Lãi suất huy động tăng sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?

Theo nhận định của Công ty CP Chứng khoán Yuanta, doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong Q1/2024 là kết quả của hoạt động mở bán không mấy tích cực trong nửa sau năm 2022 và gần như cả năm 2023.

Do đó, tỷ suất lợi nhuận 12 tháng của toàn ngành giảm -0,3 điểm phần trăm từ Q4/2023 xuống còn 5,8%, cho thấy thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi. Mặc dù giá bán ở thị trường sơ cấp khá ổn định, nhưng doanh thu trong Q1/2024 lại chủ yếu nhờ vào việc bàn giao các căn hộ cao tầng, dẫn đến biên lợi nhuận gộp giảm -1 điểm phần trăm xuống còn 40,9%.

Hầu hết các công ty phát triển bất động sản đều đang không đạt được kế hoạch lợi nhuận đã đề ra cho năm 2024 về hiệu suất hoạt động. Trong cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên/cuộc họp báo cáo kết quả kinh doanh Q1/2024 gần đây, hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều chỉ ra rằng một phần đáng kể lợi nhuận cả năm sẽ được ghi nhận vào nửa cuối năm 2024.

Từ đầu tháng 5/2024 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động của các ngân hàng đã tăng trở lại, có khoảng 20 ngân hàng tăng lãi suất huy động, mức tăng cao nhất lên đến 0,5%/năm. Có ngân hàng tăng lãi suất 2 - 3 lần trong vòng một tháng, mức cao nhất hiện nay là 6,2%/năm.

Đơn cử, VIB đã có 3 lần điều chỉnh lãi suất huy động. Ngày 4/5, nhà băng này tăng thêm 0,1%/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 2 - 5 tháng và 15 - 18 tháng. Tiếp đó, ngày 8/5, VIB tăng 0,2%/năm lãi suất các kỳ hạn từ 2 - 11 tháng. Mới đây, Ngân hàng nâng lãi suất huy động trực tuyến tại kỳ hạn 1 tháng thêm 0,3%/năm, lên mức 2,8%/năm; kỳ hạn 3 - 5 tháng tăng thêm 0,1%/năm, lên 3,1%/năm, các kỳ hạn khác được giữ nguyên. Hiện lãi suất huy động cao nhất đang được VIB áp dụng là 5,1%/năm, dành cho khoản tiền gửi trực tuyến kỳ hạn từ 24 - 36 tháng.

Ngày 20/5 vừa qua, HDBank đã tăng mạnh lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 15 - 18 tháng, vượt 6%/năm. Hiện mức lãi suất cao nhất dành cho tiền gửi thông thường của HDBank là 6,2%/năm cho kỳ hạn 18 tháng. MB cũng tăng lãi suất huy động kỳ hạn 1 - 15 tháng thêm 0,1 - 0,2%/năm. Sau khi điều chỉnh lãi suất cao nhất là 4,6%/năm, áp dụng cho kỳ hạn từ 12 - 15 tháng.

Việc tăng lãi suất của ngân hàng có khả năng gây ảnh hưởng tới sự phục hồi và tâm lý của thị trường bất động sản hay không?

Theo chuyên gia kinh tế tài chính - TS Đinh Thế Hiển, năm 2023, lãi suất huy động giảm mạnh do các yếu tố như sản xuất kinh doanh, xuất khẩu đều gặp khó, bất động sản suy thoái nên nhu cầu vay vốn rất thấp.

Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khát vốn, có nhu cầu vay vốn thì không đủ tiêu chuẩn để ngân hàng cho vay. Ngược lại, những doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, Ngân hàng muốn tiếp cận cho vay thì họ lại thận trọng bởi sản xuất kinh doanh còn gặp khó. Do đó, từ khóa của ngành ngân hàng trong năm 2023 là "thừa tiền" và để điều tiết góp phần tăng trưởng tín dụng, các ngân hàng đã chạy đua hạ lãi suất tiền gửi.

Bước sang năm 2024, nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và nhu cầu làm ăn của người dân tăng cao. Trong khi đó, thực trạng tiền gửi tiết kiệm chảy vào hệ thống ngân hàng chững lại trong khi dư nợ tín dụng tại một số nhà băng dần sôi động trở lại.

Bên cạnh đó, TS Đinh Thế Hiển nhận định, xu thế tăng lãi suất huy động không tạo ra biến chuyển mới trong các kênh đầu tư. Cụ thể nhà đầu tư cá nhân vẫn còn quan sát và chưa tin tưởng vào thị trường bất động sản sẽ tăng trong năm nay; còn kênh đầu tư chứng khoán thì khó thu hút nguồn vốn lớn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư sẽ chùn tay với vàng, do xu thế giá vàng trong nước sẽ thu hẹp chênh lệc với thế giới. Điều đó có nghĩa là dòng tiền tiết kiệm gửi vào ngân hàng sẽ khó giảm; nếu có thì sẽ chuyển từ kỳ hạn này qua kỳ hạn khác; hoặc có sự dịch chuyển nhẹ từ ngân hàng này qua ngân hàng khác.

một số nhà phát triển bất động sản cho rằng một số dự án của họ đã đạt được tiến triển trong các thủ tục hành chính sau một thời gian dài bị trì hoãn. Do đó, nhờ tâm lý thị trường được cải thiện và tiến triển trong các thủ tục hành chính sau thời gian dài trì hoãn, một số chủ đầu tư có kế hoạch mở bán các dự án mới trong 2H2024.

Về triển vọng, dòng vốn FDI báo hiệu khởi đầu tốt cho một năm phục hồi. Niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang ở mức khá mạnh, khác hẳn so với chu kỳ trước - và có vẻ như là đang kỳ vọng vào một kết quả tích cực. Yuanta kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008-2013) xuống chỉ còn 3 năm (2022-2025E)

Lãi suất vay thế chấp phải đối mặt với áp lực phải phục hồi từ dưới mức trước đại dịch. Ngân hàng Nhà nước phải thực hiện các biện pháp để chống lại áp lực tỷ giá khi đồng USD mạnh lên khiến đồng VNĐ giảm -4,4% từ đầu năm. Điều này cho thấy lãi suất vay thế chấp gần như chắc chắn đã chạm đáy và có thể sẽ tăng trở lại.

Tuy nhiên, việc tăng lãi suất vay thế chấp thêm +0,5 đến +1,0 điểm phần trăm - nâng lãi suất theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng từ 5,5-7,5% lên 6,5-8,5% mỗi năm - sẽ không có khả năng gây ảnh hưởng tới sự phục hồi tâm lý của thị trường bất động sản. Bằng chứng là lãi suất vay thế chấp theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng đã nằm trong khoảng 7-9% mỗi năm trong giai đoạn phục hồi gần đây nhất của thị trường bất động sản (2014-2018).

Tiến Hoàng