Trong 10 tháng đầu năm 2025, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức tương đối dễ thở, phổ biến từ 6–8%/năm, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi sau giai đoạn đóng băng. Tuy nhiên, bước ngoặt xảy ra vào cuối quý IV/2025. Lãi suất vay đã được điều chỉnh tăng dần từ giữa năm 2025, song mức tăng nhỏ nên chưa tạo tác động rõ rệt; từ tháng 11 năm ngoái đến nay, mặt bằng lãi suất tăng nhanh hơn, khiến thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm.
Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng nhanh lên quanh ngưỡng 11%/năm từ cuối 2025 và tiếp tục nhích lên trong những tháng đầu 2026. Cùng với định hướng kiểm soát tín dụng chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dòng vốn giá rẻ đang dần thu hẹp khỏi thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, tính đến tháng 2/2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng mạnh, từ mức phổ biến 6–8% mỗi năm lên khoảng 12–14%/năm trong thời gian ngắn. Ngay cả các ngân hàng quốc doanh vốn được biết đến với mặt bằng lãi suất thấp hơn cũng không nằm ngoài xu hướng này. Theo thông báo mới nhất của một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm – tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái khi mức này chỉ khoảng 6% cố định 12 tháng.
Lãi suất tín dụng tác động thế nào đến cung – cầu nhà ở?
Nguyên nhân sâu xa của làn sóng tăng lãi suất này đến từ áp lực thanh khoản hệ thống. Tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức cao trong khi huy động vốn trên thị trường tăng chậm hơn, làm gia tăng chênh lệch tín dụng – huy động. Ngoài ra, trong bối cảnh nền kinh tế bước vào quý 2/2026 với nhu cầu vốn cao, tín dụng đã tăng nhanh hơn đáng kể so với huy động vốn ngay từ những tháng đầu năm, tạo sức ép rõ nét lên thanh khoản hệ thống ngân hàng và mặt bằng lãi suất.
Lãi suất tăng tác động trực tiếp đến sức cầu nhà ở thông qua việc đẩy chi phí vay lên cao, thu hẹp khả năng tiếp cận vốn của người dân. Điều này thể hiện rõ qua những câu chuyện thực tế trên thị trường. Nhiều người có kế hoạch vay mua nhà từ cuối 2025 đã chứng kiến lãi suất họ được chào tăng đột ngột chỉ trong vài tuần, khiến kế hoạch tài chính đảo lộn hoàn toàn. Thu nhập của người lao động khó theo kịp tốc độ điều chỉnh của lãi suất, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngày càng lớn; ngay cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng thận trọng hơn trong quyết định mua nhà, do lãi suất thường khó giảm trong ngắn hạn 1–3 tháng.
Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định tác động của lãi suất lên phía cầu không đồng đều với tất cả các nhóm người mua. Nhóm khách hàng ở thực có độ co giãn thấp hơn trước biến động lãi suất so với nhóm đầu tư, do nhu cầu gắn với mục đích an cư thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Điều đó có nghĩa là lãi suất tăng chủ yếu "lọc" bớt nhóm đầu cơ ngắn hạn ra khỏi thị trường, trong khi người mua có nhu cầu ở thực vẫn duy trì sức cầu – dù chậm hơn về tốc độ ra quyết định.
Nhiều doanh nghiệp ghi nhận khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ tín hiệu ổn định hơn từ lãi suất và chính sách tín dụng. Đây là một biểu hiện rõ nét của tâm lý "chờ đợi" đang lan rộng trong giới người mua, làm chậm vòng quay giao dịch trên thị trường.
Về phía cung, lãi suất tăng tác động kép lên các chủ đầu tư dự án. Một mặt, chi phí vay vốn phát triển dự án tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận và khả năng triển khai dự án mới. Mặt khác, thanh khoản hàng tồn kho chậm lại vì người mua thận trọng hơn, kéo dài thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp.
Bối cảnh này không chỉ tạo áp lực lên nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mà còn đặt ra không ít thách thức cho các nhà phát triển dự án khi phải đối mặt với bài toán chi phí vốn và thanh khoản trong giai đoạn thị trường đang phục hồi chưa thực sự bền vững.
Song, lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc lớn vẫn tỏ ra thận trọng lạc quan. Trái với lo ngại về một chu kỳ suy giảm mới, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng đây chủ yếu là một nhịp điều chỉnh mang tính kỹ thuật và thị trường vẫn còn dư địa nếu sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. Quan điểm từ Vinhomes – một trong những chủ đầu tư lớn nhất thị trường – cho rằng định hướng của Ngân hàng Nhà nước hướng đến phân bổ tín dụng có chọn lọc thay vì siết chặt trên diện rộng, theo đó dòng vốn sẽ ưu tiên cho các dự án có pháp lý rõ ràng và hướng đến nhu cầu thực cao.
Trong bức tranh chung ảm đạm, phân khúc nhà ở xã hội là điểm sáng hiếm hoi với sự hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước. Theo các văn bản của Ngân hàng Nhà nước ban hành năm 2025, đối với người vay mua nhà ở xã hội, trong 5 năm đầu tiên của khoản vay, lãi suất được quy định ở mức 5,9%/năm, thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân bằng VND của 4 ngân hàng thương mại nhà nước lớn.
Tuy nhiên, chính sách ưu đãi này cũng đang chịu áp lực khi mặt bằng lãi suất chung tăng. Lãi suất cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã tăng 0,7%/năm kể từ đầu năm 2026, do lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng VND của nhóm ngân hàng Big4 tăng so với trước. Điều này cho thấy ngay cả lãi suất ưu đãi cũng không hoàn toàn tách biệt khỏi xu hướng thị trường.
Trong phần còn lại của năm 2026, Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng duy trì lãi suất điều hành ở mức 4,5% trong suốt năm 2026, phản ánh định hướng thận trọng trong bối cảnh cân bằng giữa kích thích tăng trưởng kinh tế và kiểm soát lạm phát.
Theo các chuyên gia, mặt bằng lãi suất hiện nay sẽ đẩy nhanh quá trình sàng lọc của thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có xu hướng rút lui, trong khi người mua nhà để ở buộc phải cân nhắc kỹ hơn giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm. Lãi suất cao không phải là dấu chấm hết của thị trường, nhưng gần như khép lại giai đoạn đầu cơ dễ dãi.
Thị trường nhà ở Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Lãi suất tín dụng – vốn là "huyết mạch" của thị trường bất động sản – không đơn giản chỉ là con số trên bảng thông báo ngân hàng, mà là yếu tố có khả năng định hình lại cả cấu trúc cung – cầu lẫn hành vi của tất cả các bên tham gia thị trường. Giai đoạn sàng lọc này, dù khắc nghiệt, cũng là cơ hội để thị trường tiến tới trạng thái cân bằng lành mạnh hơn trong dài hạn.
Hoàng Nguyễn