Mấy ngày gần đây, đất nền khu vực xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất, Hà Nội), gần khu công nghệ cao Hòa Lạc đang tăng nóng khi mỗi ngày có cả trăm nhà đầu tư, từng tốp, từng đoàn tụ tập mua bán đất, cảnh tượng không khác gì phiên chợ.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này được cho là sau khi các nhà đầu tư nghe thông tin một tập đoàn lớn đề xuất xây 2 khu đô thị “khủng” có tổng quy mô diện tích khoảng 500ha ở khu vực này.
Bất động sản huyện Thạch Thất nhiều cơn sốt đất
Theo ghi nhận của PV, dù mới chỉ là đề xuất của doanh nghiệp, dự án còn chưa nằm trên giấy, tuy nhiên giá đất khu giãn dân Quan Giai, xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất) bắt đầu nhảy múa, "cò đất" đua nhau thổi giá lên gấp 2, thậm chí là 3 lần. Được biết, khu đất này được giao cho dân từ hơn chục năm trước, giá 1m2 đất ở đây chỉ 4 - 8 triệu/m2 nhưng không ai mua nhưng sau vài ngày đã được đẩy lên đến 12 - 15 triệu, thậm chí 18 - 21 triệu/m2.
Một số môi giới ở đây tiết lộ trong hàng trăm người có mặt tại “chợ bất động sản” này thì chỉ khoảng 10% là khách đến xem đất. Giá tăng từng giờ, thậm chí từng phút đều là qua miệng cò đất đưa ra, thực tế, giao dịch thành công không nhiều.
Các cơn sốt đất thường xảy ra ở khu vực vùng ven
Cơn sốt đất khiến giá đất tăng thường diễn ra tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch hay những biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng, hoặc có tin "lên quận". Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50%. Còn cơn sốt đất ảo có thể khiến giá đất tăng trên 100% trong 6-12 tháng.
Sở dĩ các tin sốt đát bắt nguồn từ vùng ven là do giá đất trên thị trường có tính chu kỳ theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực đang có giá đất rẻ và dự đoán sẽ phát triển thường từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng và đầu cơ nhiều hơn.
Ngoài ra, giá đất của các khu vực vùng ven thường ở mức rẻ và có thể đầu tư tốt hơn so với các khu vực khác. Kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.
Nhận biết "sốt đất ảo" - Cảnh giác với tin đồn và tâm lý đám đông
Cơn sốt đất ảo được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài chứ không tự nhiên xuất hiện. Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội là những yếu tố kích thích thị trường đầu tiên.
Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, lợi nhuận đột biến và kỳ vọng tăng giá cao từ thông tin thiếu kiểm chứng của "cò đất". Hiện tượng tăng giá ảo này hình thành tâm lý đám đông, người này truyền tai người kia cùng đầu tư vào đất.
Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và có thể đổ vỡ.
Chu kỳ đi xuống của thị trường bất động sản có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực. Dòng tiền đầu tư vào nhà đất nhưng không sinh lời sẽ thành dòng tiền chết, ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Sốt đất ảo cũng ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng do dòng tiền vay mua đất trở thành nợ xấu.
Do đó, để nhận biết sốt đất, người mua phải quan sát thị trường bất động sản trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn.
Các nhà đầu tư phải cân đối dòng tiền khi quyết định đầu tư, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để đầu tư bất động sản, tránh đi vay ngân hàng khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.
Tú Lê