Các chính sách mới có giúp thị trường phục hồi nguồn cung nhà giá rẻ?

Năm 2024 và 2025 chứng kiến sự bùng nổ của các chính sách liên quan đến nhà ở xã hội. Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 261/2025/NĐ-CP đã tạo nên những thay đổi đáng kể trong việc mở rộng đối tượng được hưởng chính sách.

Theo đó, mức trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên đáng kể, từ mức cũ người độc thân không quá 15 triệu đồng mỗi tháng và vợ chồng không quá 30 triệu đồng lên 20 triệu đồng cho cá nhân và 40 triệu đồng cho vợ chồng. Đặc biệt, chính sách mới còn quan tâm đến nhóm độc thân nuôi con nhỏ với mức 30 triệu đồng mỗi tháng, thể hiện sự nhạy bén trong việc bao quát các nhóm đối tượng có nhu cầu thực sự.

Bên cạnh việc mở rộng đối tượng, các chính sách mới còn tập trung vào giảm gánh nặng tài chính cho người mua. Lãi suất vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội đã được điều chỉnh giảm từ 6,6% xuống còn 5,4% mỗi năm, áp dụng ngay cả cho các hợp đồng tín dụng đã ký trước đó. Mức vay có thể lên đến 80 phần trăm giá trị hợp đồng, giúp người lao động có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn. Những điều chỉnh này không chỉ dừng lại ở con số mà còn thể hiện thiện chí của Nhà nước trong việc hỗ trợ người dân an cư.

Về phía doanh nghiệp, các quy định mới cũng tạo ra nhiều ưu đãi để khuyến khích đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 quy định 20% quỹ đất phát triển nhà ở sẽ dành cho nhà ở xã hội, đồng thời cho phép tăng mật độ xây dựng lên đến 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Thủ tục hành chính cũng được đơn giản hóa đáng kể khi chủ đầu tư không cần nộp toàn bộ hồ sơ bản giấy nếu dữ liệu đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Những thay đổi này hứa hẹn giảm thời gian và chi phí triển khai dự án, từ đó thúc đẩy nguồn cung tăng lên.

Tham vọng của Chính phủ được thể hiện rõ qua con số cụ thể. Theo Quyết định 444 của Thủ tướng Chính phủ, cả nước phải hoàn thành gần 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025 đến 2030. Riêng năm 2025, con số đặt ra là hơn 100.000 căn, gấp đôi so với năm 2024. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang tích cực triển khai hàng chục dự án mới. Bộ Xây dựng dự báo năm 2025 sẽ là năm bùng nổ của nhà ở xã hội với 135 dự án được triển khai, cung cấp gần 100.000 căn hộ.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức lớn. Vấn đề nan giải nhất là khoảng cách ngày càng lớn giữa tốc độ tăng giá nhà và thu nhập của người dân. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 58% chỉ trong khoảng 2 năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 10% mỗi năm. Một người lao động đô thị với mức thu nhập 10 triệu đồng/tháng hiện chỉ có thể mua được khoảng 1m2 nhà sau 1 năm làm việc, chưa tính đến chi phí sinh hoạt.

Nguồn cung hiện tại cũng đang bị lệch pha nghiêm trọng. Hơn 75% nguồn cung mới tại Hà Nội và 60% tại TP. Hồ Chí Minh thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Phân khúc nhà ở bình dân dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường. Thậm chí các dự án nhà ở xã hội mới cũng có giá khởi điểm lên đến 25 triệu đồng/m2, xa so với khả năng chi trả của nhiều người lao động.

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân sâu xa nằm ở chi phí đầu vào ngày càng tăng cao. Giá đất, chi phí xây dựng, lãi suất vay và các thủ tục pháp lý kéo dài đều đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Các doanh nghiệp thường ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận thay vì hướng đến sản phẩm bình dân. Mặt khác, thủ tục phê duyệt dự án vẫn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt trong việc xác định chi phí sử dụng đất và quy hoạch, khiến việc triển khai dự án bị kéo dài.

Để các chính sách mới thực sự phát huy tác dụng, cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía. Các địa phương cần đẩy nhanh việc bố trí quỹ đất và hoàn thiện hạ tầng các khu vực ngoại thành, nơi có tiềm năng phát triển nhà ở giá rẻ. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng đang được áp dụng có thể là hướng đi đúng đắn, tận dụng tối đa quỹ đất xung quanh các tuyến Metro. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống giao thông công cộng và có chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.

Về phía Chính phủ, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu các rào cản pháp lý để doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh chóng hơn. Hơn nữa, các chính sách hỗ trợ cần hướng trực tiếp đến người mua nhà thông qua các gói tín dụng ưu đãi, thay vì chỉ tập trung vào doanh nghiệp. Việc thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu cũng mang lại kỳ vọng lớn về nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững.

Nhìn chung, các chính sách mới đã tạo ra nền tảng pháp lý và cơ chế ưu đãi tốt hơn cho việc phát triển nhà ở giá rẻ. Tham vọng về số lượng căn hộ cần hoàn thành cũng cho thấy quyết tâm của Chính phủ. Tuy nhiên, để thực sự phục hồi nguồn cung và làm giảm mặt bằng giá nhà, cần có thời gian để các chính sách đi vào cuộc sống. Thách thức lớn nhất không chỉ là ban hành chính sách mà còn là đảm bảo việc triển khai hiệu quả trên thực tế. Chỉ khi các dự án được khởi công đúng tiến độ, thủ tục được rút ngắn và nguồn cung thực sự tăng lên, giấc mơ an cư của người lao động mới không còn xa vời. Trong ngắn hạn, người dân cần có kế hoạch tài chính rõ ràng, sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn vị trí và tận dụng tối đa các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước để hiện thực hóa ước mơ có nhà.

Hoàng Nguyễn