Những rủi ro khi vay mua nhà lãi suất thấp ban đầu

Khảo sát thị trường đầu tháng 3/2026 cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao nhất trong hai năm gần đây. Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank áp dụng lãi suất thấp nhất từ 9,6% mỗi năm, trong khi chỉ cùng kỳ năm ngoái mức này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng đầu. BIDV nâng lãi suất cho vay bất động sản lên tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10,1% cho 12 tháng và lên đến 13,5% nếu cố định 18 tháng. VietinBank cố định 24 tháng đầu ở mức trên 12% mỗi năm, trong khi Agribank áp dụng 8% cho 6 tháng đầu, 8,5% cho 12 tháng, và gần 9,8% nếu cố định 18 tháng. Tại khối ngân hàng tư nhân, MB Bank dao động 9 đến 9,5% trong 12 đến 24 tháng đầu; VIB ở mức 9,9 đến 12%; ACB từ 9,5 đến 10,5%; Techcombank từ 8,5 đến 9,5% trong 6 đến 12 tháng ban đầu. Đáng lưu ý, lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi tại các ngân hàng tư nhân hiện phổ biến từ 10 đến 13% mỗi năm, có thời điểm chạm ngưỡng 15 đến 16%.

Bản chất của cơ chế lãi suất thấp ban đầu là một chiến lược thu hút khách hàng có tính toán rất rõ ràng. Mức lãi suất hấp dẫn được quảng cáo chỉ áp dụng trong khoảng 6 đến tối đa 36 tháng đầu tiên. Sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi theo công thức: lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng cộng biên độ từ 3 đến 4,5%. Điều đó có nghĩa là người vay có thể bước vào hợp đồng với lãi suất chỉ 7 đến 8% mỗi năm, nhưng chỉ vài năm sau đã phải trả mức lãi gấp đôi.

Một cái bẫy khác mà nhiều người vay, đặc biệt người trẻ, dễ rơi vào là chính sách ân hạn nợ gốc. Không ít ngân hàng và chủ đầu tư đang chào mời việc miễn trả nợ gốc trong 2 đến 5 năm đầu, khiến khoản tiền phải nộp hàng tháng trông rất dễ chịu. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế chỉ rõ đây là một nhầm lẫn phổ biến: khoản tiền gốc không hề được miễn mà chỉ được hoãn lại và dồn vào các kỳ thanh toán sau, khiến số tiền phải trả mỗi tháng sau khi hết ân hạn tăng mạnh — đúng vào lúc lãi suất cũng đã chuyển sang thả nổi. Với khoản vay 3 tỷ đồng, chuyên gia tài chính bất động sản Lê Quốc Kiên dẫn chứng cụ thể: trong thời gian ưu đãi kết hợp ân hạn gốc, người vay chỉ trả khoảng 15 đến 20 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Nhưng sau khi hết ưu đãi, nghĩa vụ trả nợ có thể nhảy lên đến 40 triệu đồng mỗi tháng — tăng gấp đôi chỉ sau một đêm.

Giới chuyên gia đang gọi đây là những "điểm mù" trong tính toán tài chính của người mua nhà. Sai lầm phổ biến nhất là người vay chỉ tính dòng tiền trong giai đoạn lãi suất ưu đãi mà không hình dung ra bức tranh tài chính ở giai đoạn thả nổi. Với một khoản vay 20 năm có lãi suất ưu đãi 7% trong 1 đến 3 năm đầu, sau khi hết ưu đãi lãi suất có thể tăng lên 10 đến 13% tùy ngân hàng. Nếu không chuẩn bị sẵn cho kịch bản này, người vay sẽ rơi vào áp lực tài chính ngay lập tức. Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang tính toán rằng khi lãi suất thả nổi chạm mốc 10 đến 12% mỗi năm, tổng số tiền phải trả hàng tháng — gồm cả gốc và lãi — có thể lên tới 24 đến 30 triệu đồng đối với một căn hộ giá 2,4 tỷ đồng. Ngoài ra, một rủi ro tinh vi hơn đó là các gói ưu đãi lãi suất từ chủ đầu tư thường đã được tính vào giá bán. Người mua cần đánh giá kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư, bởi nếu dòng tiền của họ gặp vấn đề, hỗ trợ lãi suất có thể bị dừng giữa chừng.

Rủi ro không chỉ dừng ở cấp độ từng hộ gia đình. Theo báo cáo tín dụng năm 2026 của FiinRatings, áp lực từ lãi suất vay mua nhà tăng đang trở thành một trong những rủi ro lớn nhất đối với ngành bất động sản. Đến cuối năm 2025, tổng dư nợ bất động sản toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 50%. Phần lớn các khoản vay này được phát sinh trong giai đoạn lãi suất thấp từ 2023 đến 2025. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, mức lãi có thể tăng lên 13 đến 15% mỗi năm, khiến khả năng trả nợ của nhiều người vay suy giảm nhanh. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và VARS IRE đều chỉ ra rằng nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn còn biên an toàn nhất định, nhưng áp lực tài chính sẽ bộc lộ rõ hơn vào 2027-2028, khi các khoản vay từ năm 2025 đồng loạt hết ân hạn và chuyển sang trả nợ với lãi suất thực tế cao hơn.

Các chuyên gia đồng thuận với nhau ở một điểm quan trọng: chiến lược an toàn nhất trong giai đoạn hiện nay là không để nghĩa vụ trả nợ hàng tháng vượt quá 40 đến 50% thu nhập, đồng thời duy trì quỹ dự phòng tài chính đủ cho 6 đến 12 tháng để đối phó với biến động lãi suất ngoài dự kiến. Theo giảng viên tài chính Đại học RMIT Việt Nam, khuyến nghị nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy "tấn công" sang "phòng thủ", ưu tiên quản trị dòng tiền thay vì sử dụng đòn bẩy cao. Chuyên gia cũng đặc biệt lưu ý người trẻ: "Mua nhà là một quyết định tài chính lớn, ảnh hưởng nhiều năm. Nếu không cẩn trọng, giấc mơ an cư có thể trở thành áp lực kéo dài." Cuối cùng, lãi suất thấp ban đầu chỉ là cánh cửa vào — và cánh cửa đó sẽ đóng lại rất nhanh. Điều quyết định tương lai tài chính của người vay không nằm ở con số hấp dẫn trong tháng đầu, mà ở khả năng chịu đựng những con số thực tế trong nhiều năm sau đó.

Tiến Hoàng