Thị trường nhà ở: Nhu cầu thật – thiếu nguồn cung giá rẻ

Bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2025 đang cho thấy một nghịch lý ngày càng sâu sắc: trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ và người lao động, vẫn âm ỉ cháy, thì giấc mơ an cư lại trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu, với tình trạng thừa nhà ở cao cấp và thiếu vắng trầm trọng các sản phẩm giá rẻ, đang đẩy hàng triệu người vào thế khó, tạo ra những thách thức lớn cho an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của các đô thị.

Thực tế cho thấy, thị trường đang “khát” nguồn cung căn hộ có mức giá vừa túi tiền. Tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mặt bằng giá căn hộ đã bị đẩy lên quá cao so với thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân. Các báo cáo gần đây cho thấy, thu nhập bình quân đầu người tại hai thành phố này dao động quanh mức 6,5 đến 7 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, giá một mét vuông chung cư đã phổ biến ở mức 50-70 triệu đồng, thậm chí cao hơn rất nhiều ở các dự án được gọi là “trung cấp”. Như vậy, để sở hữu một căn hộ 50m², một gia đình cần có khoản tiền lên tới 2,5 - 3,5 tỷ đồng, một con số không tưởng đối với những người làm công ăn lương nếu không có sự hỗ trợ tài chính đặc biệt.

Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu có thật và vô cùng bức thiết. Đó là mong mỏi của những cặp vợ chồng trẻ mới cưới, mong muốn có một tổ ấm riêng để xây dựng tương lai. Đó là nhu cầu an cư của hàng triệu công nhân, người lao động đang ngày đêm cống hiến tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trên cả nước. Thống kê cho thấy, có trên 50% công nhân tại các khu công nghiệp có nhu cầu về nhà ở, nhưng nguồn cung hiện tại chỉ đáp ứng được khoảng 30% trong số đó. Phần lớn họ phải chấp nhận sống trong những khu nhà trọ chật hẹp, thiếu thốn tiện nghi và không đảm bảo an toàn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tái tạo sức lao động.

Trớ trêu thay, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm, thị trường lại không thiếu các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp. Trong vài năm trở lại đây, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đã mất cân đối nghiêm trọng. Các chủ đầu tư dường như ưu tiên chạy theo cuộc đua lợi nhuận, tập trung nguồn lực vào các dự án phân khúc cao với giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung mới chủ yếu là các căn hộ diện tích lớn, giá trị cao, hướng đến nhóm khách hàng đầu tư hoặc những người có tiềm lực tài chính mạnh, bỏ lại sau lưng một thị trường khổng lồ của những người có nhu cầu ở thực.

Việc thiếu hụt đất đai phù hợp để phát triển nhà ở giá rẻ là một trong những nguyên nhân chính. Đất ở các vị trí thuận lợi, gần trung tâm thành phố có giá quá cao, khiến các nhà phát triển khó có thể tạo ra những sản phẩm có giá bán hợp lý. Trong khi đó, những khu đất có giá rẻ hơn thường nằm ở vị trí xa xôi, thiếu hạ tầng và các tiện ích cần thiết, khiến chúng trở nên kém hấp dẫn đối với người mua.

Chi phí xây dựng ngày càng tăng cao cũng là một rào cản lớn. Giá vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí khác liên tục leo thang khiến việc xây dựng nhà ở giá rẻ trở nên khó khăn hơn. Các nhà đầu tư và phát triển dự án thường ưu tiên các sản phẩm có tỷ suất lợi nhuận cao hơn thay vì đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân.

Chính sách tín dụng và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà cũng chưa thực sự hiệu quả. Mặc dù đã có nhiều chương trình hỗ trợ vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, nhưng điều kiện tiếp cận vẫn còn khắt khe và phức tạp. Nhiều người dân, đặc biệt là those làm việc trong khu vực phi chính thức, gặp khó khăn trong việc chứng minh thu nhập để được vay vốn.

Về mặt xã hội, việc thiếu nhà ở giá rẻ có thể dẫn đến tình trạng gia tăng các khu ổ chuột, nhà trọ chất lượng kém và các hình thức nhà ở không đảm bảo an toàn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân mà còn tạo ra những vấn đề về an ninh trật tự và môi trường đô thị.

Để giải quyết tình trạng mất cân bằng cung cầu trên thị trường nhà ở, các chuyên gia về bất động sản cho rằng, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là điều cấp thiết. Đồng thời, cần có những chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn để khuyến khích các nhà phát triển đầu tư vào phân khúc này.

Đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông công cộng và các tiện ích công cộng ở các khu vực ngoại ô sẽ giúp mở rộng không gian phát triển nhà ở giá rẻ. Khi có hệ thống giao thông thuận tiện, người dân sẽ sẵn sàng lựa chọn sống ở những khu vực xa trung tâm hơn nếu giá cả phù hợp.

Chính sách tài chính và tín dụng cũng cần được cải thiện để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận các nguồn vốn mua nhà. Việc phát triển các sản phẩm tài chính đa dạng, phù hợp với từng đối tượng khách hàng sẽ giúp nhiều gia đình hơn có cơ hội sở hữu nhà riêng.

Cuối cùng, cần có sự tham gia tích cực của toàn xã hội trong việc tìm kiếm các giải pháp sáng tạo và bền vững cho vấn đề nhà ở. Chỉ khi có sự phối hợp chặt chẽ giữa tất cả các bên liên quan, thị trường nhà ở mới có thể phát triển một cách lành mạnh và đáp ứng được nhu cầu thật sự của người dân.

Tiến Hoàng