Mua nhà ở xã hội: Khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện có khoảng 12 triệu công nhân lao động trong các khu công nghiệp, cộng thêm hàng triệu cán bộ viên chức, giáo viên, nhân viên y tế và lực lượng lao động tự do có thu nhập thấp đang sinh sống tại các thành phố. Ước tính nhu cầu nhà ở xã hội cần được giải quyết trong giai đoạn 2021–2030 lên tới hơn 1 triệu căn hộ. Nhưng thoạt nhìn vào thực tế triển khai, con số đó khó lòng tương thích với những gì đang được xây dựng trên thực địa.
Những dự án nhà ở xã hội được triển khai trong thờii gian qua chỉ đáp ứng một phần nhỏ so với tổng nhu cầu. Nhiều địa phương không hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được giao, một số khác có kế hoạch trên giấy nhưng khâu triển khai bị trìm trệ kéo dài. Trong lúc đó, thị trường nhà ở thương mại vẫn tăng giá đều đặn, mỷi năm một khoảng cách xa hơn so với sức mua của người lao động. Kết quả là nhiều gia đình phải thuê trọ tạm qua năm này sang năm khác, chờ đợi một cơ hội đăng ký không biết bao giờ đến.
Lý do khiến nhà ở xã hội luôn trong trạng thái thiếu cung không nằm ở một điểm duy nhất mà trải dài qua nhiều tầng vấn đề. ở tầng vĩ mô, nguồn lực tài chính công dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn hẻ, trong khi các gói tín dụng ưu đãi như gói 120.000 tỷ đồng được công bố đã giải ngân chậm hơn nhiều so với kỳ vọng. Các ngân hàng thương mại, vốn vẫn ưa thích các dự án bất động sản giá trị cao, không mặn mà gì với việc cho vay nhà ở xã hội lãi suất thấp trên diện rộng.
ở tầng chủ đầu tư, đây có lẽ là nút thắt quan trọng nhất. Phát triển nhà ở xã hội với tỷ suất lợi nhuận bị khống chế ở mức 10%, trong khi thủ tục đầu tư pháp lý lại có thể kéo dài ngang bằng dự án thương mại, khiến đây trở thành mảng thị trường mà hầu hết doanh nghiệp lớn cố tình tránh. Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ muốn làm lại thiếu năng lực tài chính để vượt qua giai đoạn đầu tư dài hơi trước khi thu hồi vốn. Kết quả là nhiều lô đất được quy hoạch cho nhà ở xã hội nằm phơi ngoài trời năm này qua năm khác mà không có nhà đầu tư nào sẵn sàng tiếp nhận.
Thủ tục hành chính cũng là một rào cản không thể bỏ qua. Một dự án nhà ở xã hội trung bình phải trải qua hơn hai mươi đầu mối thức tục khác nhau, từ phê duyệt quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thiết kế, đến thẩm định giá, phê duyệt bán hàng. Mỗi khâu là một cơ hội phát sinh chậm trễ, và những chậm trễ đó cộng dồn lại thành năm năm, thậm chí bảy đến mười năm từ lúc rào đất đến lúc bàn giao chìa khóa. Trong khoảng thời gian đó, người cần nhà vẫn có trong tay mình không gì ngoài hồ sơ chờ duyệt.
Với những người đủ điều kiện và có may mắn đến được cửa nộp hồ sơ, hành trình mua nhà ở xã hội vẫn còn rất nhiều trắc trở. Điều kiện đăng ký được quy định chặt chẽ: chưa sở hữu nhà ở, có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú tại tỉnh thành đặt dự án, thu nhập đủ điều kiện nhưng không vượt trần. Tập hợp đủ giấy tờ xác nhận các yếu tố này đã là một bài toán không nhỏ với người lao động bận rộn, nhất là những ai làm theo ca, không có thời gian đi lại giữa các cơ quan hành chính trong giờ hành chính.
Khâu tài chính cũng là thử thách lớn. Dù giá nhà ở xã hội thấp hơn thương mại nhiều lần, một căn hộ 50m² ở Hà Nội vẫn có giá khoảng 800 triệu đến 1 tỷ đồng. Với mức thu nhập 8–12 triệu đồng mỗi tháng của một công nhân hay cán bộ trẻ, phần trăm vốn tự có bất buộc 20–30% có nghĩa là họ cần tích lũy từ 160 đến 300 triệu đồng trước khi bước vào thủ tục vay. Đó là năm đến bảy năm tiết kiệm ở mức ép, chưa tính đến các chi phí sinh hoạt và rủi ro thu nhập trong thời gian đó.
Chưa kể việc vay ưu đãi từ các ngân hàng chính sách như Ngân hàng Chính sách Xã hội cũng có giới hạn hạn mức và thời gian giải ngân phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách cấp hàng năm. Nhiều người được duyệt mua nhà nhưng phải đợi thêm nửa năm đến một năm nữa mới vay được vốn, trong lúc đó tiền đặt cọc đã chất chờ trong tài khoản nhưng không được sử dụng, căn hộ thì chưa có để dọn vào.
Một chiều kích khác nhưng không kém quan trọng là vị trí của các dự án nhà ở xã hội. Để có quỹ đất giá rẻ đủ điều kiện hạch toán giá bán thấp, hầu hết dự án buộc phải nằm ở ven đô hoặc vung ngoại ô, cách xa trung tâm từ 15 đến 30 kiệm. Điều này tạo ra một nghịch lý: người được mua nhà giá rẻ nhưng lại phải bỏ ra thêm nhiều tiền đi lại mỗi ngày, thời gian di chuyển kéo dài hai đến ba tiếng mỗi ngày là trường hợp không hiếm.
Hạ tầng xã hội xung quanh các khu nhà ở xã hội ở nhiều nơi cũng chưa được đầu tư tương xứng. Trường học, bệnh viện, chợ, vườn hoa - những thứ tạo nên chất lượng sống thực sự thường đến sau các tòa nhà nhiều năm, đôi khi không đến. Cư dân dọn vào những khu nhà nơi hạ tầng còn dở dang, đường chưa nhựa, buật chưa lắp, khuỳnh cöa tương đối ngoài lề đô thị. Sự cách biệt này vô tình tạo ra hình ảnh phân tầng không gian đô thị, nơi người thu nhập thấp bị đẩy ra xa các tiện ích mà họ cần nhất.
Minh Trí