Thị trường nhà ở Việt Nam: Cần cân bằng giữa đầu cơ và nhu cầu thực

Bất động sản vốn được xem là kênh đầu tư an toàn và sinh lời ổn định, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư truyền thống như tiết kiệm ngân hàng có lãi suất thấp, thị trường chứng khoán biến động mạnh. Điều này dẫn đến việc một lượng lớn vốn đổ vào bất động sản không phải vì mục đích ở mà vì kỳ vọng lợi nhuận từ việc chuyển nhượng. Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản với hy vọng giá sẽ tăng trong tương lai gần, rồi bán đi để kiếm lời. Thậm chí, không ít người tham gia vào các dự án còn trên giấy, chỉ cần đặt cọc rồi chờ sang nhượng khi giá tăng mà không có ý định nhận nhà.

Hiện tượng đầu cơ này tạo ra một làn sóng tăng giá nhân tạo, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Khi một khu vực có thông tin sẽ được quy hoạch mới hoặc có dự án hạ tầng lớn, giá đất lập tức tăng vọt dù chưa có bất kỳ thay đổi thực tế nào. Các nhà đầu cơ tranh nhau mua vào, đẩy giá lên cao, rồi những người mua sau phải chấp nhận mức giá đã được thổi phồng. Vòng xoáy này cứ tiếp diễn, khiến giá nhà ngày càng xa rời khả năng tài chính của người dân bình thường.

Những người có nhu cầu ở thực sự, đặc biệt là các gia đình trẻ mới lập nghiệp, công nhân lao động và người thu nhập trung bình, đang phải đối mặt với áp lực khổng lồ. Họ làm việc chăm chỉ, tích góp từng đồng, nhưng tốc độ tăng lương không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong khi đó, những căn hộ, mảnh đất mà họ có thể mua được thường nằm ở những khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng và dịch vụ cơ bản. Nhiều gia đình phải chấp nhận vay nợ nặng nề, ràng buộc bản thân với khoản trả góp kéo dài hàng chục năm, chỉ để có một mái nhà che đầu.

Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến đời sống cá nhân mà còn tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế. Khi phần lớn thu nhập của người dân bị trói buộc vào tiền nhà, khả năng chi tiêu cho các nhu cầu khác bị hạn chế. Tiêu dùng giảm sút, dẫn đến các ngành hàng khác cũng chịu ảnh hưởng. Hơn nữa, việc đầu tư quá mức vào bất động sản khiến nguồn vốn không được phân bổ hiệu quả cho các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp hay dịch vụ, làm chậm quá trình phát triển kinh tế bền vững.

Nguyên nhân của tình trạng đầu cơ quá mức có nhiều mặt. Một phần đến từ tâm lý đám đông, khi mọi người đều nói về bất động sản như một kênh sinh lời hấp dẫn, nhiều người nhảy vào mà không có sự tính toán kỹ lưỡng. Thông tin thị trường đôi khi không minh bạch, tạo điều kiện cho các nhóm lợi ích thao túng giá cả. Việc thiếu các kênh đầu tư hấp dẫn khác cũng đẩy dòng vốn đổ dồn vào bất động sản.

Vấn đề cung cầu cũng đang bị xáo trộn bởi cấu trúc sản phẩm không phù hợp. Trong khi nhu cầu lớn nhất là nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền, nhiều dự án lại tập trung vào phân khúc cao cấp và sang trọng vì đây là nơi nhà phát triển có thể thu lợi nhuận cao hơn. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tuy được quan tâm nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. Điều này khiến người có nhu cầu thực không tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Hạ tầng đô thị cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá nhà. Khi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đầy đủ, mọi người đều muốn ở gần trung tâm để tiết kiệm thời gian đi lại. Điều này tạo ra áp lực lớn lên các khu vực trung tâm, đẩy giá lên cao, trong khi các khu vực ngoại ô dù có giá rẻ hơn nhưng lại không thu hút được người mua vì thiếu tiện ích. Nếu có hệ thống tàu điện ngầm, xe buýt nhanh kết nối tốt, người dân sẽ sẵn sàng ở xa hơn, giảm áp lực lên trung tâm và tạo ra sự phân bổ dân cư hợp lý hơn.

Để cân bằng lại thị trường, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, cần có sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý. Chính sách thuế cần được điều chỉnh để tạo ra chi phí cơ hội cho hoạt động đầu cơ. Việc sở hữu nhiều bất động sản nên chịu mức thuế tài sản cao hơn, khuyến khích người có nhiều nhà bán bớt hoặc cho thuê thay vì để trống. Thuế chuyển nhượng ngắn hạn cần được đánh nặng để hạn chế hành vi mua bán kiếm lời nhanh. Đồng thời, cần có ưu đãi thuế cho những ai mua nhà để ở, đặc biệt là lần mua đầu tiên.

Việc tăng cường cung ứng nhà ở giá phải chăng là nhiệm vụ cấp thiết. Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho phát triển nhà ở xã hội, không chỉ về mặt đất đai mà còn về thủ tục hành chính, tiếp cận vốn vay ưu đãi. Các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội cần được hưởng những ưu đãi về thuế và lãi suất để bù đắp lợi nhuận thấp hơn so với các dự án cao cấp. Mô hình nhà ở công cộng cho thuê dài hạn với giá hợp lý cũng cần được mở rộng, giúp người dân có chỗ ở ổn định ngay cả khi chưa đủ khả năng mua nhà.

Minh bạch hóa thông tin thị trường là yếu tố không thể thiếu. Khi thông tin về giá cả, giao dịch, quy hoạch được công khai rộng rãi và cập nhật thường xuyên, người mua sẽ có cơ sở để đưa ra quyết định đúng đắn, không bị các thông tin sai lệch dẫn dắt. Các cơ quan chức năng cần xây dựng cơ sở dữ liệu tổng hợp về thị trường bất động sản, phân tích xu hướng và cảnh báo kịp thời khi có dấu hiệu bất thường.

Giáo dục ý thức người dân về đầu tư bất động sản cũng rất quan trọng. Nhiều người tham gia thị trường mà không hiểu rõ rủi ro, chỉ nghe theo lời mời chào hấp dẫn của các môi giới hay tin đồn thất thiệt. Khi người dân có nhận thức đúng đắn, biết phân tích thị trường và đánh giá khả năng tài chính của bản thân, họ sẽ ít bị cuốn vào các cơn sốt đất hay các dự án tiềm ẩn rủi ro. Các chương trình tư vấn tài chính cá nhân, hướng dẫn mua nhà cần được triển khai rộng rãi qua nhiều kênh thông tin.

Thị trường nhà ở không chỉ đơn thuần là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và hạnh phúc của người dân. Một thị trường lành mạnh là thị trường mà giá cả phản ánh đúng giá trị, nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực và mọi người đều có cơ hội sở hữu một mái nhà phù hợp với khả năng của mình. Để đạt được điều đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách vĩ mô, quản lý thị trường và ý thức của từng cá nhân. Chỉ khi cân bằng được giữa đầu cơ và nhu cầu thực, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển bền vững, góp phần vào sự ổn định và phát triển của đất nước.

Hoàng Nguyễn