Giá căn hộ tăng cao: Khi nào người mua nhà mới "dễ thở"?

Thị trường căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn đang duy trì mức giá cao kỷ lục. Tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình đã vượt ngưỡng 60-70 triệu đồng/m², trong khi tại Hà Nội con số này dao động khoảng 45-55 triệu đồng/m². Ngay cả ở các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận, giá căn hộ cũng đã tăng đáng kể, với mức trung bình từ 30-40 triệu đồng/m².

Ngoài ra, nguồn cung căn hộ mới - đặc biệt là phân khúc giá trung bình và bình dân - đang ngày càng khan hiếm. Số lượng dự án được phê duyệt và triển khai trong hai năm qua đã giảm đáng kể do vướng mắc về pháp lý và thủ tục hành chính. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024 giảm hơn 30% so với giai đoạn trước đại dịch, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao.

Các yếu tố đẩy giá căn hộ lên cao

Giá đất nền và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tại các thành phố lớn đã tăng gấp nhiều lần trong thập kỷ qua. Đồng thời, giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát đã tăng mạnh sau đại dịch do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ngoài ra, các chủ đầu tư còn phải đối mặt với chi phí tài chính cao do lãi suất vay vốn tăng trong thời gian qua. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái giảm lãi suất trong năm 2024, song mức lãi suất cho vay đối với các dự án bất động sản vẫn ở mức khá cao, khoảng 9-12%/năm.

Một yếu tố quan trọng khác đẩy giá căn hộ lên cao là hoạt động đầu cơ và đầu tư thứ cấp. Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp và thị trường chứng khoán biến động, nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đã chọn bất động sản như một kênh đầu tư an toàn và sinh lời. Điều này tạo ra áp lực cạnh tranh lớn, đặc biệt đối với các dự án có vị trí đắc địa hoặc tiềm năng phát triển cao.

Tại các thành phố lớn, tỷ lệ căn hộ được mua để đầu tư cho thuê hoặc chờ tăng giá chiếm khoảng 30-40% tổng số giao dịch. Xu hướng này không chỉ đẩy giá bán lên cao mà còn làm méo mó cấu trúc thị trường, khi nguồn cung dành cho người có nhu cầu ở thực ngày càng khan hiếm.

Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các thành phố. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam đã đạt khoảng 40% vào năm 2024 và dự kiến sẽ tăng lên 50% vào năm 2030. Điều này đồng nghĩa với việc mỗi năm sẽ có thêm khoảng 1 triệu người di cư từ nông thôn ra thành thị, tạo áp lực lớn lên thị trường nhà ở đô thị.

Đặc biệt, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, quá trình hình thành các khu công nghiệp và trung tâm dịch vụ mới đã thu hút lượng lớn lao động và chuyên gia, làm tăng nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ mới không đủ đáp ứng nhu cầu này, dẫn đến tình trạng khan hiếm và đẩy giá lên cao.

Khi nào người mua nhà mới "dễ thở"?

Những nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội dự kiến sẽ mang lại kết quả khả quan trong giai đoạn 2025-2026. Các chính sách như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và ưu đãi thuế cho các dự án nhà ở giá rẻ đang dần được triển khai và sẽ phát huy tác dụng trong thời gian tới.

Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 sẽ được đẩy mạnh từ năm 2025. Khi nguồn cung mới này bắt đầu gia nhập thị trường, áp lực về giá sẽ dần được giảm bớt.

Ngoài ra, các cơ chế mới về phát triển đô thị vệ tinh và hệ thống giao thông công cộng cũng sẽ mở ra cơ hội phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô với mức giá hợp lý hơn. Dự án đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh khi đi vào hoạt động sẽ kết nối các khu vực ngoại thành với trung tâm, tạo điều kiện cho người dân có thể lựa chọn nhà ở xa trung tâm hơn nhưng vẫn thuận tiện đi lại.

Từ năm 2026 đến 2027, làn sóng các dự án bất động sản được khởi động sau đại dịch sẽ lần lượt hoàn thành và bàn giao. Theo thống kê từ các công ty tư vấn bất động sản, số lượng dự án căn hộ được phê duyệt trong năm 2023-2024 đã bắt đầu tăng trở lại sau giai đoạn trầm lắng, và các dự án này sẽ đi vào hoạt động sau khoảng 2-3 năm xây dựng.

Đặc biệt, các dự án phát triển đô thị lớn tại Hà Nội như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay các khu đô thị mới ở TP. Hồ Chí Minh như Thủ Đức, Bình Chánh sẽ cung cấp một lượng lớn căn hộ mới ra thị trường. Điều này sẽ góp phần cân bằng cung-cầu và tạo áp lực giảm giá đối với các dự án cũ.

Đồng thời, thay vì tập trung vào các khu vực trung tâm với mức giá cao, người mua nhà có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực mới đang phát triển cơ sở hạ tầng. Các quận, huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đông Anh (Hà Nội) hay Bình Chánh, Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh) đang có nhiều dự án mới với mức giá hợp lý hơn so với khu vực trung tâm.

Hiện nay, Chính phủ đang triển khai nhiều chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu và người có thu nhập thấp. Gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi 4,5-5%/năm là một ví dụ điển hình. Người mua nhà nên tìm hiểu kỹ các điều kiện và thủ tục để có thể tận dụng tối đa những ưu đãi này.

Ngoài ra, một số địa phương cũng có chính sách riêng hỗ trợ người mua nhà lần đầu, như miễn giảm một số loại phí và lệ phí, ưu tiên xét duyệt hồ sơ vay vốn, hay hỗ trợ một phần lãi suất. Người mua nhà cần chủ động tìm hiểu thông tin từ chính quyền địa phương và các ngân hàng để không bỏ lỡ cơ hội.

Mặc dù giá căn hộ tại Việt Nam vẫn đang ở mức cao, nhưng có những dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường sẽ dần ổn định và "dễ thở" hơn cho người mua nhà trong giai đoạn 2025-2028. Sự kết hợp giữa các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, sự gia tăng nguồn cung mới và xu hướng đa dạng hóa các mô hình nhà ở sẽ tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, người mua nhà cần có kế hoạch tài chính dài hạn, tính toán kỹ khả năng chi trả và nhu cầu thực tế trước khi đưa ra quyết định. Việc mở rộng phạm vi tìm kiếm, tận dụng các chương trình ưu đãi và xem xét các mô hình nhà ở mới sẽ giúp giảm bớt áp lực tài chính và tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng.

Tiến Hoàng