càng phức tạp. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc cung cấp sản phẩm có giá thành phải chăng ra thị trường.
Khan hiếm nguồn cung căn hộ sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2.
Việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ sơ cấp giá rẻ bắt nguồn từ nhiều yếu tố. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, vốn luôn là điểm đến của dân nhập cư và người lao động tìm kiếm cơ hội, đang ngày càng bị bó hẹp bởi sự tăng giá chóng mặt của đất đai. Quỹ đất ngày càng eo hẹp và chi phí phát triển dự án leo thang khiến các chủ đầu tư khó có thể cung cấp các căn hộ ở mức giá dưới 50 triệu đồng/m2. Thay vào đó, các dự án cao cấp với biên lợi nhuận hấp dẫn hơn trở thành ưu tiên hàng đầu, trong khi các phân khúc nhà ở bình dân dần bị lãng quên.
Chất lượng cuộc sống của người dân bị ảnh hưởng rõ rệt khi giá nhà leo thang, khiến việc sở hữu một căn hộ phù hợp trở thành ước mơ xa vời. Với những người có thu nhập trung bình và thấp, việc tìm kiếm một căn hộ sơ cấp trong tầm giá dưới 50 triệu đồng/m2 trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Các gia đình trẻ, những người lần đầu mua nhà, hoặc các lao động xa quê không còn nhiều lựa chọn ngoài việc chấp nhận di chuyển ra xa các khu vực ngoại ô, nơi giá đất còn rẻ hơn, hoặc lựa chọn các dự án có chất lượng thấp.
Sự thiếu hụt căn hộ giá rẻ còn làm gia tăng áp lực tài chính đối với người mua nhà, khi họ phải đối mặt với gánh nặng lãi vay và chi phí sinh hoạt ngày càng cao. Thực tế này không chỉ giới hạn ở việc thiếu nguồn cung mà còn kéo theo hệ lụy về khả năng thanh toán, khiến nhiều gia đình rơi vào cảnh khó khăn, thậm chí là nợ nần.
Số lượng dự án mới ra mắt có mức giá dưới ngưỡng này đã giảm mạnh trong những năm qua. Nếu như cách đây vài năm, người mua nhà có thể dễ dàng tìm thấy căn hộ với giá 40-50 triệu đồng/m2 tại các khu vực ngoài trung tâm, thì giờ đây, mức giá này đang trở thành "hàng hiếm".
Số liệu từ OneHousing cho thấy, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ Hà Nội, nguồn cung mới ghi nhận 2.697 căn từ 7 dự án, giảm 34% theo quý và 25% theo năm. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn giảm 20% theo quý và 49% theo năm.
Đáng chú ý, về phân khúc chung cư bình dân, theo Savills, trong quý II/2024, thị trường Hà Nội không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.
Chứng kiến làn sóng tăng giá chung cư mạnh mẽ, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) - nhận định, giá mua, bán và cho thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội đã không ngừng tăng cao, phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ chung cư là tiêu sản.
Trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, chuyển hướng lựa chọn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu bởi dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao.
Nhưng đến nay, việc đầu tư căn hộ chung cư rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hàng tháng, vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá.
Tiến Hoàng