Điểm được dư luận chú ý nhất trong Nghị quyết 278 là việc Chính phủ quyết định giữ nguyên yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đảo ngược một đề xuất trước đó của cơ quan soạn thảo về việc đưa thủ tục công chứng ra khỏi luật để quy định tại nghị định. Nghị quyết nêu rõ yêu cầu "thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện".
Chính phủ ưu tiên an toàn pháp lý trong các giao dịch bất động sản
Trước đó, tại phiên thảo luận về dự thảo luật, nhiều đại biểu Quốc hội đã đề nghị xem xét thận trọng nếu bỏ quy định bắt buộc công chứng, do công chứng viên không chỉ xác thực thông tin nhân thân, tài sản mà còn kiểm tra năng lực hành vi và sự tự nguyện của các bên giao dịch - những yếu tố khó thay thế bằng thủ tục hành chính đơn thuần. Theo Luật Công chứng, những giao dịch có mức độ rủi ro pháp lý cao phải được luật hoặc nghị định quy định bắt buộc công chứng; nếu dự thảo Luật Đất đai không đề cập, quá trình áp dụng có thể phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương.
Quyết định giữ công chứng được đặt trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, tín dụng của Việt Nam vẫn đang trong quá trình xây dựng và kết nối liên thông, chưa đủ điều kiện để một hệ thống đăng ký điện tử thuần túy có thể thay thế vai trò thẩm định của công chứng viên trong việc phát hiện rủi ro trước khi giao dịch được xác lập.
Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, Chính phủ yêu cầu bổ sung, hoàn thiện chín nhóm nội dung lớn, trong đó đáng chú ý có: cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát giá đất; cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô và đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng; cơ chế phòng ngừa tham nhũng, trục lợi chính sách bồi thường, tái định cư; đẩy nhanh xây dựng, kết nối dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa để thúc đẩy giao dịch bất động sản; và đơn giản hóa thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa, thực hiện đăng ký bắt buộc quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai.
Với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình xây dựng, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng đất để xây lại và quyền đóng góp tài chính xây mới. Dự thảo cũng bổ sung tiêu chí khung để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hạn chế phân lô, bán nền, cùng các quy định về cơ chế tài chính nhằm kiểm soát giá nhà ở cho thuê và ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội.
Đây là dự án luật có nội dung liên quan trực tiếp nhất đến an toàn pháp lý của người mua nhà. Chính phủ yêu cầu hoàn thiện các quy định bảo đảm thị trường minh bạch, chống đầu cơ và thao túng; xây dựng cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua tài khoản bảo đảm hoặc bảo lãnh ngân hàng theo đó, chủ đầu tư chỉ được thanh toán lần đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng, các đợt tiếp theo tối đa đến 95% khi dự án chưa có Giấy chứng nhận, còn 5% giá trị còn lại được giữ tại tài khoản bảo đảm ngân hàng và chỉ giải ngân khi chủ đầu tư đã hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Cơ chế bảo đảm giá trị hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nguồn: tổng hợp từ Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.
Nghị quyết cũng yêu cầu rà soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư để "bảo đảm an toàn pháp lý, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là người mua nhà"; đồng thời rà soát quy định công chứng giao dịch bất động sản để bảo đảm an toàn tài sản cho chủ sở hữu, duy trì đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt. Về phân quyền, dự thảo giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, nhưng phải rà soát bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư tránh tình trạng một dự án chịu sự điều chỉnh chồng chéo của nhiều quy định phân quyền khác nhau.
Một nội dung xuyên suốt cả ba dự luật là yêu cầu kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng hạ tầng dữ liệu mà Chính phủ xác định là điều kiện tiên quyết để có thể từng bước đơn giản hóa các thủ tục xác minh vốn đang phải dựa vào công chứng viên.
Yêu cầu ưu tiên an toàn pháp lý trong Nghị quyết 278 không phải là động thái đơn lẻ, mà tiếp nối một loạt điều chỉnh chính sách đất đai, bất động sản được ban hành liên tục trong những tháng gần đây. Trước đó, việc xác định quyền tách thửa đối với đất vướng quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa có quyết định thu hồi cũng đã được cơ quan quản lý làm rõ theo hướng bảo vệ quyền của người sử dụng đất, dựa trên nguyên tắc tại Điều 76 Luật Đất đai 2024: nếu quy hoạch đã công bố công khai nhưng chưa đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, hoặc đã quá hai năm mà không có quyết định thu hồi, người dân vẫn được thực hiện đầy đủ quyền tách thửa, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế.
Ở góc độ thị trường, giới chuyên gia bất động sản nhìn nhận việc giữ nguyên yêu cầu công chứng và bổ sung cơ chế tài khoản bảo đảm là bước đi cần thiết trong bối cảnh thanh khoản thị trường đã chậm lại rõ rệt so với năm 2025, khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp nhiều địa phương giảm từ trên 80% xuống còn 50-60%. Trong điều kiện đó, niềm tin pháp lý của người mua nhà thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn được xem là yếu tố quyết định để dòng tiền tiếp tục ở lại thị trường bất động sản.
Theo kế hoạch, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ thừa ủy quyền Thủ tướng ký Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), còn Bộ trưởng Bộ Xây dựng ký Tờ trình hai dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI. Cùng với việc lấy ý kiến Nhân dân qua VNeID đang được triển khai, đây sẽ là giai đoạn các quy định về an toàn pháp lý giao dịch bất động sản được cụ thể hóa lần cuối trước khi trình Quốc hội thông qua.
Hoàng Nguyễn