Biến động lãi suất tác động thế nào đến thị trường bất động sản nhà ở?

Khảo sát biểu lãi suất huy động tại quầy của gần 30 ngân hàng trong tuần đầu tháng 7/2026 cho thấy mức lãi suất cao nhất trên thị trường đạt khoảng 7,5%/năm, trong khi nhóm ngân hàng quốc doanh gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank vẫn duy trì mức thấp hơn đáng kể, phổ biến 5,9-6%/năm cho kỳ hạn dài. Ở kênh gửi online, một số ngân hàng thương mại cổ phần như HLBank, MBV, Ngân hàng Quân Đội niêm yết mức 7%/năm cho kỳ hạn 12-24 tháng; đáng chú ý, với các khoản tiền gửi giá trị lớn, một số nhà băng như PVcomBank, Nam A Bank, Vikki Bank áp dụng lãi suất đặc biệt lên tới 8-10%/năm.

Lãi suất huy động tăng kéo theo chi phí vốn đầu vào của ngân hàng đi lên, và tất yếu phản ánh vào lãi suất cho vay mua nhà. Từ cuối tháng 1/2026, các gói ưu đãi quanh mức 5-6%/năm gần như biến mất khỏi thị trường; mặt bằng phổ biến hiện dao động 8-10%/năm cho năm đầu tiên và có thể lên tới 12-14%/năm ở các kỳ cố định dài hơn hoặc khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Cụ thể, Vietcombank áp dụng lãi suất từ 9,6%/năm cho gói cố định 6 tháng đầu và 10,5%/năm cho gói cố định 12 tháng; BIDV niêm yết biểu lãi suất 9,7-13,5%/năm tùy kỳ hạn; VietinBank vượt mốc 12%/năm cho kỳ cố định 24 tháng. Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, MBBank áp dụng 9-9,5%/năm, VIB dao động 9,9-12%/năm, ACB khoảng 9,5-10,5%/năm, còn Techcombank ở mức 8,5-9,5%/năm.

Riêng với các khoản vay phục vụ mục đích đầu tư thay vì nhu cầu ở thực, một số kênh tín dụng ghi nhận lãi suất có thể lên tới khoảng 14%/năm ngay trong giai đoạn đầu mức chênh lệch đáng kể so với vay mua nhà để ở, phản ánh chủ trương kiểm soát dòng vốn đầu cơ của các ngân hàng.

Theo phân tích của VIS Rating, lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm 3-4 điểm phần trăm so với năm trước, xuất phát từ hai nguyên nhân chính: lãi suất huy động đi lên và định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Sau khi tín dụng bất động sản từng tăng mạnh 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu siết lại tốc độ tăng trưởng, hướng tới mức tăng tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026.

Tại cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước ngày 29/4/2026, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng và hệ số rủi ro phù hợp với từng phân khúc, kiểm soát chặt việc cấp tín dụng cho các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy vào nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Đây là sự thay đổi căn bản trong cách điều hành room tín dụng so với giai đoạn trước, khi dòng vốn được phân bổ đồng đều hơn giữa các phân khúc.

Theo các chuyên gia kinh tế, đà tăng lãi suất tác động trực tiếp đến hai nhóm đối tượng. Nhóm thứ nhất là những người vay cũ đã hết thời hạn ưu đãi, khiến số tiền lãi phải trả hằng tháng tăng vọt so với dự tính ban đầu, gây áp lực lớn lên dòng tiền cá nhân. Nhóm thứ hai là người có nhu cầu vay mới, khi lãi suất sau ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%/năm khiến không ít người mua để ở trở nên thận trọng hơn, vì chi phí vay đã vượt ngưỡng chấp nhận được so với thu nhập.

Với một khoản vay lãi suất 12%/năm, mỗi tỷ đồng vay tương đương khoảng 10 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, trong khi mức cho thuê trung bình ở nhiều phân khúc căn hộ chỉ đạt 5-8 triệu đồng/tháng. Khoảng cách này khiến dòng tiền của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao liên tục âm, buộc nhóm này phải cân nhắc thoái lui khỏi thị trường, đặc biệt là những người từng dựa vào chiến lược lướt sóng ngắn hạn.

Ở chiều tích cực, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Công văn số 5340/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026, quy định từ ngày 1/7/2026 đến 31/12/2026, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội được áp dụng lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo mức thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay thương mại phổ biến 8-10%/năm hiện nay, tạo thêm dư địa cho nhóm người trẻ có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở.

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng bước vào một cuộc đua huy động vốn đầy cam go khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Theo VIS Rating, thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh huy động chủ lực: năm 2025, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129.000 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ, và dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026 khi lượng trái phiếu đáo hạn lên tới khoảng 99.000 tỷ đồng, tăng 74% so với năm trước, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn.

Chi phí vốn gia tăng trong khi dòng tiền bán hàng chậm lại đang khiến nguồn cung mới có nguy cơ bị thu hẹp cục bộ, nhất là với các chủ đầu tư có hồ sơ tín nhiệm yếu. Năm 2026 được dự báo là giai đoạn phân hóa rõ rệt: nhóm doanh nghiệp có dự án bàn giao lớn, dòng tiền bán hàng tốt và pháp lý thuận lợi  như các dự án của Nam Long Group, Vinhomes, Đất Xanh Group tiếp tục giữ vị thế ổn định; ngược lại, nhóm gặp khó về pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng từ 49% lên 80% trong năm 2025, phần nào giúp nhóm này chống chịu tốt hơn trước áp lực lãi suất.

Sau khi tăng hơn 30% trong năm 2025 do nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục neo ở mức cao, tăng thêm khoảng 20% so với cùng kỳ trong nửa đầu năm 2026, dù tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống còn khoảng 95% trong năm 2025, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trước mặt bằng giá cao và chi phí vay đắt đỏ.

Theo VARS, việc tăng lãi suất có tác dụng nhất định trong việc hạn chế đầu cơ, giúp thị trường bớt méo mó bởi dòng tiền vay nợ giá rẻ. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, người dân sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở, trong khi doanh nghiệp khó triển khai dự án mới, khiến nguồn cung bị co hẹp và làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung – cầu vốn đã tồn tại nhiều năm. Ở chiều ngược lại, kéo lãi suất xuống quá thấp cũng không phải là lời giải bền vững, vì dễ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng mạnh như các chu kỳ trước đây.

VARS cho rằng bài toán không nằm ở việc “nới hay siết” lãi suất một cách cực đoan, mà là điều tiết dòng vốn tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực. Đại diện Savills Việt Nam cũng nhận định lãi suất tăng khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn, nhưng chưa tạo ra cú sốc đủ lớn để làm suy giảm mạnh nhu cầu ở thực, do mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023.

Biến động lãi suất đang đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên cho thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2026: thanh lọc nhà đầu tư đầu cơ ngắn hạn dùng đòn bẩy cao, đồng thời tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải chứng minh năng lực triển khai thực sự và tính minh bạch pháp lý của dự án. Với người mua ở thực, đây là giai đoạn đòi hỏi sự tính toán thận trọng hơn về khả năng trả nợ dài hạn, trong khi các chính sách hỗ trợ như gói vay nhà ở xã hội lãi suất ưu đãi mở ra thêm lựa chọn cho nhóm người trẻ. Về dài hạn, giới chuyên gia cho rằng thị trường sẽ dần chuyển sang giai đoạn trưởng thành hơn, nơi giá trị sử dụng thực và tính minh bạch dữ liệu thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn trở thành thước đo trung tâm.

Nguyễn Minh Trí