Hàng triệu công nhân, viên chức, người lao động nhập cư đang phải chi tiêu từ 30% đến 50% thu nhập hàng tháng cho các phòng trọ chật hẹp, thiếu tiện nghi và không ổn định về pháp lý thuê mướn. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp bách: nhà ở cho thuê phải được nâng lên thành phân khúc chiến lược trong hệ thống an sinh xã hội đô thị, thay vì tiếp tục bị xem là thứ yếu so với nhà ở thương mại để bán.
Nhà ở cho thuê và mục tiêu bảo đảm an sinh đô thị
Tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội bước sang năm 2026 không còn duy trì mức dưới 15 triệu đồng/m² ở khu vực nội thành. Sự thay đổi trong chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cùng giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang đã đẩy mặt bằng giá lên một nấc thang mới, với nhiều dự án dao động từ 22 đến 29 triệu đồng/m². Trong khi đó, điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện quy định người đứng tên mua không vượt quá 15 triệu đồng/tháng, và tổng thu nhập hộ gia đình không quá 30 triệu đồng/tháng tạo ra mâu thuẫn rõ ràng giữa giá trị sản phẩm và khả năng chi trả thực tế của nhóm đối tượng chính sách.
Với những người không đủ khả năng mua dù là nhà thương mại hay nhà ở xã hội, thì cho thuê là lựa chọn duy nhất. Nhưng thị trường cho thuê phi chính thức hiện nay vẫn thiếu cơ chế bảo vệ người thuê, thiếu hợp đồng minh bạch, và hoàn toàn vắng bóng các dự án cho thuê chuyên nghiệp quy mô lớn từ doanh nghiệp.
Định hướng chính sách năm 2026 đánh dấu một bước chuyển tư duy đáng chú ý. Bộ Xây dựng khẳng định phát triển nhà ở cho thuê sẽ là trụ cột an sinh chiến lược trong giai đoạn 2026–2030. Lãnh đạo Bộ xác định một trong năm định hướng lớn là chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ chỗ chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Theo đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn, phục vụ đông đảo công nhân, người lao động, công chức và viên chức.
Để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2026. Trong đó, nhà ở cho thuê sẽ được ưu tiên thông qua các cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng nhằm thu hút dòng vốn tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn.
Song song đó, Bộ Xây dựng đã làm việc và đôn đốc 16 địa phương thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 07/NQ-CP của Chính phủ giai đoạn 2026–2030. Các địa phương được yêu cầu khẩn trương rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê; chuẩn bị quỹ đất sạch tại các khu đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao; đồng thời nghiên cứu đầu tư nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách địa phương với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân.
Về mặt pháp lý, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ban hành ngày 9/2/2026 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định quan trọng liên quan đến thuê, thuê mua và bán nhà ở xã hội. Điểm nổi bật là mở rộng điều kiện tiếp cận chính sách: đối tượng chưa có nhà ở nay bao gồm cả trường hợp không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ. Thẩm quyền xác nhận cũng được mở rộng, giao cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận tại địa phương nơi có dự án.
Về quy trình giao dịch, Nghị định chuẩn hóa và công khai minh bạch toàn bộ thông tin trên hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; đa dạng hóa hình thức nộp hồ sơ (trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua cơ quan, đơn vị nơi người lao động làm việc); quy định rõ thời hạn xử lý hồ sơ và cơ chế bốc thăm công khai khi số lượng hồ sơ hợp lệ vượt chỉ tiêu. Đặc biệt, chủ đầu tư đang cho thuê nhà ở xã hội nay được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện sau 10 năm, thay vì 5 năm như trước, tạo ra cơ chế linh hoạt hơn trong chuyển đổi từ cho thuê sang sở hữu.
Chương trình một triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận những tín hiệu tích cực. Năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn, vượt kế hoạch đề ra. Trong 5 tháng đầu năm 2026, thêm 40 dự án được khởi công với quy mô 34.383 căn. Lũy kế đến nay, khoảng 720.000 căn đang được triển khai trên cả nước tương đương 72% mục tiêu một triệu căn đến năm 2030. Trong số này, hơn 180.000 căn đã hoàn thành bàn giao.
Tuy nhiên, thực trạng cơ cấu sản phẩm cho thấy phần lớn nguồn cung này thiên về phân khúc mua, không phải thuê. Đơn cử tại Hà Nội, một dự án tại Hoài Đức có cơ cấu 70% để bán, 20% cho thuê và phần còn lại để thuê mua, trong khi một dự án khác tại Mê Linh chỉ dành 10% cho thuê mua. Tỷ lệ căn hộ cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội vì vậy còn rất thấp so với nhu cầu thực tế của nhóm không đủ khả năng hoặc chưa muốn mua nhà.
Để nhà ở cho thuê thực sự trở thành trụ cột an sinh đô thị, các chuyên gia cho rằng cần giải quyết đồng bộ ba nhóm vấn đề. Thứ nhất là quy hoạch và quỹ đất: việc phát triển nhà ở cho thuê cần được tích hợp vào quy hoạch đô thị, đặc biệt tại các khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng), khu công nghiệp và hành lang kinh tế trọng điểm, như Bộ Xây dựng đã xác định.
Thứ hai là cơ chế tài chính: thiếu các mô hình tín dụng dài hạn và quỹ đầu tư bất động sản (REIT) được ưu đãi thuế là rào cản lớn khiến doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vào phân khúc cho thuê vốn có vòng quay vốn chậm hơn nhiều so với nhà ở để bán.
Thứ ba, và quan trọng không kém, là bảo vệ người thuê nhà. Một thị trường cho thuê chuyên nghiệp và bền vững không thể hình thành nếu thiếu khung pháp lý rõ ràng về hợp đồng thuê dài hạn, quyền ổn định cư trú, và cơ chế giải quyết tranh chấp thuê mướn. Hiện tại, người thuê nhà tại các đô thị lớn gần như không có bảo đảm nào về việc không bị chấm dứt hợp đồng đột ngột hay tăng giá thuê tùy tiện.
Kỳ vọng đặt ra cho giai đoạn 2026–2030 là hình thành được một hệ sinh thái nhà ở đa dạng, trong đó cho thuê dài hạn từ doanh nghiệp chuyên nghiệp chiếm tỷ trọng đáng kể, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Mục tiêu an sinh đô thị không thể đạt được chỉ bằng việc xây thêm nhà để bán cho những người đã có tiền mua mà phải có chỗ ở ổn định, phù hợp thu nhập, cho hàng chục triệu người lao động đang gánh nặng thuê trọ mỗi ngày.
Hoàng Nguyễn