Khi nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường: Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Sau những biến động mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang tìm lại trạng thái cân bằng với sự dẫn dắt từ nhu cầu thực tế. Các dự án mở bán nhà ở trong quý đầu năm 2025 nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn có xu hướng tăng. Con số này không phải ngẫu nhiên mà đến từ những yếu tố nền tảng của nền kinh tế.

Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ thường đi đôi với sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người, từ đó thúc đẩy nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và giá rẻ tại các đô thị lớn. Khi người dân có thu nhập tốt hơn, họ không chỉ mơ ước sở hữu nhà mà còn có khả năng thực tế để biến giấc mơ đó thành hiện thực.

Phân khúc chung cư tiếp tục là lựa chọn hàng đầu, chiếm tới bảy mươi phần trăm tổng nguồn cung nhà ở mới. Trong năm 2025, chung cư sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, nhờ việc đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng sinh dòng tiền. Khi cán cân cung cầu của khối khách hàng phổ thông đạt tới điểm cân bằng, nhà đầu tư mới dần dịch chuyển dòng tiền sang các phân khúc khác.

Thị trường hiện tại đang chứng kiến một sự phân hóa đáng chú ý. Trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới sáu mươi lăm phần trăm nguồn cung, những căn hộ thương mại giá bình dân lại rất khan hiếm, chủ yếu chỉ tồn tại ở các dự án nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân đối cung cầu này vẫn xảy ra khi khoảng tám mươi phần trăm nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán vượt ngưỡng năm mươi triệu đồng mỗi mét vuông trở lên.

Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất nhưng cũng là cơ hội rõ ràng nhất cho những nhà đầu tư hiểu được bản chất của nhu cầu. Căn hộ thương mại giá bình dân tại TP.HCM chỉ chiếm dưới hai mươi phần trăm thị phần nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Nhưng chính khu vực này lại đang hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và làn sóng đô thị hóa.

Đơn cử như các sản phẩm thấp tầng có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới hai tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai và có đầy đủ các dịch vụ tiện ích, đang ghi nhận lượng giao dịch tăng mạnh. Thực tế chứng minh rằng thị trường không phải thiếu người mua, mà thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Một trong những yếu tố quan trọng tạo nên sự lạc quan cho thị trường chính là việc hoàn thiện hành lang pháp lý. Bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước ngoặt lớn. Các vướng mắc pháp lý từng chiếm tới bảy mươi phần trăm khó khăn của các doanh nghiệp trong ngành giờ đây đang dần được tháo gỡ.

Việc bỏ khung giá đất được đánh giá là một quyết định dũng cảm. Dù có thể khiến nguồn cung thị trường bị hạn chế trong một đến hai năm đầu khi doanh nghiệp cần thời gian thích nghi, nhưng về lâu dài, các chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhờ việc có thể xác định rõ mức giá đền bù giải phóng mặt bằng, từ đó có thể hoạch định chiến lược mang tính dài hạn, thay vì phải liên tục điều chỉnh theo từng biến động ngắn hạn.

Luật Đất đai mới còn mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều, đồng thời quy định rõ ràng hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá. Điều này không chỉ tăng nguồn lực tài chính cho thị trường mà còn tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn trong tương lai.

Một hiện tượng đáng chú ý là sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư từ trung tâm ra khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét, bởi việc đầu tư bất động sản khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn.

Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm, giá bất động sản của một số nơi có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối hợp lý, với biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Làn sóng dịch chuyển dòng tiền đang trở nên rõ nét hơn, trong bối cảnh giá nhà đất ở Thủ đô đang ở mức cao kỷ lục. Để gia tăng lợi suất, giới đầu tư tìm đến các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, nơi đang ghi nhận đà phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp.

Các khu công nghiệp thu hút lượng lớn người lao động tới làm việc, kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, tạo ra tiềm năng lớn cho các dự án bất động sản trong khu vực. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài dự kiến tiếp tục đổ vào các khu công nghiệp sẽ làm nóng phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội, đặc biệt tại những địa phương có thông tin cụ thể về quy hoạch và hạ tầng.

