Theo đó, để hiểu tại sao vùng ven đang lên ngôi, cần nhìn thẳng vào thực tế giá nhà tại các trung tâm đô thị lớn. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ trong quý III/2025 đã chạm mức 87 triệu đồng/m², tăng tới 31% so với cùng kỳ năm 2024, theo báo cáo của CBRE Việt Nam. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang bùng nổ chưa từng có, riêng năm 2025, gần 4.000 căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m² được chào bán, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung, mức cao nhất trong lịch sử thị trường Thủ đô. Để sở hữu một căn hộ tầm trung tại Hà Nội, một hộ gia đình cần thu nhập bình quân khoảng 60 triệu đồng/tháng, con số nằm ngoài tầm với của đại bộ phận người lao động.
Xu hướng mua nhà vùng ven ngày càng rõ nét.
Đây chính là lực đẩy không thể cưỡng lại khiến dòng người mua nhà ở thực tìm về vùng ven. Các khu vực vệ tinh quanh TP.HCM đang có mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với nội thành TP.HCM. Riêng Bình Dương nổi lên như "vùng đệm" chiến lược của phân khúc nhà ở hợp túi tiền với gần 11.000 căn hộ chào bán mới trong 9 tháng đầu năm 2025, phần lớn có giá dưới 60 triệu đồng/m². Khoảng cách giá khổng lồ giữa nội thành và vùng ven đang kéo mạnh nhu cầu ra ngoài, và xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong nhiều năm tới.
Nếu chênh lệch giá là lực đẩy, thì sự phát triển vượt bậc của hạ tầng giao thông chính là lực kéo khiến vùng ven trở nên hấp dẫn thực sự. Trong những năm gần đây, hàng loạt công trình trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ: các tuyến vành đai 2, 3, 4; các tuyến cao tốc liên vùng; hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM; cùng các dự án cầu lớn kết nối đô thị với ngoại thành. Khi những tuyến đường này đi vào vận hành, khoảng cách địa lý không còn là rào cản quyết định.
Theo nhận định của Cushman & Wakefield Việt Nam, chính sự hoàn thiện của hạ tầng đang làm thay đổi căn bản tư duy của người mua nhà. Thay vì lo ngại về khoảng cách, người mua ngày càng đặt ưu tiên vào khả năng kết nối, môi trường sống và chất lượng quy hoạch. Tư duy "ở xa trung tâm làất tiện" đang dần nhường chỗ cho quan niệm "ở gần tuyến kết nối tốt là đủ". Đây là sự thay đổi hành vi rất quan trọng, đặt nền móng cho làn sóng dịch chuyển dân cư bền vững ra vùng ven trong giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2030 và xa hơn.
Tại Hà Nội, dữ liệu quý I/2026 cho thấy phần lớn dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3, phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực vùng ven một cách rõ rệt. Các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh đang được kỳ vọng sẽ chia sẻ nhu cầu nhà ở với Hà Nội nhờ hạ tầng phát triển và nguồn cung mới. Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại ô.
Một động lực quan trọng thường bị bỏ qua trong câu chuyện vùng ven chính là sự trẻ hóa của nhóm người mua nhà. Thế hệ 9X và thậm chí Gen Z đang sớm chủ động với bài toán an cư, không giống thế hệ trước chờ đến tuổi trung niên mới tính chuyện mua nhà. Nhóm khách hàng trẻ này có tư duy linh hoạt hơn, không bị ràng buộc bởi quan niệm "phải ở gần trung tâm" và sẵn sàng đánh đổi vị trí lấy diện tích, môi trường xanh và chất lượng sống.
Đây cũng là nhóm ưu tiên các tiêu chí hoàn toàn khác so với thế hệ trước: thay vì chỉ chú trọng giá cả hay vị trí, họ quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý minh bạch, kết nối giao thông thuận tiện, tiện ích đầy đủ và môi trường cộng đồng văn minh. Xu hướng tìm kiếm không gian sống "gần trung tâm nhưng không phải trong trung tâm" ở bán kính khoảng 15–25km từ nội đô đang trở thành lựa chọn chủ đạo của thế hệ trẻ, khi các khu vực này hội tụ được cả yếu tố giá hợp lý, tiện ích đang hình thành nhanh và hạ tầng kết nối ngày càng tốt hơn.
Bên cạnh đó, một điểm khác biệt quan trọng giữa làn sóng vùng ven hiện nay so với các giai đoạn trước là chất lượng phát triển đã được nâng lên đáng kể. Nếu cách đây 5–7 năm, nhiều khu vực vùng ven vẫn còn thiếu trường học, bệnh viện, siêu thị và các tiện ích thiết yếu, thì đến giai đoạn 2025–2026, nhiều đô thị vệ tinh đã và đang hình thành một hệ sinh thái sống tương đối hoàn chỉnh. Các đại đô thị tích hợp với quy mô hàng nghìn hecta đang mọc lên ở Văn Giang (Hưng Yên), Hòa Lạc (Hà Nội), các khu vực phía Đông và Tây Bắc TP.HCM, cùng nhiều địa phương khác.
Điều này tạo ra một bức tranh vùng ven hoàn toàn khác: không phải những khu dân cư thưa thớt thiếu tiện ích mà là những đô thị hoàn chỉnh, có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và cộng đồng cư dân ngày càng đông đúc. Theo đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng dịch chuyển này mang tính dài hạn và sẽ ngày càng rõ nét từ năm 2026, thay vì chỉ là phản ứng ngắn hạn trước biến động thị trường. Sự gia tăng nguồn cung tại các đô thị vệ tinh sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng hợp lý hơn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực.
Dù xu hướng vùng ven đang lên ngôi, không phải mọi bất động sản ở vùng ven đều là lựa chọn an toàn và sinh lời. Thực tế, không ít khu vực vùng ven được thổi giá quá cao dựa trên thông tin quy hoạch chưa được phê duyệt chính thức, hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng hạ tầng chứ không phải hạ tầng đang thực sự hoạt động. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, điểm mấu chốt mà người mua cần phân biệt là "hạ tầng hứa hẹn" và "hạ tầng thực sự vận hành" hai thứ này tạo ra sự chênh lệch rất lớn về giá trị tài sản.
Người mua thông minh cần xác minh rõ thông tin quy hoạch thực tế tại địa phương, kiểm tra tiến độ cụ thể của các công trình hạ tầng trong khu vực, và đánh giá thực chất khả năng khai thác - cho thuê, kinh doanh hoặc ở của bất động sản mình định mua. Trong giai đoạn thị trường 2026, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn liền với các tuyến hạ tầng đang hoàn thiện và phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có thanh khoản tốt; ngược lại, những sản phẩm chỉ dựa vào sóng đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ ngày càng khó tìm người mua.
Xu hướng mua nhà vùng ven không phải là một cơn sốt nhất thời mà là sự tái cấu trúc thực sự của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi nội đô ngày càng bão hòa và chi phí phát triển tăng cao, vùng ven có hạ tầng tốt, quy hoạch rõ ràng và pháp lý minh bạch đang trở thành "vùng đất hứa" cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Tiến Hoàng