Tỷ lệ lấp đầy tại các trục đường trung tâm
Theo Báo cáo thị trường kinh doanh ẩm thực Việt Nam của iPOS.vn và Nestlé Professional, tính đến nửa đầu năm 2026, cả nước có khoảng 329.200 cơ sở F&B đang hoạt động. Quy mô này giảm nhẹ 0,1% so với cuối năm 2025, nhưng nếu so với cùng kỳ năm trước lại tăng ròng gần 30.000 điểm bán, đi lên từ mốc 299.900 cơ sở.
Mạng lưới mở rộng nhanh chóng khiến cuộc đua giành thị phần thêm phần khốc liệt, biến vùng lõi đô thị TP.HCM thành chiến địa cạnh tranh trực tiếp giữa các thương hiệu lớn như Highlands Coffee, Katinat, Phê La, Phúc Long và Starbucks. Khác với cảnh cửa đóng then cài dán biển cho thuê nham nhở thời kỳ trước, trục phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi hiện gần như không còn mặt bằng trống. Tại Ngã 6 Phù Đổng, các vị trí có tầm nhìn thoáng cũng nhanh chóng được lấp đầy bởi các chuỗi bán lẻ thời trang, trang sức và đồ uống với mức giá phổ biến khoảng 300 triệu đồng mỗi tháng.
Những mặt bằng chạm ngưỡng 700 đến 750 triệu đồng mỗi tháng
Tâm điểm săn đón tập trung vào các bất động sản gắn liền với cảnh quan lịch sử thành phố. Tại số 2 Công xã Paris, mặt bằng gần 700 m2 đối diện Nhà thờ Đức Bà và sát Bưu điện Thành phố được Highlands Coffee tiếp quản từ tháng 12/2023. Giới môi giới ước tính giá thuê tại đây khoảng 30.000 USD mỗi tháng, tương đương hơn 750 triệu đồng, tạo điểm tựa nhận diện đắc lực khi chuỗi vừa cán mốc 1.000 cửa hàng trên toàn quốc vào tháng 6/2026.
Cách đó không xa, căn nhà số 11-13 Hàn Thuyên rộng 210 m2 với 3 tầng lầu nhìn ra công viên, từng là điểm bán phân khúc cao cấp duy nhất của Starbucks, nay thuộc về chuỗi nội địa Adoré - World Coffee thuộc tập đoàn Á Long với giá thuê ước tính 700 triệu đồng mỗi tháng; thương hiệu này cũng mở thêm chi nhánh tại số 98 Mạc Thị Bưởi. Cùng lúc, Katinat mở rộng mạng lưới lên gần 100 cơ sở, chấp nhận chi trả 200 đến 250 triệu đồng mỗi tháng cho điểm bán tại Ga tàu thủy Bạch Đằng ở số 10B Tôn Đức Thắng và trên 200 triệu đồng cho mặt bằng số 105 Nguyễn Huệ. Khu vực Công trường Quốc tế cũng chứng kiến sự hiện diện dày đặc của Phúc Long và Phê La tại những vị trí bao quát trọn hồ Con Rùa.
Vai trò tiếp thị thay thế cho bảng quảng cáo ngoài trời
Nếu chỉ tính toán dựa trên biên lợi nhuận của những ly nước có giá từ 35.000 đến 70.000 đồng, tiền thuê 700 đến 750 triệu đồng mỗi tháng là áp lực rất lớn. Để đạt điểm hòa vốn cho riêng mặt bằng, mỗi cửa hàng phải phục vụ hàng nghìn lượt khách mỗi ngày, chưa kể chi phí nhân công, nguyên vật liệu và khấu hao máy móc. Thực tế, các chuỗi F&B định giá mặt bằng đắc địa như một tấm biển quảng cáo ngoài trời hoạt động liên tục 24/7.
Thay vì đổ hàng tỷ đồng vào các chiến dịch tiếp thị số ngắn hạn dễ trôi qua, ngân sách thuê điểm bán trung tâm được trích một phần từ chi phí phát triển thương hiệu. Việc xuất hiện tại các giao lộ có hàng trăm nghìn lượt người qua lại mỗi ngày giúp thương hiệu ghi dấu ấn trực tiếp vào tâm trí khách hàng nội địa lẫn du khách quốc tế, đồng thời tạo dựng niềm tin về tiềm lực tài chính để hỗ trợ việc mở rộng chuỗi ra các khu vực phụ cận.
Áp lực dòng tiền trong chu kỳ sàng lọc F&B
Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng khiến các thương hiệu phải đầu tư mạnh cho không gian vật lý. Khi thị trường dư thừa đồ uống, người tiêu dùng lựa chọn quán cà phê dựa trên trải nghiệm tổng thể từ kiến trúc, ánh sáng đến tính kết nối xã hội. Không gian rộng rãi tại trung tâm vừa đáp ứng nhu cầu làm việc, vừa phục vụ thói quen thưởng ngoạn cảnh quan đô thị, giúp kéo dài thời gian lưu trú và tăng tỷ lệ khách quay lại.
Dù vậy, mặt bằng đắt đỏ luôn là con dao hai lưỡi. Trong bối cảnh người dân thắt chặt chi tiêu và thị trường có thêm gần 30.000 điểm bán mới chỉ sau 1 năm, các cửa hàng cõng chi phí cố định quá lớn rất dễ biến thành gánh nặng rút cạn dòng tiền nếu lượng khách sụt giảm. Doanh nghiệp chỉ có thể trụ vững trên các khu đất vàng nếu sở hữu năng lực quản trị chi phí tinh gọn, chuỗi cung ứng tối ưu và nguồn lực tài chính đủ dày để vượt qua các chu kỳ thanh lọc khốc liệt của thị trường.
Bảo An