Vì sao giá nhà tăng liên tục bất chấp thị trường trầm lắng?

Để hiểu rõ nguyên nhân của nghịch lý này, trước hết cần nhìn vào bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. Thị trường đang trong trạng thái thiếu hụt nguồn cung mới một cách trầm trọng. Từ năm 2022 đến nay, hàng loạt dự án bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động vốn do các quy định pháp lý thắt chặt hơn, đặc biệt là những quy định liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư không thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng như trước, dẫn đến việc chậm triển khai hoặc tạm dừng các dự án. Khi nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại, giá cả tự nhiên được đẩy lên.

Song song với đó, chi phí đầu vào để phát triển bất động sản đã tăng đáng kể. Giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát đá đều có xu hướng tăng theo lạm phát chung. Chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng cao khi quỹ đất sạch trong các thành phố lớn ngày càng khan hiếm. Thêm vào đó, các thủ tục hành chính phức tạp kéo dài thời gian triển khai dự án, vô hình chung làm tăng chi phí tài chính cho chủ đầu tư. Tất cả những yếu tố này được các chủ đầu tư tính vào giá bán, khiến mức giá sàn của bất động sản mới liên tục được điều chỉnh tăng.

Một yếu tố quan trọng khác là tâm lý và hành vi của người bán. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, những người nắm giữ bất động sản thường không có áp lực bán gấp. Đa số họ là những nhà đầu tư đã mua từ lâu với giá thấp hơn, hoặc là những người đang sử dụng chính bất động sản đó. Họ sẵn sàng đợi thời điểm tốt hơn thay vì bán lỗ hoặc bán theo mức giá thấp hơn kỳ vọng. Kết quả là những căn nhà được chào bán trên thị trường thường có mức giá cao, trong khi những căn có giá hợp lý thì chủ nhà không vội bán. Hiện tượng này tạo ra một mức giá tham chiếu cao trên thị trường, ngay cả khi số lượng giao dịch thành công không nhiều.

Bên cạnh đó, yếu tố lạm phát cũng góp phần không nhỏ vào việc duy trì giá bất động sản ở mức cao. Trong bối cảnh lạm phát toàn cầu và trong nước diễn ra, bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn để bảo toàn tài sản. Nhiều người có tiền nhàn rỗi vẫn tìm cách đổ vào bất động sản thay vì để tiền mất giá trong ngân hàng với lãi suất thực âm. Nhu cầu này, dù không quá lớn, vẫn đủ để đỡ đáy và duy trì giá ở các phân khúc nhất định, đặc biệt là những vị trí đắc địa hoặc có tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

Chính sách tiền tệ cũng đóng vai trò quan trọng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhưng lãi suất cho vay nhà ở vẫn ở mức tương đối hấp dẫn so với giai đoạn trước đây. Các ngân hàng vẫn ưu tiên cho vay đối với nhu cầu ở thật sự, tạo điều kiện cho người có khả năng tài chính tiếp cận được vốn vay. Điều này giúp duy trì một mức cầu nhất định trên thị trường, không để giá sụt giảm mạnh.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn có đặc thù riêng so với nhiều nước khác. Người Việt có tâm lý gắn bó với đất đai và coi bất động sản là tài sản để lại cho con cháu, không chỉ đơn thuần là kênh đầu tư. Vì vậy, ngay cả khi thị trường khó khăn, ít người sẵn sàng bán tống bán tháo bất động sản của mình. Tâm lý này tạo ra một sức kháng đáng kể, ngăn không cho giá giảm mạnh ngay cả khi thanh khoản yếu.

Ngoài ra, sự chênh lệch giữa các phân khúc thị trường cũng cần được xem xét. Trong khi các dự án hạng sang, biệt thự, shophouse gặp khó khăn trong tiêu thụ, thì phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ vừa túi tiền vẫn duy trì nhu cầu tương đối ổn định. Tuy nhiên, chính phân khúc này lại đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng nhất. Khi nhu cầu thật vẫn còn đó mà nguồn cung hạn chế, giá tự nhiên không thể giảm.

Cuối cùng, yếu tố đô thị hóa và di cư nội bộ vẫn tiếp tục là động lực dài hạn. Người dân từ các vùng nông thôn và các tỉnh nhỏ vẫn tiếp tục di chuyển về các thành phố lớn để tìm kiếm cơ hội việc làm và cuộc sống tốt hơn. Nhu cầu nhà ở của họ là nhu cầu thực, không phụ thuộc nhiều vào chu kỳ thị trường. Miễn là quá trình đô thị hóa còn diễn ra, nhu cầu nhà ở sẽ vẫn tồn tại và hỗ trợ cho giá cả.

Có thể thấy, sự tăng giá của bất động sản bất chấp thị trường trầm lắng không phải là một hiện tượng đơn giản. Nó là kết quả của nhiều yếu tố đan xen, từ nguồn cung thiếu hụt, chi phí đầu vào tăng cao, tâm lý người bán không muốn cắt lỗ, cho đến nhu cầu thực vẫn tồn tại và yếu tố văn hóa đặc thù của người Việt. Trong ngắn hạn, khó có thể kỳ vọng giá nhà sẽ giảm mạnh khi mà những yếu tố căn bản này vẫn chưa thay đổi. Chỉ khi nguồn cung mới được bổ sung đáng kể và thị trường thật sự cân bằng lại, giá cả mới có thể ổn định hoặc điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Hoàng Nguyễn