Khảo sát tại nhiều ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất cho vay mua nhà năm 2026 vẫn duy trì ở mức tương đối cao, phổ biến từ 8-10%/năm trong giai đoạn ưu đãi ban đầu, trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank hiện áp dụng mức 9,6%/năm nếu cố định 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định 12 tháng; BIDV đưa ra các lựa chọn từ 9,2% đến 10,3%/năm tùy thời hạn cố định. VietinBank đã điều chỉnh tăng lãi suất gói vay cố định 24 tháng lên trên 12%/năm, còn Agribank vẫn giữ mức thấp hơn, khoảng 8-9,8%/năm.
Ở khối cổ phần, Techcombank áp dụng lãi suất cố định 9,5%/năm năm đầu; VIB dao động 9,5-12%/năm; OCB từ 10,75-11,5%/năm; MB và ACB tương đối cạnh tranh, khoảng 9-10,5%/năm. Lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể vọt lên 13-16%/năm, nhất là với khoản vay phục vụ đầu tư thay vì nhu cầu ở thực.
Theo VIS Rating, nguyên nhân chính khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại là chi phí huy động vốn của ngân hàng gia tăng. Đơn vị này dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với năm trước mức chênh đủ sức thay đổi hoàn toàn bài toán tài chính của một gia đình trẻ đang cân nhắc vay vài tỷ đồng trong 20-25 năm.
Lãi suất ngân hàng và cuộc đua sở hữu nhà của người trẻ
Điểm sáng hiếm hoi nằm ở nhóm nhà ở xã hội. Từ ngày 1/7/2026, theo Công văn 5340/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội được áp dụng lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, áp dụng đến hết 31/12/2026. Riêng kênh Ngân hàng Chính sách xã hội, lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP hiện ở mức 5,4%/năm mềm hơn hẳn thị trường thương mại, nhưng đi kèm điều kiện chặt về đối tượng: đúng độ tuổi, chưa sở hữu nhà hoặc diện tích nhà hiện tại dưới mức quy định, và phù hợp địa bàn dự án.
Nếu lãi suất là một nửa bài toán, nửa còn lại và có lẽ nặng nề hơn nằm ở tốc độ tăng giá bất động sản. Theo Avison Young Việt Nam, 5 năm qua giá căn hộ Hà Nội tăng khoảng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6-10% mỗi năm. Số liệu từ Numbeo và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang suy giảm rõ rệt: nếu năm 2023 một hộ gia đình cần 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ, thì năm 2026 con số này đã lên 30,2 năm gần gấp đôi mức bình quân thế giới, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV.
Trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², vượt TP.HCM với khoảng 91 triệu đồng/m². Sang đầu quý II, mặt bằng giá tiếp tục lập đỉnh mới, khoảng 3.900-3.950 USD/m² tại hai đô thị lớn. Phân khúc căn hộ dưới 1.500 USD/m² gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở nhóm cao cấp, đẩy nhiều người trẻ vào thế "lưng chừng": không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại nội đô.
Áp lực còn bị khoét sâu bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), CPI khu vực thành thị tháng 4/2026 tăng 0,84%, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng dẫn đầu đà tăng, khiến khả năng tích lũy khoản trả trước mua nhà của người trẻ ngày càng bị bào mòn.
Trước sức ép kép từ lãi suất và giá nhà, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét trong tư duy sở hữu của người trẻ. Theo phân tích của Avison Young Việt Nam, có thể chia thành ba nhóm hành vi. Nhóm thứ nhất chọn "chờ cơ hội" vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng thận trọng theo dõi lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới, đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu khoảng 30% giá trị căn hộ trước khi vay. Nhóm thứ hai chấp nhận đi xa hơn trung tâm, tìm đến các khu vực vệ tinh có quy hoạch hạ tầng tốt trong 5-10 năm tới để đổi lấy mức giá phù hợp hơn. Nhóm thứ ba xem thuê nhà dài hạn là chiến lược tài chính chủ động, ưu tiên tiết kiệm và phát triển bản thân thay vì "khóa" dòng tiền vào một khoản vay kéo dài hàng chục năm.
Một khảo sát đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba ưu tiên chi tiêu hàng đầu trong ba năm tới. Dù vậy, theo khảo sát của batdongsan.com.vn, khoảng 60% người dưới 30 tuổi vẫn muốn và tự tin có thể mua nhà, cho thấy nhu cầu an cư chưa hề suy giảm, chỉ đang tìm những con đường tiếp cận khác nhau.
Không ít gia đình trẻ vẫn kiên trì theo đuổi mục tiêu sở hữu nhà bằng chiến lược dài hơi: tiết kiệm nhiều năm, dành phần lớn thu nhập hàng tháng để tích lũy, rồi vay ngân hàng một khoản vừa phải. Chuyên gia tài chính khuyến nghị khoản trả lãi hằng tháng không nên vượt quá 50-60% thu nhập còn lại sau chi tiêu sinh hoạt, để tránh quá tải nợ khi thu nhập biến động.
Theo HoREA, thị trường hiện tồn tại sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm: nguồn cung nhà ở giá phù hợp với đa số người dân ngày càng suy giảm, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhấn mạnh rằng lời giải căn cơ cho bài toán an cư của người trẻ không chỉ nằm ở chính sách tín dụng, mà quan trọng hơn là gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là các sản phẩm "nhà ở khởi đầu" dành cho người mua lần đầu.
Về phía chính sách, năm 2026 có 25 ngân hàng thương mại sẽ không phải tính phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản, cơ chế nhằm khơi thông thêm dòng vốn cho phân khúc nhà ở giá rẻ. Cùng với gói lãi suất ưu đãi 6,5%/năm dành cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, đây là bước đi cụ thể nhằm mở thêm cánh cửa an cư cho thế hệ trẻ.
Nhìn chung, cuộc đua sở hữu nhà của người trẻ Việt Nam năm 2026 không còn là đường thẳng từ tiết kiệm đến vay vốn và mua nhà, mà đã thành bài toán đa biến, đòi hỏi cân bằng giữa khả năng tài chính, kỳ vọng vị trí - diện tích và thời điểm thị trường. Trong bối cảnh lãi suất khó giảm nhanh và giá nhà chưa hạ nhiệt, lời khuyên chung của giới chuyên gia là người trẻ cần chủ động điều chỉnh kỳ vọng, xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn và tận dụng tối đa chính sách ưu đãi hiện có, thay vì chạy theo áp lực sở hữu nhà bằng mọi giá.
Tiến Hoàng