Thời gian gần đây, thị trường BĐS trải qua nhiều khó khăn, đã làm cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà bị thiệt hại, thua lỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn bị phá sản. Nhưng vốn dĩ thị trường rơi vào khủng hoảng, suy thoái thì phần trách nhiệm không thuộc về doanh nghiệp BĐS và cả một bộ phận môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu...
Tuy nhiên, trong lúc thị trường rơi vào khủng hoảng, khó khăn nhất thì đều nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, trong việc xây dựng và ban hành nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp lý dự án, nguồn vốn... Đặc biệt, thời điểm cuối năm 2023, đầu năm 2024 đã hoàn thành xây dựng các dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS).
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có văn bản "Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nếu được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 01/07/2024 cùng với các luật liên quan có hiệu lực sẽ củng cố lòng tin và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi vào cuối năm 2024 và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" gửi tới Thủ tướng Chính Phủ và Bộ xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết một số trường hợp có thể xảy ra tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.
Trường hợp 1, nếu được "tiếp sức" bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 01/07/2024 và xem xét thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội, đồng thời với việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan thì sẽ xử lý được hầu hết các "vướng mắc về điều kiện pháp lý" của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM.
Hiện nay, "vướng mắc về điều kiện pháp lý" đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cùng người dân mong chờ có những tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.
Trường hợp 2, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 01/07/2024 thì sẽ có tác động làm chậm tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, thời gian chậm thêm khoảng 6 tháng. Đồng thời, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Nguy cơ tình trạng thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.
Theo Chủ tịch HoREA, tình hình thị trường bất động sản bị khủng hoảng "bong bóng, đóng băng, suy thoái, khó khăn" trong các năm qua làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư gặp khó khăn, bị thiệt hại, thua lỗ rất lớn, thậm chí có một số doanh nghiệp bị phá sản.
Tuy nhiên, xét về mặt chủ quan thì có phần "trách nhiệm" của không ít doanh nghiệp bất động sản và cả một bộ phận của lực lượng môi giới, nhà đầu tư "lướt sóng", đầu nậu, không phải "vô can".
Do vậy, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với tình hình diễn biến, biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và những mặt yếu kém trong công tác quản lý, điều hành doanh nghiệp, nhất là quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn, để rút ra những bài học kinh nghiệm quý giá, để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
PGS-TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cũng đưa ra dự báo: Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Kịch bản thứ hai là, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích.
Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại thế giới suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui. Nhưng dù kịch bản nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước.
Ở góc độ quản lý Nhà nước, Bộ Xây dựng sẽ tập trung thực hiện 5 giải pháp: Tập trung tháo gỡ chính sách và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; hoàn thiện các văn bản hướng dẫn các luật vừa được thông qua; tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho thị trường BĐS qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; tập trung phát triển NOXH; triển khai hiệu quả Nghị quyết 33/CP về các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS.
Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết: Những quy định mới của các bộ luật liên quan đến thị trường BĐS vừa được thông qua sẽ những là bước tiến lớn về chính sách, tạo khung pháp lý quan trọng, hoàn thành sứ mệnh cải cách những bất cập sau thời gian dài áp dụng. Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua từ tháng 1/2024 được dư luận đánh giá phù hợp thực tiễn, đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất với các luật liên quan.
Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã bổ sung nhiều quy định mới bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tài chính đất đai tách bạch rõ ràng, ổn định tiền thuê đất, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực đất đai.
Với những quy định mới được bổ sung hoàn chỉnh hơn, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ khơi thông những điểm nghẽn liên quan đến cơ chế dịch chuyển đất đai, dẫn dắt ngành Xây dựng, thị trường BĐS phát triển sau thời gian dài trầm lắng; đồng thời, loại bỏ các "lỗ hổng" còn tồn tại, hướng đến hài hòa lợi ích và công bằng xã hội, tạo môi trường pháp lý lành mạnh để phù hợp với những biến chuyển nhanh chóng của thị trường BĐS.
Tiến Hoàng