Tầm nhìn dài hạn của thị trường bất động sản trong giai đoạn từ năm 2025 trở đi sẽ tập trung vào việc phát triển bền vững, đặc biệt là các sản phẩm khan hiếm, có giá trị và thu về dòng tiền. Nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang những dự án chú trọng yếu tố thiên nhiên và các tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Các chuyên gia dự báo giá bất động sản có thể tăng từ năm đến mười phần trăm mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực, nhờ vào sự ổn định của nguồn cung và sự quay trở lại mạnh mẽ của nhu cầu đầu tư. Tuy nhiên, đây không phải là mức tăng phi mã như giai đoạn đầu cơ trước đây, mà là sự tăng trưởng ổn định, bền vững, phù hợp với tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Để thành công trong bối cảnh mới này, nhà đầu tư cần có những chiến lược phù hợp. Việc đầu tư đất nền vào thời điểm hiện tại cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất một đến ba năm, thay vì kỳ vọng lướt sóng nhanh chóng. Đất nền thường được xem là một loại hình đầu tư lâu dài, mang lại lợi nhuận ổn định và bền vững, đặc biệt luôn có tính đột phá rất lớn và có giá vốn hợp lý vì không mất nhiều chi phí xây dựng.

Bất động sản xanh đang trở thành xu hướng được quan tâm. Giá trị bất động sản xanh tại Hà Nội và TP.HCM có thể tăng mười đến mười lăm phần trăm trong ba năm tới. Các dự án xanh mang lại lợi nhuận dài hạn nhờ nhu cầu ngày càng cao và ưu đãi từ chính phủ. Đây không chỉ là xu hướng toàn cầu mà còn phù hợp với ý thức về môi trường ngày càng cao của người Việt.

Phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp có thanh khoản cao và rủi ro thấp, phù hợp với nhà đầu tư vốn nhỏ. Lợi suất cho thuê tại các khu vực như Bình Dương đạt khoảng năm đến bảy phần trăm mỗi năm. Đây là mức lợi nhuận ổn định, có thể dự đoán được, phù hợp với những ai tìm kiếm dòng tiền đều đặn từ đầu tư.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang có những tín hiệu phục hồi mạnh mẽ. Với lượng khách quốc tế dự kiến đạt hai mươi triệu lượt vào năm 2025, các sản phẩm như condotel và biệt thự biển mang lại lợi suất cho thuê ước tính từ sáu đến tám phần trăm mỗi năm. Các dự án tại Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trung đang thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ứng dụng công nghệ đang thay đổi cách thức vận hành của thị trường. Các công nghệ như thực tế ảo, nền tảng giao dịch trực tuyến và công nghệ chuỗi khối được sử dụng đã giảm ba mươi phần trăm rủi ro liên quan đến pháp lý trong giao dịch bất động sản. Công nghệ không chỉ giúp giao dịch minh bạch hơn mà còn giúp nhà đầu tư tiếp cận thông tin chính xác, nhanh chóng hơn.

Việc số hóa thông tin về quy hoạch, biến động thị trường giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt hơn. Thay vì phải dựa vào tin đồn hay thông tin không chính thống, giờ đây họ có thể truy cập các dữ liệu đáng tin cậy để phân tích và đánh giá.

Dù triển vọng tích cực, nhà đầu tư vẫn cần thận trọng. Nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Chi phí vốn tăng cao khiến mặt bằng giá khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản.

Nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp những vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Không phải khu vực nào cũng đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản, một số khu vực vẫn hạn chế về tiện ích công cộng có thể gây khó khăn trong thu hút cư dân.

Các chuyên gia khuyến nghị giai đoạn tới, nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ định hướng phát triển của vùng, tìm hiểu kỹ về chỉ số kinh tế của địa phương, tính thanh khoản tại thị trường khu vực để đưa ra quyết định. Khi khu vực phát triển tốt, sản phẩm của chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi. Việc xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn, ưu tiên các dự án phát triển bền vững, thân thiện môi trường là xu hướng chủ đạo giúp gia tăng giá trị tài sản trong tương lai.

Hoàng Nguyễn