Trong nửa đầu năm 2026, giới đầu tư lướt sóng chuyên nghiệp, nhóm từng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đi bán lại đất nền, căn hộ trong thời gian ngắn đã phải thu hẹp đáng kể phạm vi hoạt động. Nguyên nhân trực tiếp đến từ việc bỏ khung giá đất cũ, ban hành bảng giá đất mới sát với giá giao dịch thực tế, khiến chi phí đền bù và tiền sử dụng đất đầu vào của các dự án tăng mạnh. Song song đó, cơ quan thuế giám sát chặt hơn giá trị kê khai trên hợp đồng mua bán, khiến thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tính trên giá trị thực tế cao hơn hẳn so với trước, làm giảm đáng kể biên lợi nhuận của hoạt động mua đi bán lại nhanh.
Thị trường bất động sản bước vào cuộc chơi minh bạch hơn nhờ luật mới
Nếu như các quy định về thuế và giá đất tác động đến hành vi đầu cơ từ phía chi phí, thì Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, ban hành ngày 31/12/2025 và có hiệu lực từ 1/3/2026, lại nhắm thẳng vào gốc rễ của tình trạng thiếu minh bạch: sự thiếu vắng một cơ sở dữ liệu thống nhất về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị định quy định việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu được quản lý tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, có tính mở, tuân thủ chuẩn kết nối và API để chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia cùng các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác.
Điểm đáng chú ý nhất của nghị định là việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng. Đây là một chuỗi ký tự số và chữ dài tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng căn nhà, hoạt động tương tự như một “số căn cước” giúp nhận diện chính xác bất động sản đó trong mọi hồ sơ và hệ thống quản lý. Theo ông Hoàng Đức Minh, mã định danh bất động sản không phải là một giải pháp đơn lẻ mà là nền tảng cho cả một hệ sinh thái dữ liệu quốc gia, trong đó nhà nước kiến tạo sân chơi với các tiêu chuẩn chung, còn doanh nghiệp phát triển ứng dụng phục vụ người dân.
Về nội dung dữ liệu, hệ thống sẽ tập hợp đầy đủ thông tin về từng dự án bất động sản như tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ triển khai, các văn bản pháp lý liên quan, thống kê giá mua bán theo triệu đồng trên mỗi mét vuông, tổng giá trị giao dịch, lượng tồn kho, cùng thông tin về các giao dịch đã qua công chứng và hợp đồng mua bán tất cả đều gắn với mã định danh của bất động sản và các bên tham gia giao dịch. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu cho ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi triển khai dự án để cập nhật vào cơ sở dữ liệu chung, đồng thời phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật.
Với những cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác dữ liệu chuyên ngành ở mức chi tiết hơn, quy định cho phép gửi yêu cầu tới Bộ Xây dựng qua Cổng dịch vụ công Quốc gia, nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa, qua đường bưu chính hoặc hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của Bộ, kèm theo nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật về giá.
Tác động của hành lang pháp lý mới đã bắt đầu thể hiện rõ trong các số liệu nửa đầu năm 2026. Thanh khoản chung của thị trường suy giảm so với giai đoạn trước, đặc biệt ở phân khúc đất nền vùng ven và các sản phẩm mang tính đầu cơ cao. Tuy nhiên, đi kèm với sự sụt giảm giao dịch là tín hiệu tích cực về chất lượng thị trường: hoạt động đầu cơ ngắn hạn giảm rõ rệt, trong khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào từ tiền sử dụng đất đến chi phí tuân thủ pháp lý đều tăng theo bảng giá đất mới.
Ở góc độ chính sách đầu tư xây dựng, việc sửa đổi Luật Xây dựng và các quy định về quy hoạch đô thị đã góp phần giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khắc phục phần nào tình trạng chồng chéo giữa các luật chuyên ngành, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và nâng cao tính minh bạch, ổn định của môi trường đầu tư. Nghị định số 304/2025/NĐ-CP về xử lý nợ xấu gắn với bất động sản cũng được đánh giá là giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp, làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng liên quan đến lĩnh vực này. Cùng với đó, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương thông qua các nghị định hướng dẫn thi hành đã rút ngắn quy trình hành chính, nâng cao tính chủ động trong quản lý và phê duyệt dự án — một chuyển biến được ghi nhận rõ nét tại khu vực phía Nam trong quá trình triển khai thí điểm theo các nghị quyết của Quốc hội.
Dù đã có những bước tiến quan trọng, giới chuyên môn cho rằng khung pháp lý về kinh doanh bất động sản và nhà ở vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện để theo kịp thực tiễn thị trường. Tại hội nghị tổng kết công tác năm 2025 của Bộ Xây dựng, lãnh đạo Bộ cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ thêm các điểm nghẽn pháp lý còn tồn tại. Trong một hội nghị phản biện xã hội góp ý dự thảo sửa đổi luật diễn ra giữa tháng 7/2026, nhiều ý kiến nhấn mạnh yêu cầu đổi mới tư duy xây dựng luật theo hướng lấy người dân làm trung tâm, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.
Hoàng Nguyễn